房地产旧模式,彻底终结

刘二妹

作者：明源地产研究院
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! s0 `( C  |' `" R6 r& \6 j# }- d俄国著名作家列夫·托尔斯泰的长篇小说《安娜·卡列尼娜》中，有句流传甚广的名言：「幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸」。
; i) E0 H/ w2 b9 F2 k# Z其实，企业同样如此，特别是在不动产行业，这一点表现得尤其明显。过去，行业高歌猛进的时候，并不太容易发现其中的差别。可是，潮水褪去，差别立马就显现出来了。
毋庸置疑，以房地产为代表的不动产行业必须走向新发展模式。事实上，那些目前还保持稳健发展，或相对不那么狼狈的企业，正是受益于早前就已经展开的新发展模式……
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) W* S9 M# h( C传统模式已彻底终结房地产需要三大转变
/ S4 W" E! D! l+ Y8 g「当前万科融资的状态还是正常的状态，客观说有压力，但有压力能过关，这一关我们一定能闯得过去。」在3月29日举办的万科2023年业绩会上，万科集团总裁兼首席执行官祝九胜如此表示。
去年四季度以来，市场对行业、对万科担忧情绪加剧。关键情况下，万科获得了深圳市国资大力支持，也得到了金融机构等合作伙伴的共同帮助。这些支持对稳定信心发挥了巨大作用……（引自万科2023年年报「致股东」部分）。
不过，很多房企可没有万科这么好运。因未按时刊发2023年业绩，4月2日港股房企在4月首个交易日迎来了一小波「停牌潮」——10余家房企均因未如期披露业绩而发布停牌公告。
这并不太令人意外。小明看了一下工农中建等12家规模银行的财报数据，在银行的贷款构成中，涉房贷款基本都降到了3成以下，平安甚至只剩下16%（过去，银行对公+对私涉房贷款的规模，基本都在3成以上）。
然而，在银行的不良贷款构成中，房地产业的公司贷依然是重灾区，不良率基本都在5个点以上，远高于银行平均不良率。工农中建四大行的房地产不良公司贷款，更是都突破了400亿元的规模。
再来看前段时间住建部长倪虹所说的，对于严重资不抵债，失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则该破产的破产，该重组的重组。对于有损害群众利益的行为，坚决依法查处，让他们付出应有的代价。是不是觉得顿时豁然开朗。
华润置地执行董事、董事会主席李欣在华润置地2023年年度业绩会上表示，「目前中国房地产市场存在非常严峻的挑战，市场供求关系发生了非常大的变化，原来‘三高模式’已经在市场上终结。」
新发展模式是破解房地产难题治本之策。参考成熟经济体头部企业的转型发展路径，新发展模式的本质，是企业价值创造方式的转变。房企应从过去以重资产开发建造为主的单一价值创造，转向以开发、运营、服务多元化的价值创造过程。概而言之，目标模式、业务模式和盈利模式都要变——
①业务模式要从「高负债、高杠杆、高周转」以开发业务为主向轻重并举的开发、运营、服务一体化转型；
②盈利模式要从增量开发盈利向增加开发、存量更新、保障性住房建设等综合盈利模式转型；
③目标模式从追求规模快速扩张向品牌品质提升转型。

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7 t0 A  ?' M& S+ E; \" b优秀企业都是类似的经营性业务稳健增长
从2023年的财报来看，目前仍然比较稳健的房企，都较好构建了开发销售型业务和经常性业务的业务模式，并且仍在加码经常性业务的布局。
即便是一些开发业务遭到挫折的企业，其以不动产资管为核心的经常性业务也表现出强大的抗周期能力。
万科在2023年年报的「致股东」中就表示，尽管开发业务受到挑战，经营服务业务仍然稳定增长，全口径收入 558.1 亿元，同比增加 8.9%，其中合并报表收入 428.1 亿元，同比增加 13.8%。经营性业务税前毛利率提升 5.2 个百分点，形成了一批优质资产。
3 L4 U, g) F) ~$ L/ G而且，跟开发板块不同的是，无论是典型国央企还是民企，经营服务板块在2023年都表现出了很强的生命力——
: i+ Q+ a3 C2 A' c4 t" m龙湖集团运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，期内运营及服务业务在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上；
美的置业持续发力物业及商业两大非住业态，商业运营面积超70万平方米，满铺率达94%，日均客流量高达18.4万人次，同比呈翻倍增长；
: [/ x9 U+ }1 v: u( h新城控股实现商业运营总收入即含税租金收入113.24亿元，同比增长13.17%；
8 `7 t( r% O2 `+ S5 ^" R) }1 Q碧桂园服务营收由2022年同期约人民币413.67亿元增至约人民币426.12亿元，增幅约3%；
……
- N3 _5 c: h+ Z) R0 O# L) X2 ]至于典型的国央企，那更不用说：
2 y7 ~9 Y9 ~0 T7 R( H6 V2023年，华润置地实现营业额2511.4亿元，同比增长21.3%。其中，经常性业务收入391亿元，同比提升26.4%，实现核心净利润96亿元，同比大幅提升47.6%；营业额贡献占比同比提升0.7个百分点至15.6%，利润贡献占比同比提升10.4个百分点至34.4%。
李欣在业绩会上指出，华润置地面对行业的变化、市场需求的变化以及十四五后半程高质量发展目标的要求，在原有主航道业务的基础上对经营性不动产业务做了实质性调整，变为经营性不动产与资管业务。要把资管业务明确作为主航道业务之一进行推动，做优做强，积极向大资管业务转型。戳这里，助力盘清国有资产
截至2023年12月，华润置地资产管理规模达4274.6亿元，同比增长19.2%，其中购物中心占比达63.3%。「我们希望能够将资管打造成为华润置地的第二增长曲线，这个是公司重要的战略调整。」李欣如此说道。
近几年业绩突飞猛进的越秀地产「商住并举」战略深化推进，通过越秀地产和越秀房托「双平台」，持续优化「资产管理人」商业资管模式，不断提升商业运营能力。
& ?# a; ?8 T$ }! g; Z报告期内，越秀地产直接持有的商业物业实现租赁收入约4.87亿元，同比上升49.7%；持股37.89%的越秀房产基金实现经营收入约20.87亿元，同比上升11.4%；二者合计25.74亿元（如下图）。越秀地产持股66.92%的越秀服务集团有限公司也取得了良好的经营业绩，全年实现营收约32.24亿元，同比上升29.7%，股东应占盈利4.87亿元。


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经常性业务良好现金流的特点，还能帮助企业在整个房地产行业融资困难的大环境下，获得宝贵的资金。

& ?+ g6 d' ^0 @  B3 ]; l3月30日上午，大连万达商管集团与太盟投资集团、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司、中信资本、ARES在大连正式签署投资协议。
/ Y" {% i5 A* Z; A! C; a根据协议，上述5家机构将联合向大连新达盟商业管理有限公司投资约人民币600亿元，合计持股60%，大连万达商管持股40%。该笔投资为近五年在中国私市股权市场中单笔最大规模投资。
# v8 n# f# s5 t8 @! E3 T虽然，这会导致王健林失去绝对控股权，但在当下的房地产大环境下，这还是让很多开发商好生羡慕。
7 S  C* e& N# r% \, J7 _而2023年，龙湖集团加大经营性物业贷款融资力度，全年净增经营性物业贷款174亿元，以更优的成本（平均借贷成本为4.24%），进一步拉长借贷账期（均贷款年限为7.85年）。
2 R9 a# P. @8 U9 U; M- O6 V, s今年1月24日，两部门出台的经营性物业贷款业务首个专项监管文件，完善经营性物业贷款相关政策，同时拓宽房企资金用途，进一步扩大经营性物业贷款使用范围。
0 R& s7 }* v2 ]: U据媒体报道，龙湖集团今年已经通过置换且无追加抵押物的经营性物业贷款实现了120亿元的增额，预计全年增额将超过200亿元，使余额接近700亿元。
万科在2023年财报「致股东」中也披露：经营性业务已经形成的优质资产，受到了市场欢迎，全年实现交易签约123亿元。我们也全力抓住 REITs、不动产私募投资基金等机会……

/ x' F* E$ l# m+ y4月8日，中金印力消费REIT开启申购，认购价格为3.26元/份，拟募集10亿份，预计募集资金总额为32.60亿元。



存量盘活的市场巨大优秀企业将持续受益
以不动产资产管理为核心的经常性业务和能力，之所以如此重要，一方面是随着城市化率逐步提高，大开发的时代正在落幕，未来开发板块依然有机会，但规模已较巅峰时期大幅收窄了；另一方面大量的存量资产急需盘活，是一个巨大的市场就会。
2022年5月25日，《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（以下简称《意见》）发布。将存量资产盘活，提到了前所未有的高度。
「盘活存量资产」之前也一直在提，但这次很不一样。《意见》明确表示：对资产长期闲置、盘活工作不力的，采取约谈、问责等方式，加大督促力度。适时将盘活存量资产、扩大有效投资有关工作开展情况作为国务院大督查的重点督查内容。研究将鼓励盘活存量资产纳入国有企业考核评价体系。戳这里，了解国企资产管理解决方案


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/ [0 E, A& D- ]; D6 c, w因为，稳住经济大盘，启动新项目的增量投资固然重要，但盘活存量资产的意义同样巨大。
经过改革开放几十年的高速发展，我国光存量基础设施规模超过100万亿，这里面不少资产并没有得到高效利用。
注意，这只是存量基础设施的规模！还有大量的商用资产。这几年，小明跟不少国央企老总交流，这些公司手里都有大量商铺、厂房等存量资产等着盘活。
相比于开发销售的模式，存量盘活和经营是个苦活脏活累活，赚的是小钱但需要的能力却很强。这种能力很难短时间内培养起来。为了尽快盘活存量资产，现在不少国央企的思路也打开了。
  j4 \* p& \! A# e% X, p$ }9 c和承租方或者运营方一起，改造提升项目，已经很常见了……
2022年4月15日国家发改委召开的专题新闻发布会，就明确表示，鼓励民资参与盘活国有存量资产。
' I1 m! [9 I8 v1 J由常高新集团与漫柏集团联合投资近2亿元共建的常高新·漫柏未来人才社区，短短几个月的时间就将原有闲置的国有资产（破旧的公租房）盘活，改造成3118间精装修公寓，面向无房新市民、青年人出租，成为集聚青年人才的「强磁场」，吸引青年人才到常州创新创业。成为常州市加快发展保障性租赁住房的一个典型代表。
《意见》甚至还进一步明确：规范有序推进政府和社会资本合作（PPP）。鼓励具备长期稳定经营性收益的存量项目采用PPP模式盘活存量资产，提升运营效率和服务水平……优秀的企业机会很大。
; [/ }3 _! e5 d; o这里面，有很大的空间。其他不说，仅就物业管理这个很传统的行业，都还有很大的改善空间。比如碧桂园服务，就在不断加大对科技智能化的投入，投入包含清洁机器人、装备和物联网模块、物联网平台、充电桩平台等的AIoT业务和包含人机协作运营、智慧停车等的自研物联网解决方案，以数智化服务助力服务质量与管理效能的提升。实际效果也十分明显。

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小结
& ^+ x8 v0 f. ?/ T4 `3 j5 Y5 \地球从寒武纪开始到现在发生过5次生物大灭绝事件，每一次生物大灭绝事件都造成了全球半数以上的物种永久消失。这五次生物大灭绝的共同点有很多，最典型的是短时间内突然性的环境变化，无法快速适应新环境的生物，就走向了灭绝。
" ]4 z: O6 I" t% x近几年不动产行业面临的正是类似的场景。想要生存、发展，必须快速调整。正如恒隆集团董事长陈启宗在恒隆集团2023年年报《董事长致股东函》中所说，「唯有变化才是永恒。当外在环境改变，每个人、每个城市、每个国家都必须作出调整，才能求存求荣。」
去年6月18日，王石在一个论坛上表示，在（这样）转型过程当中，房地产不是结束了，而是刚开始。他说的一点不错。
- @7 U2 k( x  s正如前文所述，那些前瞻布局调整的企业，如今拥有了更强的跨周期能力。未来也还会受益。陈启宗在《董事长致股东函》也指出，「环顾全球，本人认为值得作新投资的地方委实极少。即使有，也未必是我们能得以利用之地。此外，本人深信做业务应专心一志、尽力做好，只要该事能稳当地带来可观回报便行。本人相信，中国内地的世界级商业地产租赁业务正是这样的好机会。」

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