行业透视|“现房销售”持续推进,能否帮市场走出困境?

有空来坐

作者：克而瑞地产研究
导语
现房销售制度的推行将是大势所趋，从长期来看对行业整体利大于弊，但转型期间必然承受一系列“阵痛”，需要政府、市场和企业三方合力将转型期度过。

◎  文 / 谢杨春、吴嘉茗
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2 S9 H2 _8 J6 K6 N0 D1 I* P1月15日，随着郑州郑东新区北龙湖地块成交，郑州的首宗现房销售试点地块落地，而实际上“现房销售”自2023年初以来便在多个省、市住建部工作会议或通知中被提及。整体来看，现房销售制度未来将成大势，且长期以来将利大于弊。

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3 x7 ?5 [$ a; i0 F- D从“抑制土地过热”到“维稳市场信心”
* ^+ W4 J9 T  ~2023年下半年以来超10城提出现房销售

2023年8月份，河南省住建部已经提出以郑州、开封作为试点城市，积极探索现房销售。直至今年1月份，郑州成功出让首宗现房销售试点地块，也是今年郑州成交的第一宗纯住宅地块，地块位于郑州传统改善/高端住宅板块北龙湖，由本土房企河南海义和郑东新区管委会联合拿下，溢价率36%，总价7.9亿元，楼板价11428元/平方米。事实上，现房销售在土地市场中早已屡见不鲜。北京、上海、深圳等核心城市早在2015年左右已出现个别现房销售的地块，而在上一轮市场上行周期中，苏州、杭州等城市也试图通过“现房销售”控制土地市场过热的势态，推行集中供地以来，北京更是出让过多宗竞现房销售的地块。2023年后在“保交付”压力下，住建部在年初工作会议中提出有条件的城市可以进行现房销售试点，随后山东、安徽、四川、河南等多省市都在工作会议中提及现房销售试点，且政策颗粒度逐渐从省细化至市、甚至个别区域：例如河南试点城市为郑州、开封，山西试点城市为晋城市、湖南试点城市为长沙市，2023年9月，雄安新区取消了商品房预售制度，成为继海南后第二个进行全面现房销售的地区。仅2023年下半年以来，已经有超过10个省/市通过会议或各类通知，提出关于现房销售推进的有关措施，部分地区如成都已经出台了较为具体的细则。此外大部分地区采取的鼓励措施，以税收优惠、缓缴配套设施费、鼓励金融机构给予贷款等为主。从现房销售政策本身而言，已经由过去上涨行情中作为抑制土地市场过热的手段，逐渐演变成行业出清阶段“保交付”、维稳市场信心和购房预期的重要抓手，也是房住不炒之下长效机制的一种体现。
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现房销售试点地块多为央国企所拿
地块本身预留盈利空间大
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为了更直观的探究现房销售的情况，我们以北京为例，作为各大龙头房企、规模房企的战略重地，北京土地市场热度横向对比一直居高不下。且从2021年集中供地开始，便将“竞现房销售”作为控制土地市场热度的手段之一，也是目前现房销售地块最多的城市。据cric统计，从2021年至今北京共有13宗含宅地块中含有现房销售的部分，按照现房销售建面所占地块总建面的比例来看，现房销售比例主要分布在10%-50%之间，仅有2021年12月出让的朝阳区劲松地块需要全现房销售。整体来看，北京的现房销售项目主要有以下3个特点：
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项目位置较优或配套完善，属于优质核心土地资源。“竞现房”作为土地竞拍达到最高限价后的控制方式，基本仅有优质土地资源能够到达熔断价后到达这一环节，因此大多数现房项目分布于朝阳区、海淀区这两个重点区域，而昌平区高教园区地块、丰台区造甲村地块等周围也配套完善、或已有浓厚居住氛围。拿地企业以国央企为主。由于北京土地总价较高，自带一定的进入门槛，加上现房销售的条件后，对拿地房企提出更高的要求，因此目前北京13宗现房销售项目的竞得人中，仅有懋源控股一家民企，其余拿地房企均为央国企或有国资背景的企业。预留盈利空间较高。现房销售无疑拉长了项目的回款周期，在以“高周转”为核心的房地产行业中将会大大影响房企的盈利，因此这些现房销售项目均从销售指导价方面保持了较高的空间：例如全部现房销售的朝阳区劲松地块，销售指导价106600元/平方米，与楼板价之间有7.8万元/平方米的价差，地价房价比低至0.27。此外大部分含现房销售的地块，房价与地价之间都有3万元/平方米以上的价差，留足了相对充裕的盈利空间，也给打造好的产品预留了足够空间。

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, b: i6 Q! q8 q' i4 P入市周期长市场波动影响显著
) t, a# d( x$ U! ~现房项目销售喜忧参半

/ W! P4 B4 ~5 n除了近几年集中供地中不少城市已“竞现房”作为控制土拍热度的方式以外，上海、深圳更早率先已有个别地块进行了现房销售的试点，例如上海黄埔区五里桥街道104街坊39/1宗地以及深圳龙华新区A816-0060地块，均要求全部以现房销售，目前两个地块项目均已入市，具体销售情况有所不同：上海廿八尊项目总体量较小，总建面仅9639平方米，共规划28户，一次性推出并开盘当天认购率达到71%，后续也基本没有销售压力，迅速售罄，但项目从拿地到开盘经历了6年时间，开发周期较长。深圳龙华金茂府体量达到14.6万平方米，共规划1326户，2019年11月首次开盘推出220套，认购率为73%。但由于拿地时2016年，市场正处于上一轮上行周期中，预期较好，开盘时2019年末，深圳处于楼市高热状态。但后续又出台了限购限贷加码政策、推出二手房参考价政策等，导致后期项目销售受到较大的影响。总体来看，现房项目的销售上存在诸多优势，例如所见即所得、购房者的主动性增强，以及与周边期房项目相比能够存在一定的价格优势。但同时也面临两大痛点：一是拿地至开盘时间过长，项目回款速度慢；二是在较长的建设周期中，外部市场环境或将出现较大的变化，与拿地阶段的研判可能有较大出入。
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/ I4 X7 ^1 I0 P2 c# E; S短期“阵痛”难改长期推进趋势
6 F& j. v; R0 W高端/改善项目更适合作为试点
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长期以来，期房预售制度下房地产行业已经形成了一套较为成熟、规范化的开发流程，在项目开发的各个环节中房企都以期房预售为基本出发点，现房销售制度的推行，无疑将对整个行业的运营模式都将产生较大的影响。从政府端来看，有两大方面值得考虑：一是推行现房销售制度在短期内可能将对企业的拿地产生负面影响，市场下行周期中叠加现房销售要求将进一步影响房企投资积极性，土地财政压力进一步加大；另外推行现房销售制度需要更多激励方式相匹配，目前实施的税收优惠、缓缴配套设施费、贷款利率优惠等刺激力度可能不足。从市场端来看，现房销售制度能够明显降低交付风险，也对一手房重新占领市场份额有促进作用，同一区域内的现房项目销售优势将明显大于期房销售项目；另外在目前市场信心不足的情况下，现房销售有利于提升购房者的信任度和主动性；此外现房销售将拉长项目的入市供应周期，有助于改善目前供过于求的整体情况。具体项目来看，城市核心区域的豪宅/高端项目较为适合作为试点项目推行。从企业端来看，现房销售制度对两类企业相对更加“友好”，一类是运营实力与资金实力并重的国央企，第二类则是在过去一轮上升周期中并未高速扩张、杠杆率可控、专注地方市场的“小而美”开发商。

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总体来看，现房销售制度的推行将是大势所趋，从长期来看对行业整体利大于弊，但转型期间必然承受一系列“阵痛”，需要政府、市场和企业三方合力将转型期度过。现房销售制度的推行难以快速、全面铺开，只能通过以点带面的方式逐步试行，且需要实力强劲的国央企作为表率，而其他的民企和中小房企也需要尽快转换思路，适应未来新制度下的运营方式的转变。排版 | Jenny
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