贵州：满城尽是“综合体”

川东汉

华夏时报 李杨 见习记者 王乙  贵阳报道

住宅地产退烧、商业地产升温，城市综合体俨然已成为中国城市建设的一股时尚“旋风”。
日前，贵州省住建厅官网消息显示，该厅已于1月底启动项目征集和筛选审查工作，目前已基本遴选确定了包括22个先期启动试点项目在内的100个城市综合体项目。按照规划，贵州省将用3-5年时间重点推进100个城市综合体。

实际上不但贵州，统计数据显示，全国城市综合体即将面临井喷式入市，但其过于迅猛的增速，其实暗藏着租金下行、同质化竞争的隐忧。

综合体建设井喷

今年初，贵州省办公厅印发文件：“5年内，全省将筛选出100个城市综合体项目进行重点建设。”紧接着，3月2日，贵州在北京举办民营企业招商会，重点推出506个全省重点投资项目，其中就有47个城市综合体。

贵州省政府的这项决策引起社会广泛争议。城市综合体的体量大小和数量多寡，与一个地区的经济繁荣程度成正比。然而，截至2012年末，贵州省城镇化率约为36.5%，低于全国平均水平16个百分点；2012年全省GDP为6802.2亿元，名列全国倒数第六，仅和广东佛山一市相当。这样一个西部欠发达省份，其薄弱的产业基础与经济土壤，是否能够承载这么多的城市综合体？

事实上，这100个规划中正在拟建或招商的城市综合体，还只是冰山的一部分。

规划之外，仅省会贵阳市就现有10万平方米以上、已建成的城市综合体近20家之多，其中只有少部分开始全面营运。而除去已入市的项目，市区内计划上马的类似项目就更多了。

本报记者从贵阳市南明区官网上获悉，作为贵阳市主城区的南明区，于去年底已初步拟定了14个城市综合体开发地块，涉及用地规模达210余公顷，其中老城区6个项目，用地规模近35公顷，而二环四路城市带则高达7个，用地规模超159公顷。这样的开发力度，令人震撼。

超前建设？

城市综合体，即集酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心和公寓等于一体的大型公共商业设施，被喻为“城中之城”。在快速推进城市化的今天，它的出现可谓恰逢其时；然而当它一哄而上时，是否会引发风险？

城市综合体可以带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值的提升。贵州省政府相关负责人也表示，通过这100个城市综合体的示范带动，希望能拉动全省城镇化率提升3个百分点左右，直接完成投资1000亿元左右，直接和间接拉动投资约10000亿元左右。

尽管贵州省政府将城市综合体按所在城市的大小与经济强弱，分为4个层级，依据资源、需求等驱动因素把城市综合体划分为商贸综合、办公会展、文化旅游、产城联动、交通物流等5种主要类型，但仍然引发不少质疑：经济落后的地方也要建？自上而下的计划是否适宜每个地区？

处于贵阳市孟关的贵州汽车城汽车超市，被列入重点打造的“100个城市综合体”之一。该项目开发商景星房开相关负责人告诉记者，他们计划要打造的是一个建筑规模28.6万平方米，兼具汽车展厅、汽车配件超市、4S商家，以及商务、酒店、餐饮、金融、保险、物流等混合功能的城市综合体，为贵阳人提供一个“一站式”服务的汽车广场。

虽然政府对这个产城联动项目大力支持，希望以此带动孟关区域的城市化发展，但在贵阳市2011年颁布小客车“限牌令”、汽车行业持续萎靡的阴影下，景星房开方面还是充满踌躇，“我们也在继续调研和论证，这种商业形态是否适合贵阳，这样大的商业体量市场是否能够消化。”上述负责人表示。

“城市综合体是一种产业化和配套化的结果。一般都是产业和经济发展到一定程度后，城市综合体便应运而生。”贵阳市资深一级建筑师何磊告诉本报记者，国内也有在新城区开发城市综合体而大获成功的案例，这是一种超前的表现。城市综合体就像产业催化剂，适度超前可以刺激产业的发展，但是如果太过激进，反而会适得其反，不仅无法促进产业发展，反而会造成土地和资金的浪费。

何磊比喻，“城市综合体就像酒瓶子，有酒装在里面才有价值，如果酒还没酿出来，就先生产一堆瓶子，那也只能任其空置。”

中铁置业贵州公司副总经理王成平也发出相似评论，贵州是否需要这么多综合体，关键在于是否有相关产业进入。相比城市综合体，目前贵州规划的100个产业园区更为重要，“要产业园先行，引进一些能够有核心竞争力的产业，产业进来了，大企业进来，综合体自然就有了。”

栽花容易养花难

多名业内人士均表示，城市综合体是一种城市化发展中的高端形式，前期需要涉及完善的建筑设计、交通规划、城市布局等。并且，城市综合体由于体量巨大，后期的招商、运营和管理相当复杂，因此必须持有经营，这就要求开发商有雄厚的资本实力和丰富的运营经验，以及强大的抗风险能力。

即使对于绿地等成熟的商业开发商而言，在贵阳这样一个新据点运营好一个城市综合体也并非易事。因为商业地产本身就是一种风险链，如果其中一个业态失败了，就可能影响其他的业态，进而影响城市综合体的整体成功。

然而，目前贵州市场上的综合体开发商，大多没有类似项目的开发经验，甚至一些还是由纯住宅开发转行而来。

前述贵州汽车城综合体项目的负责人对记者坦言，该项目后期的经营运作和物业管理并不由他们直接负责，“需要接触另外的团队。”而建筑面积达到61.5万平方米的花果园城市综合体，其开发商贵州宏立城，之前也只是成功运作过一个生态住宅楼盘。

这样的现状不禁让人忧心忡忡，因为，如果过剩的问题不能得到有效解决，一旦泡沫产生，其后果将比传统的住宅市场更为严重，将会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。以温州和鄂尔多斯的“空城”及“烂尾楼”为鉴，贵州值得反思，城市综合体是否是适合每一个地区的城镇化万灵丹。

中国房地产数据研究院发布的《2013中国房地产十大趋势》中也提出：3-5年内城市综合体增量将以中西部城市为主，其中蕴藏的风险委实不可小觑，商业的问题出现将远远大于住宅。政府不应该只是招商推手，还应该是警示者和风险化解者，提供未来准确的数据，把土地推案量告知企业，这是最恰当的服务功能。

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