做好房价下跌30%的准备

遂宁挚友

作者：米宅资产严选

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昨天晚上我在直播时，我的直播PPT里有一Part主要是讲国内的楼市。
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在讲楼市这一部分时，我先在直播间做了个调研——

1 m! ]5 P. t2 S' {* ~2024年，楼市还会不会继续下跌？认为下跌的扣个1，认为稳定或者反弹的扣个2。
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2 Q: h9 s# S9 E, K3 J8 z: h, g结果，上千人的直播间互动的上百个，竟然只有2个人扣了个2，其余全是1。
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满屏飘1，大家整整齐齐，直播间瞬间充满了欢乐的气息。
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对于2024年的房价，我和满屏飘1的朋友们一个观点，还会继续下跌。

" G( I& M& {( C- [因为，2023年的下跌，并未完全到底。
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: _; t, l4 [9 E. V( {2 K1 [因为，2024年尚未看到任何能够让楼市反弹的利好。

是的，楼市的下跌还未到底。这是我看完全国房价趋势图之后得出的结论。
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  ?+ I: G8 k( y. F7 a2022和2023年咱们感觉房价已经跌的够惨了，但是你去看看全国数据后就发现，下跌其实没有那么多。
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: r7 C: b; W# V0 T, r0 n' D. p全国房价的最高点是2021年的6月，到今年1月相较于最高点也就下跌了17.7%。

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6 _. `" V8 X) l. V. t$ P全国下跌17.7%，具体到各个城市，差距就比较大了。
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5 {: o$ E1 u; G3 m比如一线城市，北上广深的跌幅都能差出来一个雅鲁藏布大峡谷。
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北京，房价相较于高点仅仅跌了7%，房价仅仅回到了2020年底。

上海，房价相较于高点下跌了15%，房价大致回到了2020年的春天。

( q5 p& o; @. ]广州，相较于高点下跌了15-17%，房价回到了2019年左右。
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最惨的是深圳，房价自2021年高点自由落体式的崩塌，跌了30-35%，基本回到了2017-2018年。
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! ~9 S- L, f2 L; v二线城市之间的差距也是巨大，有的城市一路俯卧下去，有的城市冲高之后迅速回底。
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天津和郑州，从2019年以后一路俯冲，几乎没有任何反弹之力，天津相比于2019年跌了26%，郑州相比于2019年跌了31%。
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成都和西安，到现在情绪还依然不错。成都和西安的高点都是2021年的年中，到现在成都跌了14%，西安跌了16%。
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7 J" `2 p" ?& h7 w* W. H/ S杭州和合肥，楼市的情绪已经从高峰回落，两者的高点在2021年年中，到现在杭州房价跌20%，合肥跌了24%。
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……

看似全国同跌，但不同城市下跌的幅度差别很大。
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我经常拿跳楼来做不同城市房价下跌的比喻。

( A5 _) _$ ?7 h: J0 W1 j% N1 }有的城市已经掉到了19楼，有的城市掉到30楼，有的城市已经掉到了2楼。

+ o5 X2 ]; V( q0 D, d; \7 P房价跌到何种程度，离底有多远，不仅仅看跌幅，还要看当初的涨幅。
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因为自2015年棚改货币化安置以来，不同城市的房价涨出了不同的路径。
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有的城市涨了一波，比如天津、郑州、重庆。

8 \4 T7 E  _: f2 I2 r, J  T$ h3 m有的城市涨了两到三波，比如北京、深圳、广州、上海、合肥……

有的城市几年连涨，比如西安、成都、杭州……
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当初涨的多，后期回吐的就可能更狠。在无差别下跌的过程中，只有跌的早和跌的晚。
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% O: h3 c* j" X8 y* I( T. y, P所以，2024年没有跌透的城市，还会继续往下砸盘。

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7 @: o4 J4 d5 A$ C* x* G) ^2024年要额外小心两类城市的房产。这两类房价会继续下跌，把全国的房价指数拉下去。
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哪两类呢？

一类是在2015年之后经历了2轮以上的涨幅，到现在房价相较于高点还没有跌破30%的城市。
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( H/ [7 ^0 j+ a3 I) H二类是广大的三四线城市。三四线城市在2023年其实跌幅不大，2024年这些城市可能要跟上一二线城市下跌的步伐。
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这算是我给持有多套房产朋友们的忠告。

" w- Z7 B" M( E6 z* d特别是那些当初贷款成数比较高的朋友，要小心房价跌幅打穿你的贷款额。

3 s9 ~+ B3 k! r3 @/ E2024年，对房价反弹不要抱任何幻想。房价反弹就跟等待戈多一样，什么时候来已经成了一个薛定谔的问题。

7 @- N6 E- |7 ^% H5 ]8 W; b' j2 S站在现在这个时点，没有看到任何支撑房价反弹的利好。

" w6 P  z( f! C4 _在史诗级的房价下跌过程中，想要让房价停止下跌，必须用暴力拉升的方式让房价反弹。

: V( y5 i! i# D. V9 ~8 B, m救市在这个时刻，只有两个选择，要么反弹，要么下跌，不存在中间派的托底。

+ a: m  P; n8 e# v4 n因为，托底就意味着力量不足，力量不足就难以阻挡史诗级的下降趋势。

过往救市，排山倒海式的暴力拉升，其实只有一个动作，往商品房市场撒钱。

2008年的救市，4万亿的资金撒出去，除了撒向基建之外，很大一部分资金是撒进了房地产市场，为建造商品房的开发商提供了充足的资金来源。
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2015-2016年的棚改货币化安置，也是将天量的资金以棚改的方式投入到了商品房市场，拿着大把钱的拆迁户杀进楼市，让短时间的供求失了衡。
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2020-2021年长三角和珠三角部分城市的房价之所以会涨，最大的原因在于2020年3月4万亿的小微企业贷款计划，被一帮人找到了经营贷的漏洞，撑起了不该有的一波涨幅。
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所以，观察房价反弹，只有一个明确的信号——

把水放到商品房市场。
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很遗憾，自2022年以来的任何一个关乎楼市的政策，都没有把水放到商品房市场里。
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! _8 b& n( y6 S7 S0 ~8 g救市动静貌似很大，但是都仅限于解除原有的桎梏。
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打个形象的比喻。

# M1 @+ m* ?# C3 u我们对待楼市，就像对待一个监狱里濒死的犯人。我们解除了他身上的铁链，给他洗了个热水澡，让他躺到了舒适的床上，给他喝了一碗热粥。

然而，他现在最需要的是救命，要的是速效救心丸。

12月底出台的一系列楼市利好。
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不管是PSL重启，还是1万亿的低成本资金支持三大工程建造，主要覆盖的是保障房和住房租赁市场。

- f  n; t% p+ v. W" k. Z对于商品房市场，收购存量商品房虽然能够消灭一部分库存，但是保障房和租赁市场的大规模发展，使得一部分刚需从商品房市场上被抽离。
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供给和需求一起缩减，商品房市场等于没有利好。

从各类会议和各项政策传递出来的信号来说，京城的态度很坚决。

; R3 X/ B" w) t6 h- ^" M. [不会像以前一样，拉升房地产。
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9 G2 ^9 b8 D" S' }, l# X7 Y; x+ r! H防范财产性收入的过快增长，应该会成为中长期会坚持做的一件事。
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8 L$ b' j( S9 a: t' D3 z明白了态度和信号，就该知道2024年的楼市完全没有机会。

# p8 [3 I6 z. ?0 e不仅没有机会，一些城市的房价还得继续跌。

9 R* I+ e" V+ e5 N' {知道了这一点，手里有多余房产的朋友就该知道怎么做了。
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6 O* T2 J$ f: Z  n8 f( I看看自己所在的城市，看看自己的房产成色，如果还有继续下跌的可能，那不如提前卖了。

, E# K3 l( N8 w7 [: {- Z* b承认错误，比等待戈多更重要。

! S$ P4 z6 f* t4 Z5 z! g原文地址：https://mp.weixin.qq.com/s/y2vo4Li7eSuCvkkL9sh36Q