遂宁商业地产暂时遇冷 差异化或将成未来方向

陶忠旭

面对市场上类型繁多的商业地产项目，投资者眼光更高、考虑亦更多

　　商业地产暂时遇冷

　　差异化或将成未来方向

　　前几年，在一系列政策调控下，住宅市场遇冷，观望情绪依旧浓厚，成交低迷，不少投资客也受政策影响“望房兴叹”，转而向商业地产进军。开发商也因市场的变化，主推商铺、写字楼等产品，一时间，商业地产成为了当前楼市的香饽饽。现如今，写字楼增多、商铺空置增多，商住公寓去化缓慢、楼盘社区商业库存加大等原因，使商业地产似乎也不像以前那样好卖了。为此，记者展开了调查。

　　——发展——

　　过去几年商业地产是“香饽饽”

　　几年前，因为住宅市场严格的调控政策，商业地产因其商业属性成为楼市调控新政的受益者，受到众多投资者的追捧，

　　2010年，随着地产格局的更替和政策的调整，商业地产市场继续焕发出前所未有的活力，当年面市的商业地产达10多个，其中不乏众多本土大牌开发企业旗下的楼盘，南滨帝景、翰林名苑、弗莱明戈、美宁·商业广场等，而一些中小商业项目如河东商贸城、五彩新天地等项目也扎堆面市；2011年—2014年，仅三年时间，我市商业地产进入黄金发展期，并吸引大量外来企业进驻，诞生了一大批专业化、综合性商业项目和大型综合购物中心，如鼎盛国际、健坤城、喜盈门、万达广场等，包括社区商铺、写字楼、专业化商户、商住公寓在内的商业地产形式，以百花竞放之势都在这个盘子里体现出来。这些项目的商铺面积小到10平方米，大到1000多平方米，持有模式从只租不售、仅供出售到租售集合，购买人从普通百姓到资金实力雄厚者，市场好不火热。那几年，“当翘脚老板”“一铺养三代”几乎成了众多投资者购买商业地产津津乐道的话题。

　　——现状——

　　如今商业地产暂时“遇冷”

　　“对市民而言，在没有更多投资渠道的情况下，投资不动产是必然的。”房地产商刘先生表示，几年前，住宅产品投资的门槛提高，住宅市场的此消彼长，才让市民开始将目光转移到更加稳定的商铺投资上，市民购买商业地产，更多的是看中城市板块的发展内力，与其说买的是不动产，更多是着眼于城市板块发展带来的保值性和聚富力。 然而，近年来，众多地产营销人员和开发商惊觉，不管是社区商业、特色主题商业项目、还是酒店式公寓都没有以前那么好卖了。

　　“我们已经入住半年了，小区一楼商铺还有很多空置的。”在弗莱明戈居住的刘先生无奈地说，“要是商铺能开起来，生活也能更便利些。”如今，新建住宅小区配建一定体量的商业配套设施已经成为惯例。不过由于新建小区人气不旺，这些商铺往往因为招商不力或人气较少而处于空置期。就职于南滨帝景的营销负责人李恩华也坦言，自去年以来，项目社区商铺几乎半年都走不动一套，招租也有些艰难。

　　“这个市场有点怪，挺好的商业地产项目却迟迟卖不动。”对此，地产营销人士刘先生从去年开始就念叨这句话。刘先生同时代理了3个地产项目的营销，分别为特色商业主题街区、城市综合体、商住项目。刘先生告诉记者，其中自己最看好的特色商业主题街区无论是业态定位还是规划设计都很有优势，然而自项目去年面市以来，仅销售不到10%。“另外一个体量最大的城市综合体卖了快1年还剩下50%，如今开发商已经把重点转向了招商，希望以后期人气和商气带动商铺销售。”

　　不仅是商铺，有数据显示，目前我市写字楼市场租赁需求也非常暗淡。如城南某写字楼已经快封顶，却是一层都没有租出去，更别提销售，对此开发商对外也表示打算自持。

　　同样，商业地产中最为市民熟悉的商住公寓，虽然价格和住宅相差无几，但是去化速度较前几年相比也大大落后。

　　——分析——

　　商业地产不再火热原因多多

　　对于商业地产遇冷，李恩华做过深入剖析。在他看来，目前遂宁商业地产已供大于求。遂宁商业地产众多，即使不再新增，存量也要几年才能消化。据他所知，未来几年还有大量商业地产入市，商业地产的库存压力将更大；“此外，近年来物流港、金桥等多个新兴板块飞速发展，对商业地产销售也带来一定冲击。”李恩华表示。

　　同社区商铺和特色商业相比，商住公寓整体市场遇冷，和其有利有弊的商业属性不无关系。据央行和银监会下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，商业用房首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。虽然开发商推出了低首付，但商住公寓仍面临产权期短等问题。而且，对于投资或过渡型置业者而言，商住公寓水电或物业管理费都较高，在转让时会面临税费高企的情况，让投资者望而却步。

　　此外，对于写字楼，遂宁企业多以中小企业为主，而写字楼租金显然成本较高，而写字楼动辄800平米或整层的销售门槛也让其买者甚少。

　　——趋势——

　　差异化或将成未来新方向

　　面对商业地产遇冷，业内人士认为，如何实现产品差异化才是王道。目前，许多房企都在产品和营销上逐步创新。

　　如今，楼盘社区商铺业态千篇一律，无非是餐饮、副食等业态，且新入驻小区往往人气较低，持铺业主往往投资成本回收时间较长。对此，我市某开发商在社区商铺打造中，在项目接房前夕就拿出大面积自持物业，优先引入国际化幼儿园与大型连锁超市进驻。对此，项目有关负责人介绍，开发商从业主需求角度出发，对自持商铺导入精细化管理，可以提早满足业主基本需求，增强社区人气，进而带动商铺租售。

　　万达广场早在数月前也对精装房转变了销售策略。“2号楼6层以下都是开发商自持，由于去化速度缓慢，我们已转变了营销策略，引入带租约销售的酒店式公寓，让专业酒店对物业进行统一管理，投资者签订带租约认购合同就可以享受10年的租金，风险和自身管理成本都大大降低。”万达广场一置业顾问表示。

　　此外，一些特色商业项目也开始打起“走心牌”。如我市首个婚庆主题的商业街区——公园1912近期就把项目营销从自身产品宣传转到了城市景观营造上。开发商从项目本身“婚庆主题”出发，在河东新区打造出一条“爱情斑马线”，既为项目赚足了眼光也吸引了人气。

　　商业地产项目如何寻找新的出路，部分业内人士也表达了诉求。一位房地产开发商向记者介绍了山东省政府办公厅印发的 《山东省房地产业转型升级实施方案》。按照方案，对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼，可由政府收购或长期租用，改造为中小学、幼儿园用房，缓解上学难、入托难问题；允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者，将住宅、公寓登记注册为营业场所；同时，各地政府可采用贴息、补助等方式，鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑，改造为电商用房、都市型工业（轻加工研发型）地产、“创客空间（会议室+实验室+茶社或咖啡屋+办公间）”、高层次人才公寓等，实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的多赢。（记者 刘佳佳）