遂宁业主苦恼：雨后房屋漏水 该如何维权?

陶忠旭

　雨后房屋漏水 该如何维权?

　　进入6月下旬，有一些倒霉的业主，家中因房屋漏水成了水帘洞。房屋漏水是谁的责任？业主应该如何维权？记者了解到，房屋也有“保修期”，遇到渗水问题应及时维权勿拖延。有关部门提醒，只要你的房屋距离交楼时间5年以内，开发商就有维修的责任。即便超过了保修期，如果能证明开发商在设计方面存在缺陷或者物管没有尽到维护的义务，也可要求开发商承担部分责任。

　　业主吐槽 连日大雨 让家中变成“水帘洞”

　　苗先生家住在河东三桥头某电梯公寓，进入6月份后连日暴雨，一天，苗先生发现阳台顶部和内墙壁有些脱皮，抬头一看竟发现雨水沿着外墙渗进来，形成了一条条水渍，随着雨越下越大，整个阳台淅淅沥沥简直成了“水帘洞”。

　　发现渗水后，苗先生便去找物管处，要求维修。物管公司派人检查后认为原因是楼上的外墙渗水，当时协调登记了情况，但未明确表示是否会维修，并称维修的话需要动用维修基金，需要三分之二的业主同意。

　　苗先生觉得动用维修基金的可能性很小，便找到购房合同，发现房屋防水部分的保修期是5年，而其所购买的商品房仍在5年保修期内。因为开发商和物业公司属于同一个集团公司，苗先生再次到管理处，据此要求管理处替开发商承担维修责任。最终，管理处表示将派人在外墙处做相关防水处理，并将室内脱皮的部分进行粉刷一新。

　　无独有偶，市民唐先生家在连日的暴雨中也未能幸免。唐先生住在德胜小区的一套顶楼小户型，这套房是在1996年入驻的，房龄近20年。

　　6月下旬一天晚上，暴雨倾盆，次日早上6点多，唐先生的母亲起了个大早，发现厨房和走廊顶部滴滴答答漏个不停，地上浸满了水。唐先生处理房间里的积水时，发现饭厅的一面墙上墙纸几乎全部脱落，揭开一看该面墙壁早已被水浸湿、起泡。

　　“为了防止漏电，走廊、厕所、厨房的防水都要打了重做，估计要花脱一两万。”唐先生找到一家装修公司检查评估发现，原来造成房屋漏水的原因主要是，雨下得太急，加上天沟有堵塞物，积水排不下去。

　　那么，究竟谁应该来承担这近2万元的维修费呢，唐先生得知自己所住小区早已过了5年的保修期，所以此次损失，相关开发公司和物管并没有赔偿的义务。

　　维权建议 渗水问题也有保修期 切勿拖延

　　记者从市工商局了解到，近几年楼市反馈的房屋漏水问题，不仅仅涉及到居住多年的老小区，一些刚刚交楼的不少新房也一样存在严重的漏水问题，涉及到的漏水部位包括外墙、卫生间等诸多空间。而入住后的漏水除维修之外也没有更多的办法，不少业主的反馈显示，经过物业反复维修后漏水依然存在。那么如不小心遭遇漏水房，业主到底应该如何维权？

　　市住房和城乡建设局建筑管理科有关工作人员介绍，在遂宁，房屋漏水维权主要区分为以下三种情况：

　　一是新购商品房出现漏水。若是房子本身质量问题，又在《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限内，业主可要求开发商承担修复责任。

　　二是漏水因相邻房屋的原因所致的，则可要求对应的楼上或者隔壁屋主承担有关责任。一般而言，既可以选择主张要求相关责任人员直接对漏水部位进行修复，也可以选择自行修复漏水而主张要求责任人赔偿损失。应注意的是，漏水纠纷的原告负有证明存在漏水情况、因漏水遭受的实际损失、漏水的具体原因等事实的举证义务，所以需收集和保留好相关证据，必要时可以通过申请专业机构进行鉴定来确定漏水原因。

　　三是大楼顶层住户屋顶漏水问题。由于整栋大楼的屋顶，属于全体业主共同所有的部分，不属于部分业主专有。根据《中华人民共和国物权法》有关规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”因此，屋顶漏水可根据规定使用物业的维修基金进行维修；如果大楼没有缴存维修基金，则应当由全体业主共同出资进行维修。

　　值得一提的是，尽管有关商品房质保期的规定已出台多年，但业主对商品房质保期的知晓度并不高。据介绍，依据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年；(五)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

　　对此，提醒市民，购房或者装修时，要看清合同，遇到渗水问题应及时维权，以免过了保修期。（记者 刘佳佳）

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　　看房要注意哪些细节 才能避免买到漏水房

　　“在实际的购房过程中，楼盘所隐藏的漏水问题被开发商、中介及业主悉数屏蔽，取而代之的是对于地段、位置、户型、配套的重点偏好。”我市一位从事多年室内家装的师傅陈东平建议，购房者买房的时候，不仅仅要在晴天去看房，连日来的雨天也是看房的好时机，因为一些在晴天未能显露的问题在绵延的雨季会逐渐显露。最为重要的是，在雨天查验房屋的渗水问题，会给后期的居住减少很多不必要的麻烦。那么，看房时要注意哪些方面的问题，才能避免买到漏水房？陈师傅给出了以下几个关键部位的建议。

　　外墙。首先看房时应该目测外墙墙面是否有局部、大面积色差或者与其他墙面相比颜色更暗；墙体局部是否有湿气水气存在，用手摸便知；看局部墙面的表面是否有水流淌的痕迹等一些异常现象来判断是否渗水。

　　卫生间。卫生间漏水是室内漏水最常见的问题，查看这些部位一定要非常仔细。卫生间渗水的部位一般在排水管部位、地漏部位、窗户部位、淋浴房门槛部位、洗手盆排水管部位、坐便器部位、给水管部位以及墙体冷热水管部位。

　　顶楼。陈师傅表示，顶楼渗水是整个住宅渗水部位最多的一大部位，包括整个外墙立面、楼道面防水层、楼顶面公共设施部位、楼顶面排水部位、楼顶面排水管部位。应查看室内天棚顶各个部位是否有渗水迹象、色差；查看楼顶防水处理是否完好无损，楼顶的公共设施的收口是否密封，楼顶的排水管是否畅通，楼顶的排水槽是否畅通等。

　　客厅卧室。据了解，卧室、客厅、书房的渗水部位主要集中在每个房间的门窗墙面、靠卫生间墙面和天棚顶局部部位。其查看方法是，主要看推拉门框四周是否有渗水迹象或是水印和水珠；查看窗户框四周墙体是否有水印和水珠，查看房间靠卫生间墙面的底部是否有发黄、渗水、水印、水珠、色差等。

　　空调。购房者还应该查看空调预留洞口是否密封、空调口是否有水迹、空调管是否有滴水，查看空调台位内墙面是否有水迹或是色差、水气、潮湿、反碱等迹象，查看空调台位是否做防水处理等。

　　（记者 刘佳佳）

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　　买房前

　　考虑清楚四点再下手

　　买房时，除了看房价、户型各要素外，还得关注日后居住成本、月供支出，选择合适的贷款还款方式等等，倘若对这些方面考虑不足，不要轻易买房。

　　居住成本

　　买房时，有没有想过买这套房子所要付出的居住成本，自己是否负担得起?除了月供外，买房后可能马上要开展装修，装修费、置办家具家电费用保守估计也要十万，另外物业费、水电费、燃气费、宽带、有线电视，这些费用虽然不多，但都是长年累月雷打不动的支出。还有交通费用，离市区越远，虽房价低了，但可能上下班、出行交通成本会越多。买房是为了提升居住品质，如果居住成本支出预估不足，那就要重新考虑是否买房了。

　　月供支出

　　在居住成本中，月供是最大的支出。很多人买房难以一次性支付，要通过按揭贷款方式，有关人士建议，月还款额需控制在家庭月收入的40%以内，35%为宜，这样才能不至于增加生活压力。比如月收入4000元，月供要在1600元内才能住得起。

　　但现实中，很多年轻人为尽早买房，月供支出超过家庭收入的一半，殊不知还贷压力过重会让你付出沉重的代价，对于其他该买的东西不敢买，该做的事不敢放手去做，与其这样，则不如继续租房更为明智。

　　贷款还款方式

　　现在主流还款方式有等额本息与等额本金方式两种。如果不具备较强的还贷能力，建议选择等额本息还款方式，因为相对等额本金方式来说，这种方式月还款额固定，可适当抵御未来生活变化带来的风险，贷款期限建议越长越好，20-30年均可。未来经济条件改善，也可选择提前还款，不过如果贷款期限已过半，选择提前还款也没有意义了，因为还的大部分是本金。

　　土地使用情况

　　买房时，很多人会关注楼盘房价、地段、交通、配套等，却常常容易忽略了土地所有权期限。这虽然与生活质量无太大关系，但却直接关乎购房者利益。同地段内土地使用权40年与70年的两套房子，可要仔细权衡价格等因素了。尤其是购买二手房时，更要注意土地的使用年限，一套土地使用年限只有40年的房子，业主已居住十来年，买房后就只有不到30年的居住权了，到时候可能由国家收回，可能需重新缴纳土地使用权费或者继续免费使用，至今法律还没有明文规定。

　　（记者 刘佳佳 整理）

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