《意见》出台的背景
7月17日,遂宁市人民政府办公室出台了《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》。近日，记者就《意见》出台的背景采访了市政府副秘书长、机关党委书记吴炳麟。
吴炳麟介绍，“5·12”地震发生后，对全川的房地产市场影响巨大，市委、市政府领导为促进灾后遂宁房地产市场恢复发展，前后十余次组织了大小范围的讨论、座谈会，胡昌升市长、赵洪武副市长多次亲自参加主持现场，听取企业家、金融界意见，汇合不同部门声音，让报社等媒体召开居民代表委员会，听取购房者的意见和愿望，再根据我市房地产市场实际情况，在国家法律法规允许的条件下，最终制订出了结合我市实际情况、具有极高可操作性的《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》，可以说不仅实现了房地产业界开发商的愿望，也极大地让购房者得到优惠。《意见》应是建市以来，我市涉及城市建设最优惠的政策文件。
吴炳麟说，为了保障开发商和购房者的利益，在制订《意见》的讨论过程中，市委、市政府要求各相关职能部门要提高服务质量、提高办事效率全力扶持房地产业恢复发展，并向金融和地税部门布置了向上级相关管理部门争取更多政策支持的任务。比如说，在《意见》第二条第五小节严格房地产开发项目保证金制度中，我们提出“房地产开展项目涉及各类保证金，未经省级部门以上机关批准的，一律取消；省级以上机关已有明文规定的，在2008年7月1日至2009年6月30日前，按原标准的20%收取。市劳动和社会保障局、劳动监察支队要每月加强对房地产企业的用工监察，确保不发生拖欠建筑企业民工工资事件。”这就大大降低了开发商缴纳的劳动保证金，但要求了市劳动和社会保障局、劳动监察支队加大工作量，提高服务质量和办事效率，才能保证此条政策的实施。
“《意见》除了向购房者和开发商实施双向优惠，特别是向购房者以免税免费的政策，是政府借这个机会让所有消费者获得了最大的利益”。吴炳麟说，政策除了降低公积金贷款首付比例、额度、期限等，还为普通购房者制定了更优惠的政策。
吴炳麟透露，据财政部门预估，此条政策即将只按免税不计算所免的其它费用 ，在以07年我市房地产市场数据作基数的情况下，市政府对购房者的财政补贴近3千万元。
7月17日，市政府办公室正式下发了《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》（以下简称《意见》），该《意见》旨在通过金融、税收、土地、行政审批等政策扶持、优惠促进我市房地产行业的尽快恢复，其中涉及鼓励企业恢复生产、居民购房补贴等多个领域。
业界人士认为，这是我市地震之后政府出台的与房地产发展有关的第一个政策，政府能如此迅速出台此《意见》，也表明了对房地产行业的关注和重视。从我市出台的《意见》可以发现此对象主要是消费者和开发企业。
意见解析之开发企业
此次《意见》中对开发企业支持最大的几条主要是：
鼓励社会力量参与灾后重建
《意见》指出各类企业、社会团体和个人可以通过投资、联建、土地整理、项目转让等方式，开发建设普通商品住房、旅游服务设施和商业服务设施。鼓励各类企业、社会团体和个人积极参与基础设施、公共服务设施和集中安置住房建设。已建成和在建的普通商品房，政府可以根据需要按照公开、公平、公正的原则进行采购，用于集中安置和危房改造安置。
此次出台的扶持性政策不仅对于购房群体是一个利好，对于开发企业来说也是一个令人振奋的消息。在抗震救灾期间，为保证灾区人民的生产生活恢复工作，需要大量的资金和物资投入作为保障，灾区房地产固定资产投资将大量增加。为了满足一部分转移至遂宁的受灾民众的住房需求，政府将会大力支持当地房地产的开发。灾后政策层面的利好消息将吸引更多资金流向遂宁房地产市场，从而提升中外房地产投资者的信心。这项政策不仅让房地产企业可以加入其中进行普通商品住房、商业服务设施等的建设，对于扩大本市中低档商品住宅的销售也将起到一定促进作用。
鼓励企业加快房地产开发建设
《意见》除了鼓励各界社会力量积极参与灾区重建以外，还推出了鼓励企业促进房地产业发展的支持政策，通过从土地、金融、税收、行政手段等多方面来促进房地产开发企业发展建设。
加大金融支持，《意见》明确要求“我市各类银行业金融机构要按照中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》的精神，积极向上级银行争取相关政策支持。对有良好社会信誉、发展业绩和积极参与灾后重建的房地产、建筑安装企业，按照有关政策继续给予信贷支持。”信贷的持续支持对于开发商来说无疑是一个振奋人心的消息，特别是对于资金链吃紧的中小开发企业来说，有了信贷作保障，对于中小开发企业的生死存亡很有可能起到一个决定性作用。
“对因灾不能按时偿还贷款的房地产开发企业，不催收催缴、不罚息、不作不良记录，不影响其继续获得有效益的开发建设项目的信贷支持。对因地震灾害造成的无法在原合同约定时间归还而给予还款宽限期的个人类贷款，仍按原合同期限对应档次的利率执行。”此条政策规定对于目前开发企业来说无疑是给予他们一个缓冲机会，让其有更多精力、更多时间投入到项目施工、项目销售上。而对于外来开发商而言，他们可能受这一系列金融、税收优惠政策的吸引，原先在遂宁拿有地块的开发商因受地震影响正准备转卖或者把资金转移其它城市，现由于遂宁市政府出台的一系列金融、税收优惠政策，很可能坚定投资遂宁、建设遂宁的信心。
落实税收扶持，《意见》提出各税务部门要按照国务院《关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见》和财政部、国家税务总局《关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知》的精神，充分考虑当前我市房地产开发企业和建筑安装企业的实际困难，认真落实好税收法律、法规中可以适用于抗震救灾及灾后重建的有关税收优惠政策。及时按规定办理企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税和损毁、大修房产税等减免。
自2008年7月1日起,我市房地产业因地震灾害不能按期办理当期申报纳税并解缴税款的,可以延期办理。延长期限不超过三个月,在核准延期期限内申报、缴纳税款的,不加收滞纳金和罚款。对通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门向受灾地区捐赠的房地产企业，可在2008年企业所得税和当年个人所得税前全额扣除。房地产企业因地震灾害造成的财产损失，可以在计算2008年企业所得税前扣除。
支持项目建设，按招、拍、挂方式出让的经营性用地，自2008年7月1日起至2009年6月30日前，房地产开发企业依法取得建设工程施工许可证并在一个月开工的项目，配套费减收8元/平方米，实行先缴后返，将在项目开工后5日内返还。在不违反国家政策法规情况下，对房地产企业经营信誉度高、无不良记录的，适当放宽商品房预售条件。
放宽土地缴款，2008年7月1日至2009年6月30日前，我市已按招、拍、挂方式出让的经营性用地开发项目，因地震原因，可分期支付土地出让价款。同时，严格房地产开发项目保证金制度，房地产开发项目涉及各类保证金，未经省级部门以上机关批准的全部取消，在2008年7月1日至2009年6月30日前，按原标准的20%收取。
市政府针对灾后房地产业出台的新《意见》，旨在维护行业的稳定发展，确实为开发企业解决困难。这项规定有助于为房地产业的恢复发展营造宽松的环境，加快灾后重建，该项条款在鼓励企业恢复生产的同时，坚定了开发商对市场前景的信心，也增强购房者的信心。整个政策向外界传递了强烈的信号，政府和开发商会保证让房地产市场健康持续地发展。
鼓励盘活利用已出让地块
《意见》中指出，我市以出让方式取得土地使用权的土地使用者，可以土地使用权与他人联合开发，国土资源部门应为其办理土地使用权人加名和土地使用权变更登记手续。规划、建设等部门应为其办理项目报建手续。以土地使用权进行联合开发所产生的各方当事人的权利义务，应由其按有关法律规定通过协议约定。
对通过出让方式取得土地使用权的土地使用者，因地震灾害导致企业资金短缺无力进行开发建设的，经国土资源部门审核批准，可通过协议方式将其土地使用权转让给有条件开发建设的企业，有关部门应为其办理土地使用权转让和报建等相关手续。拍卖国有建设用地使用权的竞买人为一人或一人以上的，均可举行拍卖会。
以上一系列土地新政策，正是针对去年一些开发商高价拿地现象，为缓解开发企业目前的困境，而提出的这几项政策。这几项政策的提出，在一定程度上能缓解部分开发企业去年因高价拿地，现因受地震影响导致资金链趋紧的情况。
优化房地产市场环境
《意见》最后要求建立住宅专项维修基金管理制度，出台《住宅专项维修基金管理实施办法》，建立我市住宅专项维修基金管理制度，切实保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护好购房者的合法权益。
市政府各部门、五城区政府要高度重视房地产业的恢复发展工作，营造宽松的发展环境。要加强同企业的联系，及时解决企业经营活动中遇到的困难。要按照统一受理、分头审批、限期完成、集中回复的原则，在立项、规划、用地、建设、产权办理五个环节推行主协办工作制度，减少审批环节，缩短审批时限。市政府有关部门要密切配合，依据本意见制定具体实施办法，保证各项政策措施顺利执行。
这次出台的《意见》，力度之大、支持面之广泛，与历年来地方政府出台的房地产促进政策相比，确实罕见。纵观中外企业的发展史，都是经历了多次的兴衰存亡，这再一次证明了适者生存的道理，只有经得起风浪和适应外界变化的企业才能立足于不败之地。此次地震，除了大自然不可抗的天灾外，同样也暴露了我市房地产行业抗风险能力不足、自救能力不强。同时政府的调控和地震给房地产行业敲响了警钟，也给开发商带来了一次反思和自我调整的机会。政府的举措无疑是一针“强心剂”，但除了政策扶持外，更多的应该是企业自身的修炼。
意见解析之消费者
此次政策与购房者关系密切的几点包括：
加大住房保障力度
《意见》中规定”我市因房屋毁损或房屋有安全隐患已不能居住且符合有关规定的城镇居民，经相关机关审核同意，可申购经济适用房、租赁廉租住房。因房屋垮塌或受损有安全隐患，需要购买商品住房的，可享受首次购房的信贷优惠政策。”
本次地震中遭受损毁的大多是年代久远的房屋，此政策放宽该类城镇居民购买经济适用房和租赁廉租房的准入条件，使得保障面得到更大的扩展；同时，该类居民再次购买商品住房时，在信贷上可享受首次购房的优惠，从而会刺激此类人群的换房需求，增大市场有效需求量。
鼓励购房者置业消费
《意见》指出，自2008年7月1日起至2009年6月30日前购买2008年1月1日后取得施工许可证并开工建设的普通商品住房，购房者可在贷款、契税补贴、住房保障等几大方面享受到优惠。
《意见》中降低公积金贷款首付比例，凡正常缴存住房公积金的市内外职工，均可向市公积金管理中心及各区县公积金管理部申请公积金贷款。购买商品住房申请住房公积金贷款的，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由10万元调整为20万元，贷款最长期限由10年调整为20年。公积金贷款实行零费用服务，不再扣取公积金贷款办理土地使用权证和房产权保证金。
申请公积金贷款首付比例的调低对于购房者来说，无疑是降低了广大消费者购买商品房的门槛，例如总房款20万元首付20%需首付款4万元，而首付30%则首付款为6万元，首付款减少2万元，降低了首付压力；贷款额度的提高与贷款年限的延长，降低了购房者的月供经济压力。这一政策带动更多的青年置业者结束观望，刺激了刚性需求的购买力。
实施购房财政补贴
《意见》中实施了购房财政补贴，我市购房者购买普通商品住房，按所交契税的地方所得部分给予全额补贴；购买其他商品房和已办房屋所有权证的存量住房，按所交契税的地方所得部分给予50%补贴。
购买90平方米（含90平方米）以下商品住房，按购房款总额的1.5%给予购房补贴；购买90-144平方米（含144平方米）商品住房，按购房款总额的1%给予购房补贴；购买144-180平方米（含180平方米）商品住房，按购房款总额的0.5%给予购房补贴；购买144平方米（含144平方米）以下已办房屋所有权证的存量住房，按购房款总额的1%给予购房补贴。
对购房者的契税补贴，减少了购房者在契税上的支出，政府对购买不同面积的商品住房有不同的契税补贴，尤其是对90平米（含90平米）以下商品住房的契税补贴，将有效地增加购买中低价位、中小套型住房需求量；降低人们的契税支出，对中等收入人群改善居住环境有着良好的推动作用。
“购买144平方米（含144平米）以下已办房屋所有权证的存量住房，按购房款总额的1%给予购房补贴”，这无疑让购买二手房的也享受到了优惠。因此，人们在购房时候，根据自己的经济实力与需求，可以选择购置新房或者二手房。
从以上针对消费者的政策，可以看出政府是鼓励广大居民根据自身条件，综合自己的经济条件，承受能力及住房实际需求，量力而行的消费，对于扩大内需，引发斗城房地产聚集人气具有一定积极意义。
《意见》将刺激市场未来恢复
从整体来看，对于开发商来说，此次推出的政策虽然在金融、开发等领域对房产开发企业提出了支持，在一定程度上为房产开发企业减小压力，减轻负担；但这些政策都是在国家宏观调控政策的范围之内，特别是国家从紧的货币政策并没有改变，因此对房产企业来讲，资金压力仍然存在。从购房者的角度分析，此次政策实施的对象主要针对首次购房的消费者以及灾区的购房者，其根本目的在于扩大内需，挖掘我市本地刚性需求的购房客户。
此次政策的出台，不管是对开发企业还是购房者都是非常好的利好消息，对市场来讲无疑是一剂强心针。但就目前情况下，距地震仅仅只有两个多月的时间，地震对市场的影响仍然存在；另外，去年底以来，我市房地产市场持续低迷，消费者对市场观望气氛比较浓厚。政策对市场的刺激作用短期内不会明显，而是一个逐渐恢复上升的过程；随着市场的逐渐回暖，政策的刺激作用将会在未来市场恢复到一定阶段后产生比较明显的刺激作用。
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发表于 2008-7-23 09:20:02
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发表于 2008-7-23 09:43:27
