中国房地产市场已经软着陆--作者:樊纲

泡饭油条

现在很多人都在说一个观点，中国经济告别了两位数的增长，进入一个中低增长的时代，中国经济进入一个换档期，我不太同意这个观点。　　为什么过去两位数的增长是正常增长？我们过去20年经济增长速度超过9%，一定通货膨胀，真正到了两位数，到了10%以上，既是通货膨胀又是资产泡沫。最高的那一年，2007年达到14%的增长，通货膨胀加房地产泡沫，加股市泡沫，那是不正常的状态。
　　那么什么是正常状态呢？正常状态就是经济学所说的潜在增长率。潜在增长率怎么分析呢？有一个简单的方法叫滤波法，把通货膨胀、通货紧缩的时期去除。按照这样分的话，中国两位数的增长时期都是过热的。正常的增长就是在7%到9%之间，也许前几年高一点，8%到9%，现在是7%到8%，这是正常增长。
　　所以我说现在不是换挡期，是终于告别了过热增长，回归正常增长。从这个角度来讲，这是好事情，而且过去几十年也不总是两位数增长，过去10年两次过热，也就5年是两位数增长，多数时候不是两位数增长。
　　我们现在处理的这些问题，产能过剩、影子银行的违约、银行坏债、地方政府融资平台的坏账，包括房地产有些地方出现泡沫，所有这些问题都是过去两次过热的结果，一次是2004到2007，一次是2009到2010年。
　　前一次是整个国际市场弄出来的过热，后面是政府为了应对危机弄出来的过热，总而言之这两次过热导致的问题，现在正是我们要处理的。为什么还要歌颂这个两位数的增长？大家认为现在是一个不好的时代，其实现在是回归正常增长，是一个好事情。
　　现在比较难的是到了今天要处理很多过去过热遗留下来的问题。但是现在我们终于可以明白，为什么要防过热了。防过热防的不是过热的时候那点事，过热的时候大家挣钱挣得容易，东西卖得好，躺着都挣钱，阿猫阿狗都能挣钱，防的就是现在的这些事情，产能过剩、银行坏账、金融风险等等。所以在这个意义上，我说我们现在终于开始回归正常。
　　说到房地产，我还是想讲个一般性的观点，一般的市场，什么叫正常状态？市场的正常状态是竞争、创新，是兢兢业业，是专注和专业。你得专注而专业的，兢兢业业的，起早贪黑的，还得有创新，有新点子。
　　用现在互联网公司的一句话说，你得如履薄冰，担心别人有一个新技术把你打垮，这才是市场经济的正常状态。过去那种阿猫阿狗都能赚钱的时代不正常。
　　前两天听一个例子，说一个好的大房地产公司10个月交房，一个小公司圈了一块地，然后也搞房地产，根本做不好，20个月都没交房，到了30个月才交房，结果它赚的钱比那个好公司挣的还多。为什么？那20个月里面房价又涨了一块，结果他的利润比前面那个还高，这是不正常的。
　　从这个意义上来说，我们过去这十多年的时间，房地产如果总是在那种亢奋、过热的状态下，拿块地就能挣钱，那太不正常了。而我们现在开始回归正常了。
　　什么叫正常？我不说最后有多少家大房地产，今后的格局是什么样，正常的状态总是应该有优胜劣汰，有高高低低，房地产商要做专、做精、做好、做大，做得专业，然后要从质量、创新的角度来做，这才是正常的状态。
　　所以我说现在是回归正常的一个态势，告别过去不正常的状态。过去那种不正常的状态毁了很多其它行业的公司，弄得其它行业的人，特别是制造业总觉得那里不挣钱，总看到房地产商挣钱快，然后那些公司就开始三心二意，左顾右盼。
　　现在制造业之所以不景气，不是由于制造业不赚钱，而是他们把精力用到别处了，当然遇到风吹草动就会出问题。所以从这个意义上说，我觉得我们应该欢迎看到房地产市场进行调整。
　　从这个角度讲，调整也是应该的，十几年了，也必然会发生调整，这个调整除了供求关系的调整、区域性的调整，也包括产业内部优胜劣汰、兼并重组这些事情发生。我相信在这两天的会议上，大家也会更多的讨论这个问题，这是第二个观点，房地产必然面临一个调整，面临回归正常的过程。
　　第三个观点，我们毕竟也是软着陆，宏观经济是软着陆，房地产市场也是软着陆。软着陆是什么意思呢？就是在做相对平稳的调整，不是崩盘式的调整，这是现在市场上很多人，包括国际上很多人在说的，说中国市场崩盘了。实际上房地产市场已经软着陆了。
　　从2010年4月份限购开始，到现在已经4年多时间，它已经经历了一个软着陆的过程。现在继续这个过程，这个过程是正常的，所以你说现在是崩盘了，我觉得是不现实的。而且最重要的是什么呢？我们是有泡沫，是有过热，但是我个人的观察、判断，这个泡沫总的来说还不是特别大，还是有控制的，没有让泡沫完全自由地膨胀下去。这个政策必然还起了点作用。
　　2007年中国经济之所以发生调整，2008年调整了一年，2008年一二线城市房价跌了百分之四五十，如果2009年没有那一轮美国经济危机，我们搞那个刺激，2008年那个情况继续下来多好，然后市场稳定增长，这是非常好的状态。
　　那次之所以放松调整，一个重要的因素是2007年9月份那一轮房地产调控措施，紧缩性的措施出台，那起了一定的作用。第二轮是政府的政策又鼓起了这个泡沫，但是毕竟政府这种扩张性的、刺激性的政策只实行了一年，到了2010年4月份就开始限购了，也是很强的行政手段。
　　中国是采取刺激政策最强的国家，也是退出最早的国家，我们2010年4月份就退出。这样一个比较早的退出，使得这一轮的泡沫尽管已经形成，但是没有来得及波及到很多地方去，没有来得及鼓得很大，就开始向下调整。
　　这就导致了一个结果，那些省会城市，以及省市周边城市群，那些地方房地产的价格和收入的比例关系基本是正常的。很大的城市群的房价基本上是八九千的水平，我觉得价格不是很离谱，尽管会出现一些过度的供给，但是基本正常。这样的收入价格比要调整的余地也不是特别大。
　　我个人觉得，调整必然发生，不发生也不正常，但是这个调整毕竟还是一种软着陆式的调整。
　　软着陆和硬着陆有什么差别？从经济学上说，硬着陆就是危机，大面积的倒闭、破产，血本无归。软着陆的话，如果早早地兼并重组，你还能收回本，这就要求做价格调整。
　　当然大家觉得价格调整主要是房价调整，降价之后就有更多的市场需求。我强调的是兼并重组过程中的价格调整。
　　有些小房地产商说我也想卖掉，但是价格谈不下来。你如果还想用过去的价格卖你的资产，那谁会要？你不好好打点折，不满足于把本收回去，那可能你就卖不出去。
　　所以我说抓紧兼并重组过程中的资产价格调整，这是现在我们面对这样一次调整所必须做的，因为优胜劣汰一定要发生，否则市场结构也太不合理了。

lixian

现在的根本情况是人们已经对房产失去信心了，都不愿意买房了；而政府又没有钱花了，要收什么房产积；这样一来市上的房子会越来越多，根本没有人愿意接盘。虽然我也买房了，但中国房价泡沫太多了；为了大多数人的利益，要破就早点破吧。降30%在价格上应该可以接受了，但房子是商品，如果修太多了导致产能过剩，泡沫就会吹的更大，到时的房子就不是房子了，是烂在地里的白菜。

泡饭油条

lixian 发表于 2014-8-8 21:02
现在的根本情况是人们已经对房产失去信心了，都不愿意买房了；而政府又没有钱花了，要收什么房产积；这样一 ...

说着说着，房价就快又翻倍了，涨100%，跌20%就要叫崩盘，搞笑