关于遂宁物业费那些事，看了这些你就清楚了

陶忠旭

　缴了物业费应得到哪些物业服务，物业费中包括哪些费用等问题成市民关注、咨询热点

　　看了这些 关于物业费那些事你就清楚了

　　近日来，不断有业主投诉，很多业主称自己缴了物业费却得不到相应的物业服务。而物业费包括哪些？被用去了哪儿？这些问题也是市民咨询的热点。

　　物业费包括哪些费用？电梯运行维护费和公共能耗费是什么？预收物业服务费的期限是多久？我市物业的“星级”服务有哪些？不同“星级”服务的收费标准有何差距？就市民的这些疑问，记者做出了归类整理，并采访了市房管局相关部门、市物业协会以及律师，希望对市民有所帮助。

　　疑问1

　　物业费包括哪些费用？

　　物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。包括物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、服务费等。

　　物业公共服务费的构成：管理服务人员工资、社会保险金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用；物业服务企业的固定资产折旧；物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；管理费分摊；经业主大会同意的其他费用；法定税费；合理利润。

　　正常的情况下，物业公司只提供公共性的服务，但业主或使用人为了改善或提高生活条件，可以要求物业提供特约服务，如入室打扫、维修家电等，这项费用双方可协商确定，不包含在物业公共服务费中。

　　疑问2

　　电梯运行维护费和公共能耗费是什么？

　　除了物业公共服务费外，还有两项是电梯运行维护费和公共能耗费。那么这两笔费用是什么意思呢？电梯运行维护费是指电梯使用过程中日常维护、保养、检测、能耗、责任保险等发生的费用；公共能耗费，是指由物业服务企业代收代缴的物业管理区域内共用的水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等费用。这里要注意的是，这两项费用是由物业服务企业按实际费用向业主收取，物业公司应单独列账，并定时向业主或物业使用人公示收支情况。

　　疑问3

　　预收物业服务费的期限是多久？

　　不入住是否可以免交物业费？

市物业协会常务副会长蒋勋介绍，根据规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过1年。而不入住未使用物业，并不可减免物业公共服务费。

　　疑问4

　　买了车位后为何还要每月付停车费？

蒋勋告诉记者，买车位后付的费用并非是停车费，而是清洁、管理费，根据政府指导价，我市物业服务企业可收取每月每车位50元的汽车清洁、管理费，用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费。

　　疑问5

　　遂宁物业的“星级”服务有哪些？

　　市房管局物管科科长张颖介绍，根据《遂宁市遂宁物业服务收费管理实施细则》的有关规定，市发改委、市房管局制定了遂宁市普通住宅物业收费政府指导价及相关政策规定：我市的物业服务收费根据不同物业的性质和特点，按规定，普通住宅前期物业公共服务收费实行政府指导价，根据不同的星级等级制定了收费标准。

　　目前，我市城区规划区（船山区、安居区）普通商品住宅（不含别墅等高档住宅）前期物业服务收费采取包干制计费方式，收费标准按照政府指导价基准价及浮动幅度执行。而物业服务机构提供一至五级星级物业服务标准的，物业服务收费须按照相应的等级收费标准执行。

　　等级服务标准分为五个等级，与之相应的收费标准也分为五级。不同的服务标准差异很大，如对于共用楼道保洁这一项，一星级服务标准要求每日打扫一次楼道，而五星级服务标准则要求每日打扫、拖洗两次各楼层通道和楼梯台阶，擦拭一次楼梯扶手等等；对于房屋管理这一项，五星级服务标准要求每日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好及时维修与养护，而一星级服务标准则并无此项要求。

　　一至五星级服务标准中，对房屋管理、共同设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理提出不同要求。因此，不同的服务标准，各项服务内容之间的差别很大。规定中强调，物业服务费根据星级标准而存在差异，星级标准的选择由业主委员会和物业服务企业协商约定，但收费标准超过浮动幅度的须报所在地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。

　　疑问6

　　业主能否以物业服务质量差拒缴物业费？

　　四川诸葛律师事务所律师任强说，业主因为物业公司服务质量差而拒交物业管理费的做法是错误的，根据物业法相关规定，业主有按时交纳物业管理费的义务。同时，物业公司有权向法院提起诉讼，要求按物业服务合同支付物业费。

　　若物业公司的服务质量不符合合同约定，业主可以要求其承担违约责任。面对此类问题，业主可向物业公司反映情况，友好协商，或向业主委员会反映，向相关部门投诉该物业。

　　疑问7

　　业主家中被盗，能否追责物业？

　　任强说，如果业主家中被盗，业主首先应向公安机关报案，由公安机关根据实际案情具体处理，如果业主有充分证据证明物业公司没有履行合同上约定的安保职责，物业公司应承担一定的责任。

　　　（记者 杨国安 何飞）