国央企这个部门,越来越重要

独秀

作者：明源地产研究院
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随着行业的人口红利、规模红利逐渐消失，如何抓住政策红利，对现阶段的企业发展和个人转型来说，都非常重要。
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  X) V8 ?, v& L5 D8 G7 M可能有很多人都注意到了，这几年里国家有关部门陆续出台了多个政策支持存量资产盘活，加上增量见顶的背景，存量资产管理的价值和优势更加明显，也成为了国央企发展的关键课题。主要表现在四个方面：
1、可以补充和改善企业现金流，拓宽融资渠道；2、让企业资产保值增值，壮大资产规模；3、能实现存量资产供应和需求的合理配置；4、可以作为区域经济和产业发展新载体的重要来源。
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% j1 J# U6 t  \近几年，如何有效盘活存量资产已经成了国企城投的头等大事，资管部门也变得越来越重要。
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近期，广州从化城市建设投资集团副总经理郑建军再次做客直播间时，分享了目前存量物业资产盘活模式和实施路径探索。今天明源君就整理出来，供各位参考和借鉴。



存量资产盘活有四大模式
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. q) f$ X3 z# W; j' R# {& E4 R) Y存量资产盘活大致有4种模式，即资产处置与整合、土地收储与置换、土地优化盘活以及物业资产的提质增效。下面详细来说。
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1 u1 f, o1 M3 Q: n' Y一、资产处置与整合
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1、处置低效、无效资产：常用的市场化交易手段，主要有协议转让、拍卖、置换等方式来进行低效资产的处置。

大概会分为几个步骤进行：首先要找到专业的第三方对资产进行评估。其次需要发动市场寻找有意向的买家。然后针对处置方式、规模、条件等等进行沟通谈判。如果涉及国有资产的话，还需要在公共平台上进行挂牌交易。最后还要做一些税务处理。

: ~+ q) H4 @) U- c- V; S" D; ?7 g, z2、整合优质高效的资产：目前，一些存量资产规模比较大的国央企都成立了资产运营和资产管理公司。通过资产产权划转统筹以及委托经营的方式，对资产进行盘点分类、集中经营管理，达到规模化、市场化、专业化的经营，提升经营效益。（现阶段国央企的存量资产管理模式，可点此阅读）

二、土地收储和置换
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1、土地收储：可以理解为一部分土地由企业自主开发利用，支持企业发展，另一部分土地则交由政府收储。像某集团就将广州市内的多宗土地进行统筹打包，实现企业自主开发+政府收储，通过这种方式，探索出一种有利于企业高质量发展，也有利于城市规划优化提升的模式。
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2、土地置换：在符合城市规划发展需求的前提下，还可以将土地和政府进行置换，由政府评估定价。比如将自有需盘活的低效用地或者零散的用地置换为面积更小、但价值更高的土地。戳这里，助力盘清国有资产
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三、土地优化盘活
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1、土地开发利用

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这里补充一下，一级开发即土地整理，比如五通一平、七通一平；二级是土地的开发建设，比如说建设物理空间和平台，建设园区、商业综合体等等；三级开发则是进行产业招商运营。
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2、企业的产业转型升级

土地自主利用开发：比如看到的一些企业总部大楼、生产基地等，很多是利用企业存量土地进行开发的。开发过程当中，也会涉及很多关联方，比如土地的权属方、投资建设方、属地政府等，如何去平衡各方面的利益，同时又能调动积极性，是土地盘活当中的重点。
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4 s$ K) n4 [5 P/ K# t( W- ^企业升级转型：根据企业自身的发展方向，通过产业的升级改造，发展与企业发展本身相关的科技研发或者其他文化创意、现代服务等功能的产业，并以此为契机，推进企业转型升级。
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: D2 d' Z: e8 O3、建设园区以及产业基地
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需要注意的是，“工改工”，实际上是在工业用地的基础上进行新建改建或者是扩建工业厂房的项目，工业用地的性质不发生改变。具体可以分为全面改造、局部改造和微改造。现在有很多地区都提出要保留城市原有的一些建筑风貌、文化特色，所以要求进行一些微改造或者是局部改造。

“工改商”，则是在原有的工业用地基础上，开发改造为商业用地，这需要相关部门同意。需要取得批文、评估报告等，补缴土地的差价之后，申请办理新的国土证。

四、物业提质增效
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大概可以分为三大类：
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第一类是物业的升级改造，在原有存量老旧物业的基础上，结合市场需求，探索新的升级改造模式，对一些软硬件的设施以及对物业的功能业态进行重新的定位，突出项目亮点，增加经营收益。
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物业是否要进行升级改造，从短期来看，需要明确能否提升物业的租金收入或出租率。从长期来看，物业资产能否升值和溢价，还取决于精细化的资产运营管理能力。
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; I! _% |  Y6 b6 U. I. P第二类是对物业资产进行新功能的挖掘，看看城市发展、产业转型的需求是否能满足，然后深度挖掘物业资产的新功能。
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" D! Q$ U) U# x& a推动闲置物业资产改造与转型，合理调整规划用途和开发强度，开发用于创新研发、卫生健康、养老托育、体育健身、休闲旅游、社区服务或作为保障性租赁住房等新功能。

第三类，打造产业创新的应用新载体，一些产业优势比较明显的资源，盘活打造创新应用示范区，通过交通优化以及产业调整、运营提升、智能化管理、精细化的物业服务等等，打造产业创新应用新载体。

5 h% U. O9 b; v: a8 I" `比如老旧的工业厂房、工业园，可以打造成国家级、省级的科技创新孵化器、众创空间、产业园等等。

再比如翻新、改造的老旧小区、老旧厂房、文体场馆，可以引入一些科研、体育健身、养老服务、创业项目，大众消费等企业，通过挖掘旧的市场价值，来改善内外部的环境，完善服务功能。老旧的商业街区升级改造，促进相关元素的融合，推动旧街区进行功能转换。戳这里，助力盘清国有资产


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! s2 S3 O8 b" o. e! O" T2 ^实施路径有7个步骤，缺一不可

实施路径的探索，一共分为七个步骤，缺一不可。
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一、资产可以分为三类：
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5 ~7 j) ~" l% P0 {Ⅰ类资产：优质资产优先纳入盘活的计划，是可以打造为高价值的标杆项目，比如区域、交通配套、产业基础较好的土地物业资产，能够快速成熟，招商培育周期较短，发展潜力较大。
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, x; i7 u0 }/ g* Z2 |$ w5 Y; TⅡ类资产：这类资产需要资产管理公司对投资各方面的风险做深入的分析和评估，可以列入盘活计划当中，也叫做中等价值改造项目。这些资产有一定的基础，但是与产业发展和周边的需求不太匹配，需要焕发出新的活力，挖掘新的价值，对业态、定位、功能做相应的改变。

Ⅲ类资产：可以理解为较低价值经营项目，需要资产管理公司进行统筹的集中化、规模化、市场化管理，主要是做一些初步的升级改造，然后出租。

8 b$ t$ \. H" R( @& [$ t) B* ~这类资产包括一些底商、商铺等，有一定的资产价值提升的空间，但考虑到投入产出，还是要做比较细致的分析，通过存量资产经营管理，力争提高出租率以及租金收益。
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二、盘点梳理包含4个层面：
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资产信息的梳理：比如土地证和房产证，土地房产信息、证照及各类合同等。再说细一点，包括占地面积、建筑物的面积容积率等等。
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% W0 K! K0 {5 g物业情况：比如建筑物的结构、层高层数、水气电暖、机电设施情况，装修状况和业态情况；物业权属主体人员情况和经营情况。
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+ Y, S0 s1 @; s/ A政策方面的研究：在盘活、升级改造之前，我们需要了解规划，总规控规以及包括产业发展规划，甚至包括城市更新、投融资等方面的政策。

+ B) T% H8 L  r. v' k# q& n+ i经营的状况：一些物业是在经营期限内或在租赁期限内的，我们要对物业的经营状况进行了解，比如收入，经营的成本、利润，承租户租期、租金等等。

三、三个“正确”方向把控
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方向正确：从大的层面来讲，看资产盘活是否有利于城市、地区的经济发展，是否能够对地方的产业转型、市场需求提供帮助。从小的方面来讲，是否有利于资产价值的提升和经营效益的提升。
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路径正确：尤其像国有资产有红线，不能出现国有资产的流失和损失，要确保国有资产保值增值。在实施过程中，相关流程、决策都要依法合规，操作路径和流程要正确。

市场正确：要符合市场规律以及产业发展规律，规避一些市场风险。对产业客群、人流、政策等，甚至包括竞争对手，都要作出研判，针对同类竞品项目，是否有差异化的定位和发展，做到心中有数。

四、做好可行性研究

可行性研究，要从政策用地以及规划上面判断是否能够进行升级改造或者资产盘活。比如用地性质、土地规划、报批报建等，还有产业招商方面做可行性论证，然后做好财务测算，把改造后潜在的价值和升值空间，做横向、纵向对比分析。对未来的经营收入、出租率，改造成本、改造期间造成的损失也要进行评估，做好论证分析。

然后对涉及经营风险以及后续可能涉及的法律风险进行论证和分析。比如现在有一些物业资产，在经营期范围内或承租期期限内，如果要做全面的升级改造，需要安排和处理现有的租户，这里面就涉及提前解约清退、补偿等措施。

五、明确项目定位
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7 A- W# r, c5 y4 v我们做好前期的分析论证工作之后，就需要对整个项目做盘活升级改造的定位。

一是整个项目的战略定位，项目的战略定位要与周边或片区的产业规划与发展相匹配。
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! }) y: C8 R* M# L二是功能定位以及产业定位，包括客群、目标客户和租金定价是不是和市场或我们的心理预期能够匹配；与周边的项目对比，在产业、定位、产品和租金上，我们的规划布局方面是否有一定的优势。上述研判可以采用 Swot工具做比较深度的分析。
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三是升级改造的现实性和前瞻性，物业资产升级改造不仅要考虑当前需求，还要有一定的前瞻性，要充分考虑未来消费需求和产业发展趋势。
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+ I# c) M8 V, \% k+ [* a' R; r四是通过设计与改造对物业资产进行初期的规划，确定盘活改造实施方案、策略、计划和投融资等。

3 W& A6 K8 ?( z* W六、组织实施
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! c% _: l2 n$ f2 B+ ]项目经过立项审批决策之后，要组织实施，主要有4个环节：
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战略设计：打造资产盘活和管理的平台和抓手，统筹具有开发、盘活潜力的老旧园区、闲置土地和大宗物业；确定不同资产盘活的战略方向和定位，制定资产盘活方案和策略，完成内部投资决策程序。

团队搭建：明确资产盘活相应的实施主体，包括责任部门、责任人，组织搭建专业的团队，如投融资团队、开发团队、项目施工建设团队、运营团队、招商团队等等，确保各项工作能够快速跟进，团队要密切配合。

! Y! {5 t5 `7 b4 c, C, X项目建设：根据项目的规模以及难易程度，依法依规按照项目建设的相应制度和流程推进，包括立项、投资、施工、竣工全周期的管理，项目建设过程中也要考虑到后续的项目评价、审计等问题。
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项目管理在实施管理当中，对成本、进度、质量和安全这几个重要环节要严格管理，建立和执行科学的项目管理和评估体系。

& H9 i" m  {' k1 Q招租招商：可以根据项目实际情况可招商先行。招商过程中，要将客户进行分类，比如一类客户是500强企业、行业龙头企业，然后围绕这类企业进行精准定位招商，二类、三类客户是和产业规划、项目定位相匹配的客户，制定和实施招商推广方案，拓宽线上、线下多元化招商渠道。

  x# U; R( Y5 |9 J) {七、模式创新
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这里主要包括项目投融资、多元化盈利模式、智慧运营三个方面，具体如下图：
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值得关注的是，现在国家一直在倡导数字经济、5G技术、物联网、双碳低碳园区等，智慧运营也是一大趋势，存量资产运营管理方需要系统地搭建平台，为入驻企业提供一些增值服务，比如产业大数据的挖掘，产业上下游的相关数据分析和应用，以此促进园区和企业之间深度联系。

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