做好房价下跌30%的准备

遂宁挚友

作者：米宅资产严选

0 }7 H) Y, M+ U- ?/ O% S' i/ ^

昨天晚上我在直播时，我的直播PPT里有一Part主要是讲国内的楼市。
  E; g. M  p. v9 C$ N$ l0 U
在讲楼市这一部分时，我先在直播间做了个调研——
3 [' e8 V. E5 s; Y) v
2024年，楼市还会不会继续下跌？认为下跌的扣个1，认为稳定或者反弹的扣个2。
# z. G# l! P( W: Q3 b0 e; O) L
结果，上千人的直播间互动的上百个，竟然只有2个人扣了个2，其余全是1。

满屏飘1，大家整整齐齐，直播间瞬间充满了欢乐的气息。

对于2024年的房价，我和满屏飘1的朋友们一个观点，还会继续下跌。
2 {8 O1 S0 y2 T, t
1 A- m: C0 ~! T因为，2023年的下跌，并未完全到底。

因为，2024年尚未看到任何能够让楼市反弹的利好。
4 l4 Y# w' t% v/ A% M# C3 D
7 L/ Y0 f2 i3 `4 o7 \4 d是的，楼市的下跌还未到底。这是我看完全国房价趋势图之后得出的结论。
: T# c7 K5 `  Q0 W3 {3 l
2022和2023年咱们感觉房价已经跌的够惨了，但是你去看看全国数据后就发现，下跌其实没有那么多。

9 u7 N5 }. ~& P全国房价的最高点是2021年的6月，到今年1月相较于最高点也就下跌了17.7%。
" l# J$ i3 ?8 M

  g" J  C6 t4 @' b全国下跌17.7%，具体到各个城市，差距就比较大了。

比如一线城市，北上广深的跌幅都能差出来一个雅鲁藏布大峡谷。
' E" X& s. \: r% i8 u7 k
北京，房价相较于高点仅仅跌了7%，房价仅仅回到了2020年底。

& @4 e- L% V4 Z3 t5 v% T1 U. M上海，房价相较于高点下跌了15%，房价大致回到了2020年的春天。

* [6 r6 H9 z4 o& Z1 {2 T9 a广州，相较于高点下跌了15-17%，房价回到了2019年左右。

8 Y& [1 J" q9 V& A最惨的是深圳，房价自2021年高点自由落体式的崩塌，跌了30-35%，基本回到了2017-2018年。

二线城市之间的差距也是巨大，有的城市一路俯卧下去，有的城市冲高之后迅速回底。
! ?1 F+ G, z; O. f+ T' N: F
天津和郑州，从2019年以后一路俯冲，几乎没有任何反弹之力，天津相比于2019年跌了26%，郑州相比于2019年跌了31%。

( L% F9 k$ Y/ |' k; T0 f0 d; B+ Y成都和西安，到现在情绪还依然不错。成都和西安的高点都是2021年的年中，到现在成都跌了14%，西安跌了16%。

1 e, V5 l9 Y( Y2 }杭州和合肥，楼市的情绪已经从高峰回落，两者的高点在2021年年中，到现在杭州房价跌20%，合肥跌了24%。
0 L" N- C6 i! O. S# \) ]
……
4 M! V% _. N5 d. g' u
看似全国同跌，但不同城市下跌的幅度差别很大。

7 E) V2 C" s+ f1 H# C1 y9 ]我经常拿跳楼来做不同城市房价下跌的比喻。

有的城市已经掉到了19楼，有的城市掉到30楼，有的城市已经掉到了2楼。

房价跌到何种程度，离底有多远，不仅仅看跌幅，还要看当初的涨幅。
# s; z* [  h# }) ~. L" M, ?
9 z/ r8 R1 r+ y  I/ H# ^因为自2015年棚改货币化安置以来，不同城市的房价涨出了不同的路径。
& a# o: O2 w; p$ Z$ J
% o+ }+ S, {+ n7 {* g( f有的城市涨了一波，比如天津、郑州、重庆。
( q( n$ @# x# K
* ?/ E% P9 y5 X0 H" h* u有的城市涨了两到三波，比如北京、深圳、广州、上海、合肥……
. h4 C  W8 X' K4 d$ o
有的城市几年连涨，比如西安、成都、杭州……

7 |& B/ S; n0 P4 ~当初涨的多，后期回吐的就可能更狠。在无差别下跌的过程中，只有跌的早和跌的晚。

所以，2024年没有跌透的城市，还会继续往下砸盘。
5 c  ^1 o- b, F* e
7 r! _$ v% k( D

2024年要额外小心两类城市的房产。这两类房价会继续下跌，把全国的房价指数拉下去。

2 {: F5 X' E+ T8 g+ @1 Q9 m* ^1 n哪两类呢？

. ^9 t+ S0 N; s, x) L% L一类是在2015年之后经历了2轮以上的涨幅，到现在房价相较于高点还没有跌破30%的城市。
. _8 b2 ^' M7 W: A
二类是广大的三四线城市。三四线城市在2023年其实跌幅不大，2024年这些城市可能要跟上一二线城市下跌的步伐。
' Q' ]9 k0 m$ H5 X" Q3 v* o5 A
这算是我给持有多套房产朋友们的忠告。
7 [) i, {! V7 w& @
特别是那些当初贷款成数比较高的朋友，要小心房价跌幅打穿你的贷款额。
2 f1 C' }1 A9 g8 {. D
2024年，对房价反弹不要抱任何幻想。房价反弹就跟等待戈多一样，什么时候来已经成了一个薛定谔的问题。
6 W; P  f$ y, Z
. Q, k5 Q' w4 V" [7 o' z站在现在这个时点，没有看到任何支撑房价反弹的利好。

# e0 P3 R, S2 ]5 b在史诗级的房价下跌过程中，想要让房价停止下跌，必须用暴力拉升的方式让房价反弹。
: s; Z5 {; S7 s9 m: N- x
救市在这个时刻，只有两个选择，要么反弹，要么下跌，不存在中间派的托底。

因为，托底就意味着力量不足，力量不足就难以阻挡史诗级的下降趋势。

6 R, }2 m% E" r1 j: d9 o过往救市，排山倒海式的暴力拉升，其实只有一个动作，往商品房市场撒钱。
" S% i7 t; A& A3 ?
2008年的救市，4万亿的资金撒出去，除了撒向基建之外，很大一部分资金是撒进了房地产市场，为建造商品房的开发商提供了充足的资金来源。
) X* m8 E/ d$ ]3 s
- d$ s: e5 S0 l2015-2016年的棚改货币化安置，也是将天量的资金以棚改的方式投入到了商品房市场，拿着大把钱的拆迁户杀进楼市，让短时间的供求失了衡。

5 L1 b+ f/ u. x7 J2020-2021年长三角和珠三角部分城市的房价之所以会涨，最大的原因在于2020年3月4万亿的小微企业贷款计划，被一帮人找到了经营贷的漏洞，撑起了不该有的一波涨幅。

) X0 x, A& i3 x" U3 E# D3 s所以，观察房价反弹，只有一个明确的信号——
5 k  R1 Q: H8 a* w# B
* {. m, L" `+ E3 _9 h8 h1 M8 r7 \把水放到商品房市场。
  M8 n0 ?+ R0 p8 }- T

6 J; `0 Y% B0 a' A3 z! `3 Q7 ^
很遗憾，自2022年以来的任何一个关乎楼市的政策，都没有把水放到商品房市场里。

救市动静貌似很大，但是都仅限于解除原有的桎梏。
0 o* t# r/ ?1 i# f+ i# B3 s
打个形象的比喻。

我们对待楼市，就像对待一个监狱里濒死的犯人。我们解除了他身上的铁链，给他洗了个热水澡，让他躺到了舒适的床上，给他喝了一碗热粥。
% z+ H& p( `- J, L. h  u2 P
然而，他现在最需要的是救命，要的是速效救心丸。
2 ]& G, S) H# d& ]$ h
% S- h& z7 @1 |/ E( S: Q12月底出台的一系列楼市利好。

不管是PSL重启，还是1万亿的低成本资金支持三大工程建造，主要覆盖的是保障房和住房租赁市场。

对于商品房市场，收购存量商品房虽然能够消灭一部分库存，但是保障房和租赁市场的大规模发展，使得一部分刚需从商品房市场上被抽离。

0 c. H; Q1 d, U+ i7 ~4 ]* S供给和需求一起缩减，商品房市场等于没有利好。

从各类会议和各项政策传递出来的信号来说，京城的态度很坚决。

9 f% k/ i& D6 O5 k$ C6 i不会像以前一样，拉升房地产。

防范财产性收入的过快增长，应该会成为中长期会坚持做的一件事。
) b5 R4 ~0 F1 ?; ?$ q' G, ]
明白了态度和信号，就该知道2024年的楼市完全没有机会。

: k# d, j8 R- W9 h. B* M+ X不仅没有机会，一些城市的房价还得继续跌。

/ R$ Q. V8 k% @: l. n知道了这一点，手里有多余房产的朋友就该知道怎么做了。
' \9 r2 q! @4 p+ E: f2 W) ]# O
看看自己所在的城市，看看自己的房产成色，如果还有继续下跌的可能，那不如提前卖了。
7 h, S% y. C& m4 K# h
承认错误，比等待戈多更重要。

原文地址：https://mp.weixin.qq.com/s/y2vo4Li7eSuCvkkL9sh36Q