政策给力 “有形之手”助推遂宁房地产发展

牛二倍

　　政策给力

　　“有形之手”助推遂宁房地产发展

　　6月15日上午，小伙子杨阳从市住房公积金管理中心服务大厅走出来，按捺不住欣喜，抓起电话给家人“汇报情况”，“咱们很快就有一笔40万元的住房公积金贷款，住新房不遥远啦。”

　　“在第二次降息的时候，我就已经在河东中央广场买了一户117平方米的房子，这次用父母的公积金贷款下来就可以付款了，终于可以告别拥挤狭小的空间。”谈起此次买房，杨阳如释重负，放下了心头的一块大石，“现在我们一家6口还挤在锦绣兰庭一户建筑面积88平方米、套内只有77平方米的房子里，生活极为不便，这次趁着政府的利好政策，改善改善住房条件。”

　　杨阳口中的“利好”政策即是我市新出台的“遂九条”。根据“遂九条”，要求金融机构、税收支持、公积金贷款、土地供应方面给予政策倾斜优惠支持。政策出台后，良好的政务环境为刺激消费、拉动投资、提振市场信心、促进房地产业健康发展创造了有利条件。

　　公积金、银行贷款、税收三管齐下 购房压力小了

　　政策的促进作用显而易见，杨阳则是被“刺激”的一员。然而，用父母的公积金买房，这可能吗？放在以前，答案是否定的。

　　公积金的使用一直处于一个尴尬的境地：部分刚刚就业的购房者，由于公积金缴存余额较少、缴存年限较短，导致公积金贷款额度较低。与此同时，他们的父母如没有再购房需求，缴存多年的公积金余额，只能“睡大觉”，等到退休时才能提取，公积金在家庭之中无法打通使用。此外，外地人在遂购房也受限制。

　　但这些情况随着这次改革将得到有效改善。根据“遂九条”相关规定，住房公积金贷款首付比例一律确定为20%，贷款年限由20年延长为25年，异地贷款范围放宽至全国，父母和子女共同购房，其公积金可互提互贷，公积金可还贷可提取使用，同时实施域内互贷，市内任何地方购买通商品住房，均可在公积金缴存地申请贷款。

　　此次改革的一大亮点还在于，住房公积金管理机构允许购房者在住房公积金贷款不满足资金需求的情况下，同时进行商业按揭贷款。“这样的规定为购房者提供了更多的资金来源，经济压力减少不小。趁着这股政策的刺激下，必然会涌现一批购房需求者，无论是刚性需求还是改善性住房，亦或是投资购房。”在市住房公积金管理中心相关负责人看来，此次改革下了“重药”，旨在“治好”公积金使用中的各种“疑难杂症”，让公积金真正“活”起来，助兴楼市。

　　正是因为这样，杨阳此次的购房经历显得十分顺利。“这套房要60多万元，首付20%大概在12万多元，比以前规定的30%少付6万多元，压力小了不少，但离房款还差得太多，所以除了住房公积金贷款外，还需在银行申请组合贷款8万元。”杨阳说。

　　虽然可以申请组合贷款，但在了解到目前的税收政策后，杨阳又开始有点纠结：“把现在的房子卖了就不用申请组合贷款，还能不用交个人转让营业税，但是以后家里老人和弟弟结婚也还得用房。”

　　“目前，个人转让营业税起征时间由5年调整为2年，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。像杨阳一样纠结的人并不在少数，但这并不意味着起征时间的调整是一根鸡肋。”市地税局副局长吕俊认为，“5改2”对于一些投资二手房或计划购置二套房的人群来说，绝对是一个利好的消息，“从投资来说，加快了投资人资金的流转速度，并节约一笔税费，可再用于其他投资；从购买来说，省下的税费对于想换房的居民买下一套房是有裨益的。”而最新数据同样显示，在实行“5改2”政策后，今年3月底至今，全市已减免营业税400余万元，促进了二手房交易的活跃度。

　　在政策的“东风”下，今年1-4月，全市房屋销售面积达62.16万平方米，同比增长12.5%；销售额达28.16亿元，同比增长11.3%。在新一轮的消费刺激下，楼市的的春天或许已经不远了。

　　土地政策“松绑” 解房地产行业发展困局

　　消费和投资是房地产行业向前发展的主要动力。新政下，消费有了起色，逐渐回暖。那么投资呢？

　　“消费起来了，投资增加就不远了。”在四川百润达房地产开发有限公司总经理周龙看来，消费和投资是相辅相成的。“在一系列新政下，必将涌现一批刚需购买者和投资者，在他们的消耗下，开发商资金得到回笼，有能力再进行项目开发。”周龙说。

　　让周龙认为房地产行业投资即将回暖的原因还有“遂九条”中的土地政策。“比如，新规规定，新出让的地块，不再将公共租赁住房配建作为土地出让和规划批复的前置条件，这意味着留给开发商的利润空间将更大。”周龙给记者举了这样一个例子：按照以前的相关规定，假如开发商以1亿元拿了一块地，规划修建500套房子，其中公租房要占3%，这3%是没有利润的。而现在，不再是免费修建，而是由政府从1亿元购地款中拿出一部分进行回购补充。

　　“同时，国土部门还取消了‘商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上’的规定。”周龙说，这一举措减少了不合理的行政干预，把住房需求主导权交还给了市场，房地产开发企业可以根据市场需求的实际情况，自主确定开发的商品住房套型结构比例，在一定程度上也提高了开发商投资新项目的积极性。

　　虽然政策放宽，但遂宁房地产行业要进一步发展还需解决一个困局：一方面商品房销售不景气，部分新楼盘入住率低，另一方面又在修建安置房，造成了房地产业库存过多。货币化安置则能有效缓解目前的情况，即是直接给老百姓发放补偿金，由其自主购买商品房安家，或是政府从市场上直接购买商品房，用于安置被拆迁户，或是作为公租房解决低收入群众住房困难，既有利于“去库存”的目标，又促进了房屋资源的合理利用。

　　市国土局土地利用科科长刘政认为，拉动投资关键还在解决开发商资金短缺的问题。“根据‘遂九条’，允许开发商进行土地使用权分宗登记和提供出让土地使用权和资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产项目。”刘政说，“目前，很多开发商手里有地，但是没有资金进行开发，这两条措施相当于帮助他们寻找合伙人，分化风险，提供资金来源，对拉动房地产投资的作用不言而喻。”

　　此外，此次政策调整更加突出了从产业发展趋势扩大供地面的视角，突破了传统的房地产用地和工业用地的结构局限。根据“遂九条”，对未开发的房地产用地，经规划部门同意，报有批准权的人民政府批准，可调整土地用途和规划条件，用于危旧房棚户区改造、公共租赁住房以及国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。对企业来说，相比传统的房地产业，开发这些朝阳产业利润空间和发展潜力相对更大；对政府来说，土地能够得到更充分的利用，房地产市场也能焕发更多的生命力和活力。

　　而在此前，最近数据显示，今年1-4月，全市实现地产开发投资额29.53亿元，同比增长46.8%；房地产施工面积547.14万平方米，同比增长25.2%；房地产房新开工面积118.65万平方米，同比增长98.8%；房地产已竣工面积58.7万平方米，居全省8位。由此可见，在经济下行形势下，我市房地产行业依旧“稳得起”。在新一轮土地政策下，调结构、去库存、少干预对拉动房地产行业投资将起到催化作用，楼市兴起或许就在“明天”。

　　(记者 王利刚 廖媛媛)