做好房价下跌30%的准备

遂宁挚友

作者：米宅资产严选

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$ h7 J' ~' ~, @+ y6 `昨天晚上我在直播时，我的直播PPT里有一Part主要是讲国内的楼市。

在讲楼市这一部分时，我先在直播间做了个调研——
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2024年，楼市还会不会继续下跌？认为下跌的扣个1，认为稳定或者反弹的扣个2。
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: L8 D5 q* L6 k* s8 |1 h* k% O结果，上千人的直播间互动的上百个，竟然只有2个人扣了个2，其余全是1。
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满屏飘1，大家整整齐齐，直播间瞬间充满了欢乐的气息。
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对于2024年的房价，我和满屏飘1的朋友们一个观点，还会继续下跌。
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2 p4 z5 p* t: `. q. x因为，2023年的下跌，并未完全到底。
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因为，2024年尚未看到任何能够让楼市反弹的利好。
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是的，楼市的下跌还未到底。这是我看完全国房价趋势图之后得出的结论。

$ V% v) T0 H3 a3 B. A+ _9 {2022和2023年咱们感觉房价已经跌的够惨了，但是你去看看全国数据后就发现，下跌其实没有那么多。

全国房价的最高点是2021年的6月，到今年1月相较于最高点也就下跌了17.7%。

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全国下跌17.7%，具体到各个城市，差距就比较大了。

% ~. ]6 p# Q2 s& o5 Y! c0 Q9 D2 y比如一线城市，北上广深的跌幅都能差出来一个雅鲁藏布大峡谷。
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% L- p- @  @# Y2 e北京，房价相较于高点仅仅跌了7%，房价仅仅回到了2020年底。
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- `* P3 A/ H" w4 w; ~; j, g上海，房价相较于高点下跌了15%，房价大致回到了2020年的春天。

广州，相较于高点下跌了15-17%，房价回到了2019年左右。
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7 I8 ]$ ^# J2 L$ ~( H" C! K最惨的是深圳，房价自2021年高点自由落体式的崩塌，跌了30-35%，基本回到了2017-2018年。

5 f$ V, X! E; C二线城市之间的差距也是巨大，有的城市一路俯卧下去，有的城市冲高之后迅速回底。

天津和郑州，从2019年以后一路俯冲，几乎没有任何反弹之力，天津相比于2019年跌了26%，郑州相比于2019年跌了31%。
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& t! [) p9 O, b9 g成都和西安，到现在情绪还依然不错。成都和西安的高点都是2021年的年中，到现在成都跌了14%，西安跌了16%。

) f7 ]' D( f- v3 m' u0 H杭州和合肥，楼市的情绪已经从高峰回落，两者的高点在2021年年中，到现在杭州房价跌20%，合肥跌了24%。

……

6 D9 L9 E, M9 n& O) M看似全国同跌，但不同城市下跌的幅度差别很大。

我经常拿跳楼来做不同城市房价下跌的比喻。

有的城市已经掉到了19楼，有的城市掉到30楼，有的城市已经掉到了2楼。

房价跌到何种程度，离底有多远，不仅仅看跌幅，还要看当初的涨幅。
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( u9 c8 d, h8 w  j+ k; k因为自2015年棚改货币化安置以来，不同城市的房价涨出了不同的路径。

% j  |2 L: {, [+ Q7 h" U有的城市涨了一波，比如天津、郑州、重庆。
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9 U! o) R; y/ P8 W" r/ ]5 d+ o有的城市涨了两到三波，比如北京、深圳、广州、上海、合肥……

有的城市几年连涨，比如西安、成都、杭州……

  l+ [( F' o5 y' ]# f4 k# |当初涨的多，后期回吐的就可能更狠。在无差别下跌的过程中，只有跌的早和跌的晚。

所以，2024年没有跌透的城市，还会继续往下砸盘。
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3 X) `4 n, }) [. p2024年要额外小心两类城市的房产。这两类房价会继续下跌，把全国的房价指数拉下去。

哪两类呢？

一类是在2015年之后经历了2轮以上的涨幅，到现在房价相较于高点还没有跌破30%的城市。
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, V" R& q2 C9 r二类是广大的三四线城市。三四线城市在2023年其实跌幅不大，2024年这些城市可能要跟上一二线城市下跌的步伐。
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$ ~' s& ], U, D  D- s  g: m这算是我给持有多套房产朋友们的忠告。

特别是那些当初贷款成数比较高的朋友，要小心房价跌幅打穿你的贷款额。

2024年，对房价反弹不要抱任何幻想。房价反弹就跟等待戈多一样，什么时候来已经成了一个薛定谔的问题。

3 W+ R- ]3 @/ o( q+ u站在现在这个时点，没有看到任何支撑房价反弹的利好。

; ?1 ^+ H- X9 O在史诗级的房价下跌过程中，想要让房价停止下跌，必须用暴力拉升的方式让房价反弹。

8 \! x: z2 [1 o. P$ i救市在这个时刻，只有两个选择，要么反弹，要么下跌，不存在中间派的托底。

* N8 E# e( I, ]0 K5 N+ J1 ^因为，托底就意味着力量不足，力量不足就难以阻挡史诗级的下降趋势。

过往救市，排山倒海式的暴力拉升，其实只有一个动作，往商品房市场撒钱。
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7 C5 u! ?5 s2 T' N2008年的救市，4万亿的资金撒出去，除了撒向基建之外，很大一部分资金是撒进了房地产市场，为建造商品房的开发商提供了充足的资金来源。

2015-2016年的棚改货币化安置，也是将天量的资金以棚改的方式投入到了商品房市场，拿着大把钱的拆迁户杀进楼市，让短时间的供求失了衡。

% v5 K1 M' O" X* j  z% i3 |2020-2021年长三角和珠三角部分城市的房价之所以会涨，最大的原因在于2020年3月4万亿的小微企业贷款计划，被一帮人找到了经营贷的漏洞，撑起了不该有的一波涨幅。
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所以，观察房价反弹，只有一个明确的信号——

  r  m9 \. p: P把水放到商品房市场。
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2 F' B8 V: T2 f8 C% E% V3 u很遗憾，自2022年以来的任何一个关乎楼市的政策，都没有把水放到商品房市场里。

救市动静貌似很大，但是都仅限于解除原有的桎梏。
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( \; M6 j7 o- v2 _6 }打个形象的比喻。

我们对待楼市，就像对待一个监狱里濒死的犯人。我们解除了他身上的铁链，给他洗了个热水澡，让他躺到了舒适的床上，给他喝了一碗热粥。
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然而，他现在最需要的是救命，要的是速效救心丸。

$ p- U& `# l6 _3 j( o: \12月底出台的一系列楼市利好。
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不管是PSL重启，还是1万亿的低成本资金支持三大工程建造，主要覆盖的是保障房和住房租赁市场。
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. \; z3 N  F3 W5 [& v对于商品房市场，收购存量商品房虽然能够消灭一部分库存，但是保障房和租赁市场的大规模发展，使得一部分刚需从商品房市场上被抽离。
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供给和需求一起缩减，商品房市场等于没有利好。

从各类会议和各项政策传递出来的信号来说，京城的态度很坚决。
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不会像以前一样，拉升房地产。
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防范财产性收入的过快增长，应该会成为中长期会坚持做的一件事。
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明白了态度和信号，就该知道2024年的楼市完全没有机会。

, Q9 d/ X+ h! n! A9 v6 e7 T* z+ P" l& t不仅没有机会，一些城市的房价还得继续跌。
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知道了这一点，手里有多余房产的朋友就该知道怎么做了。

2 e; j- ~, B# e- B0 R- @' h看看自己所在的城市，看看自己的房产成色，如果还有继续下跌的可能，那不如提前卖了。

承认错误，比等待戈多更重要。

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