2024年,第四代住宅彻底起飞

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作者：明源地产研究院

今年两会，《政府工作报告》要求继续优化房地产政策。大会开完，各地方也迅速跟进了，在3月份相继出台了不少政策。

需求端，继续在公积金贷款、首付比例、税费方面出台优惠政策。例如，

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杭州放开了二手房限购、增值税统一改为2年，不需要满足唯一住房条件。

天津、济南分别调整了公积金贷款首付比例和贷款额度；
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' {4 L9 v1 U2 `苏州则出台新规支持公积金用于房票安置和“以旧换新”。

5 T: n. S2 u2 j( {: ^6 }. w总的来看，都是在“刺激需求”导向下的一些政策边际优化，新意不大。
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; S8 Y$ H4 S; f  w6 Y1 [更加值得关注的，反而是供应端，目前正迎来了一波“增加高品质住房”的大转向。
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一是深圳官宣放开“7090”限制，一线城市小户型占主流的时代结束。

2 V/ d/ ]0 ^- M" q( p9 H! d无独有偶，3月份，上海也对“7090”政策进行了放松。在最新一批次的土拍中，不仅统一将中小套型的面积标准进行了调整：
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5 V+ B# X3 Q3 Z6 w6 Q" f多层从90㎡上调至100㎡、小高层从95㎡上调至110㎡、高层从100㎡上调至120㎡，同时还降低了中小套型所占的比例，最低降至50%。
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接下来，深圳、上海这些一线城市的新房供应结构，将加速“大室所趋”的步伐，大户型和豪宅产品的供应将会增加。

0 C4 Y- \: Q: W5 J二是珠海等城市，放宽了对赠送面积的限制。
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- m8 v+ ?! I3 n5 B9 X- v根据珠海3月份发布的《通知》，这次官方对计容建面、得房率、阳台进深等方面，都进行了大幅调整：
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, h+ l  F3 W# T* P$ Z0 u调整容积率计算规则。

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/ ]8 v# Z, D6 a8 y: i8 e公共开放空间、消防楼梯、连廊、电梯、电梯机房、水箱间等全部不计容；项目所配建的养老设施，也不计容，并且还给与一定的容积率指标奖励。这将大大提高住宅实用率。
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- p: B/ O" p! e* f; z: X/ F放宽对赠送面积的限制。满足开敞率不低于40%的主景观阳台不再限制进深。
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鼓励试点建设高品质智慧住宅。鼓励利用挑高、错层、外挑式的大阳台集中打造户属空中花园。
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这一番操作下来，新项目基本可以做到“零公摊”、“100%得房率”。也就实现了在不降低新房售价的基础上，实现变相降价。

实际上，早在去年11月份，广州就已经出台了类似的“容积率新规”，放宽了对赠送面积的限制。内容包括——

允许阳台等半开敞、半计容的空间比例，从15%放宽至20%；
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允许设置一个满足连续开敞不低于40%的主景观阳台不限制进深；
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套内建面超过144㎡的复式住宅，客厅、起居室挑空部分层高从6米放宽至7.2米。

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这样，如果开发商能把相关政策用足，楼盘户型使用率能做到100%-110%。
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( o# a' O5 E, Y! U2 H& @6 G三是苏州、武汉等多个高能级城市，陆续发布“第四代住宅”的支持性政策。

包括套内空中花园、公共绿化平台不计容，主体结构外的套内空中花园不纳入建筑间距和日照间距，不作装配式建筑要求等等。

' X8 n, }" r) W可以说，各地方对待“第四代住宅”的态度，已经从观望，彻底转变为鼓励。
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2 X+ I; `: D( S% K% e今年可能将成为“第四代住宅”全面发力的一年。
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要知道，重庆刚在去年7月出台了相关的支持政策，今年就有10多个第四代住宅项目将要入市。

7 i7 J$ e8 O% h; `随着越来越多城市加入发展“第四代住宅”，这种得房率高、空间形态更灵活的产品类型，可能将呈现出爆炸式增长。

3 P6 M  y9 @! H开发商必须抓住当前的政策窗口期，加快对这类项目的学习和研究。
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第四代住宅
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全面进入政策红利期
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; m) E# |8 M( i: F7 f- [去年，明源君在《地产行业，终于有起色了》文章中，给大家分享过，“第四代住宅”对政策的依赖度极大。

0 M! F! ^. |* e6 \2 ^9 i; y原因就在于，第四代住宅的产品形态，太吃容积率。产品套型中增加的庭院部分，会增大产品面积；在公共空间增加的共享庭院，会增加公摊面积，大大降低得房率。

目前从各个城市出台的“四代宅”相关的管理规范来看，这个问题已经基本被解决，甚至通过四代宅实现大量合规赠送，已经成为项目开发一个重要的盈利点。
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首先，针对性容积率计算规则快速推广，政策让利幅度非常大。

6 y$ I" n0 e7 o& J目前，不少地方城市都针对“四代宅”制定了相应的鼓励政策。例如，“空中花园、空中共享平台”面积不计容或部分计容，已经成为主流标准，在城市间快速推广。

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  O/ y4 o: S( J5 Z' ~  L. w2 @: o% C2 M图片：福州空中花园外挑尺寸，≤1.80 米的部分计1/2容积率，大于 1.80 米的部分不计容；公共休闲绿化平台部份不计容。
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开发商通过四代宅过规建造，可以通过户内花园大幅增加赠送面积。同时，还可以将空中共享平台和电梯厅结合，减少电梯厅部分原本的公摊面积，让产品得房率不降反升。

1 |8 o8 u. B4 p! E  H+ z/ m) N例如，龙湖今年在重庆推出的TOP系云河颂，就通过奇偶错位出挑，打造了约45㎡的超大空中庭院，面宽达到14.5米，挑高约6.3米。这部分空中庭院，全部不计产权面积，全屋套内赠送面积甚至高达40%！
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图片：重庆龙湖云河颂200㎡户型图
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. h$ Q& M+ |) E( c) y* @. J5 V事实上，如果开发商能够把政策优惠用足，每平仅增加500-800元/平的建安成本，就能让使用率大幅提升至少15%，实现远超普通住宅的空间使用效果。

这也是当前“第四代住宅”对开发商最大的吸引力所在。

其次，地方对四代宅的管控规范，在不断放松。
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例如，2月底，福州发布新的试行办法，不仅将住宅外挑阳台占套内面积的比例扩展到了20%，还放松了“四代宅”不得设置跃层式住宅的规定。

允许建筑面积144平方米以上（含144平方米）住宅套型及“立体生态住宅”设置跃层户型。
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' l  [% U+ y! S) `+ m跃层式住宅客厅可挑空，挑空部分的面积最高可以达到，套内面积扣除公摊、入户花园及阳台后的30%。
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: T) W$ z$ I$ E# e1 D* k* A8 w; X" B这样，新的四代宅产品，就可以设计客厅和空中花园均为双层通高的产品，进一步提升户内空间呈现效果，更加靠近真正的别墅级体验。
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* W3 r# ]- @* t  l图片：岳阳南湖天著二期，上下层L型咬合设计，图片来源：日清设计
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这种规范的放松，给高层改善、豪宅的产品形态，打开了更大的空间。
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! l8 g. l4 W* y4 Z第三，目前地方管控标准松紧不一，给开发商留下政策红利挖掘空间。

之前文章中说过，目前国家层面上的规范并不是强制执行，导致各地方对“四代宅”的定义和要求，以及相应的管控标准，有很大的自行定义空间。

( e% K/ l, @- ]例如，厦门年初出台的第四代住宅规划管控要求，就相对严格，一是建筑面积不得少于200平，二是原则上应当临湖、临海、临景建设。
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而其他很多城市的四代宅建筑面积下限，要远远低于这个标准。不少城市都出现了100平出头的四代宅产品。并且赠送比例也很高。
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, X3 \! l" ~/ X. I$ T- M图片：泉州某四代宅项目户型图
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图片：福州榕发·麓里云筑

事实上，目前很多城市对“四代宅”的规范要求并不严格，导致不同城市的“四代宅”项目，从产品形态上看差异很大。有些项目甚至只是做了一个“双层挑空阳台”，并不能算是标准的四代宅产品。
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例如，前面提到的重庆龙湖云河颂，虽然被称为龙湖第四代住宅3.0产品，但由于重庆对户内庭院的绿化面积、垂直绿化的栽种和预留，没有具体规范要求

项目可以只需要提前预留下沉、荷载空间，然后将空中花园打造成下沉吧台和戏水池水景，从而降低空中花园绿植的景观成本，也不需要像其他四代宅产品一样，设置立体自动灌溉系统，规避了后期垂直绿化养护难的问题。

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- b, |7 e( ~8 }; ^$ f图片：重庆龙湖云河颂空中花园实景图
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7 S4 v9 `5 ~6 a- ?5 G总的来看，目前各地方政府，对“第四代住宅”态度上的支持，和执行上的政策不统一或不明确，导致“四代宅”的产品打造出现了很大的政策红利，也给开发商留下了很大的操作和套利空间。对于这一点，房企可以充分合规利用。
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$ H4 v7 |$ k- U# ~) ]8 }& _第四代住宅热销
刺激产品设计创新
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$ w+ {) @5 ?5 q  {; z, x3 g$ a3 w+ p近两年，“四代宅”产品在各个城市的热销，显然让开发商有了更大的动力去进行产品创新。

目前，市面上推出的产品，在采光问题、隐私问题、绿化维护问题、防水问题、庭院荒废问题等各个方面，都得到了大幅度的优化。
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, W* F5 l; a( B一、借助独梯独户设计，打造内外双客厅

一般来说，四代宅的户外共享平台，应该是住户共同使用的公共空间。但是目前，不少项目通过独梯独户的设计，让电梯前室相对独立，实现了每户独属的“前庭后院”效果。
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2 d8 Q- c$ L0 k! s; j& D: b例如，泉州有项目就将入户前庭花园露台，作为“家庭第二客厅”来营销，对于业主来说，南北侧各有一个大露台，冬天在南面晒太阳，夏天在北面乘凉，让空中庭院生活场景更加丰富。


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" \- u2 d, `. q. c: K甚至有项目，套内庭院和公共平台能够打通，形成更加连贯开敞的户外空间。“洄游”动线贯通室内外，相当突破传统的居住习惯。
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" p% X) `" o. y图片：榕发·誉湖郡140户型图

6 r; B" ]6 o4 c. B7 b' J# s( o  B, f通过内外部花园联通，部分项目甚至做出了约80㎡的L型转角花园，花园宽度接近32米，这种尺度可以说是相当惊人了。
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- F* T( A  ^; D, [& C3 l* @* G图片：建发璞云第四代产品户型图

0 q5 C# V+ W1 ?这种跑马贯通型的空中庭院，展示效果极佳，往往能够快速打动客户，起到助力销售的作用。


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3 ]- b% d" d2 a二、悬挑结构，追求更美观的立面效果
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大面积的空中庭院，要求建筑结构中，增加大面积的悬挑空间，还要覆土种植，会大大增加建筑的荷载，需要进行专门的结构设计。
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1 O+ ^$ @" p: Z. o1 l/ O6 K% r1 i# ?6 p例如，最早期的四代宅项目，就往往在外挑阳台增加斜撑和立柱，不仅影响立面美观，还会对室内采光产生一定的影响。
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长沙等城市甚至明确要求“四代宅”产品，空中庭院要做到无维护结构、无柱。
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因此，不少项目会根据整体立面风格，对结构设计进行优化。例如，国贸·天琴樾，就配合立面弧线设计，采用了变截面弧形加腋，让建筑外观风格更加统一，内部视野也更加通透。

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: }2 H0 r8 J# p5 k/ y' z! u图片：国贸·天琴樾设计效果图

三、设计专项垂直绿化景观方案，解决后期养护难题
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目前，不少城市开始要求“第四代住宅”，要将立体绿化纳入到交付范围。
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  D* j9 z& p6 n例如，武汉就要求在申报建筑方案时，要同步提交空中花园绿化专项设计方案。
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苏州还要求，结合本地植物生长习性，确定适合栽种的植物品种清单和配置标准。

四川眉山，甚至还将空中花园灌溉系统，纳入到了报规文本中，从规范上保证后期植物的存活。
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因此，目前不少“第四代”项目都是带覆土、带栽种绿植交付。需要对种植区进行专门的精密化设计。

: w9 e; T2 v/ l+ N7 O& C+ y' `  O例如，福州保利·天珺每个空中花园都设置了60%以上的种植区，每个休闲绿化平台都设置了30%以上的种植区。预留500mm深的土壤层，用于种植种植灌木、小乔木。
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图片：福州保利·天珺户型图

同时，种植区要专门配置“耐根穿刺”的防水卷材并叠加了防水涂料的双重防水，保障防渗漏；绿化区「排水设计」则配置了专属地漏与排水沟，保证第一时间排走积水。
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! s2 `' ?4 w# e+ C: H5 p& F" M) \9 X4 }部分新的四代宅项目，还在绿化区配置了自动滴灌系统、智能蚊虫防控系统。

例如保利·国贸天琴湖项目，就在种植区设置了自动微喷灌系统，通过流量监测传感器和土壤湿度传感器，能够自动调节灌水程序，定时定量自动给水灌溉绿植根部。物业和业主也能够通过控制系统进行监测和操作。


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. f2 }0 j, \6 b6 p目前这套系统已经非常成熟，基本能够解决立体绿化的后期管养难题。
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四、户型设计，尽可能放大景观效果

9 s; h/ Y+ l8 Y- H$ J为了达到最好的景观效果和采光效果，目前第四代住宅往往采用端厅设计，将客厅采光面从一面，扩大到三面。客厅和露台，都能实现270°景观视野。
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例如，贵阳·花语墅就采用了端厅＋LDBK设计，露台每三层一次循环，逐级错位向上，实现了约9m挑高的“空中庭院”。

; J+ ]5 C  R7 f8 Y客厅方向会固定随着露台的方向进行布局，逐级“旋转”向上，保证每一户客厅和露台都能完美对位，实现户户270°景观面。

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图片：贵阳·花语墅136㎡户型示意图

小结
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9 |2 B& ]8 ]* H1 k) n今年，房地产市场必然会出现供应端的彻底转向。
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一是房价下行压力下，放松管控要求、增加赠送率将成为地方稳房价的重要手段。
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+ Q4 W2 e2 M+ o8 L6 X0 D  `! C二是全面向“高品质住宅”转型，必然会出现对过去政策管控要求的大幅调整。
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0 _; a9 r  |6 W3 z第四代住宅，目前已经成为一种能把各种政策红利吃到最尽的产品类型，必然会迎来一次快速发展期，值得房企重视。
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