浦东金桥(600639)

西蜀志明

浦东金桥2007年出租物业的收入占其总营业收入的81%，是典型的物业持有型公司。其旗下资产包括住宅、厂房、办公楼、商铺，权益面积约130万平米，另外在开发区还有38万平米的土地储备。
% x- E. D/ W/ V7 c6 R3 z# |/ _    浦东金桥出口加工区是1990年经国务院批准的国家级开发区。随着越来越多的大企业把研发、生产等部门迁到开发区内，公司提出抓住金桥出口加工区的二次开发所带来的业务深度挖掘的机会，加快公司的发展。
    公司目前业绩80%来自于园区内居住、办公楼、厂房等出租收入。收入的增长来自出租面积的增加与租金水平的增长。未来公司将逐步对原有厂房升级改造，提高服务质量，从而提高租金水平。
9 d; E) y" r9 g    利用区内大量出租物业提供稳定的现金流，走向区外，进行房地产开发，发展成为在功能集聚区的规划、设计、开发和营运管理方面具有竞争力的股份制企业，是公司的发展方向。
$ }, x5 l, V# l9 i    浦东金桥建造的产业园周边同时建筑居住区，两者相得益彰，吸引了知名企业争相入驻，现代产业园这种物业形态，是公司核心竞争力的体现，未来有很大的升值空间
    我们预计公司08、09、10年每股收益分别为0.275、0.294和0.309元。
    公司拥有的130万平米的各类物业和38万平米的土地储备账面价值不到34亿，至今已大幅升值，以较为保守的方法进行重估，得出其价值约为96.9亿。此外公司持有东方证券3.88%的股份。不考虑东方证券上市后的资产增值，浦东金桥每股净资产为10.24元；考虑东方证券上市后的资产增值，每股净资产为11.48元。

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