土地月报|成交规模处于周期性低位,溢价率止跌微涨(2024年1月)

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作者：克而瑞地产研究
导语
; C# L2 N, N1 O  R7 h0 h" I2024年市场热度将延续低位运行，核心一二线城市依旧是房企关注的焦点。
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/ b  t. O3 t' F+ b' X) X◎  文 / 克而瑞研究中心

岁末年初，土地市场供地节奏明显变缓，截止1月25日，全国300城1月经营性土地成交规模仅4206万平方米，处于相对低位。热度方面，1月平均溢价率3.7%，较上月上升0.2个百分点，止住了连续大半年的下行趋势，若计入月末土拍数据，全月溢价率指标或进一步上升。分城市来看，仅北京、上海、杭州、长沙、郑州等少数重点城市部分热点地块能保持一定热度，其余大部分城市仍以底价成交为主。

核心要点
· 供求：1月土地供应量为3237万平方米，创下2019年以来月度供应量新低。土地成交4206万平方米，同比由正转负，成交金额1003亿元，依旧保持同比正增。
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" R/ `. q8 T9 f( `2 U" D· 热度：月内重点城市土拍平均溢价率3.7%，得益于土拍限价解禁及重点城市成交占比上升，止住了连续9个月的下行趋势。土地流拍率17%，环比增加8个百分点，出现周期性上升。
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& k7 U& }6 F4 t2 L3 Z* P/ K' P· 分布：各能级表现不一：一线量价同比均大涨，二线量跌价涨，三四线量价齐跌。由于京、沪本月均有多宗宅地土拍，一线成交金额达259亿元，同比大涨284%，占300城总成交金额的比重增至26%。
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2 A3 c7 X3 |; J) j% q9 {' X9 s后市展望
% P4 D5 A/ F; v9 e* z2024年市场热度将延续低位运行
- f+ ]7 l' G+ ]) ^5 g, f4 [核心一二线城市依旧是房企关注的焦点

岁末年初，土地市场供地节奏明显变缓，截止1月25日，全国300城1月经营性土地成交规模仅4206万平方米，处于相对低位。热度方面，1月平均溢价率3.7%，较上月上升0.2个百分点，止住了连续大半年的下行趋势，若计入月末土拍数据，全月溢价率指标或进一步上升。分城市来看，仅北京、上海、杭州、长沙、郑州等少数重点城市部分热点地块能保持一定热度，其余大部分城市仍以底价成交为主。房企拿地来看，土地市场仍以央国平为主，民营企业拿地积极性仍在低位。

展望2024年：城市层面，一二线城市无疑是房企投资的首选，但城市内部的分化也将持续显现，而三四线城市将持续保持大部分无人问津、个别地块零星火热的局面；企业层面，由于一二线城市以其较高的门槛将中小房企拦在门外，龙头房企的优势将持续放大，未来优质土储将更高比例地集中于龙头房企手中，民企的投资则更依赖于市场整体的复苏情况，需要更长的修复期。
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, i  G/ V+ b5 ?  K01供求
8 c, w5 R: W! l& |2 @7 `供地规模创新低
成交金额维持同比正增
土地供应方面，截止2024年1月25日，本月土地供应量为3237万平方米，环比出现较大幅度回落，并创下2019年以来月度供应量新低。在2023年新房住宅交易量跌破10亿平方米的行业大背景之下，年初土地供应规模的收窄符合行业预期。一线城市方面，与上月恰恰相反，北京、广州、深圳均有宅地供应，而上海则是无新增宅地供应。二线城市方面，月内仅西安新增供地规模达到101万平方米，其余城市新增供应在100万平方米以内。接下来，随着2月份春节假期的到来，再加之大多数城市仍未制定完毕2024年供地计划，预计土地供应规模将继续延续低位甚至再创新低。


  H' F5 q2 A0 c4 X; X/ |土地成交方面，截至1月25日，全国300城经营性土地成交4206万平方米，环比下降接近九成，同比下降6%。随着2023年12月土地供应量的下行，土地成交面积的减少也在情理之中。不过值得注意的是，1月份土地成交总价达到了1003亿元，较去年同期增长19%，高能级城市市场份额仍在进一步增加，单纯从土地投资规模的角度来看，2024年1月份全国市场仍好于2023年1月。一二线城市中，至截稿时成都、石家庄成交建面突破100万平方米，北京、上海、西安成交金额突破50亿元。月内平均楼板价为2385元/平方米，虽然环比出现下滑，但对比上年同期来看仍有接近27%的同比增幅。


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/ n; j" S8 }* J2 X/ f4 v02热度
) U- C9 X1 j8 n' O溢价率迎来回升
流拍率周期性冲高
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$ C2 o/ ^: r0 R% s  o" F" j市场热度方面，1月平均溢价率3.7%，较上月上升0.2个百分点，止住了连续大半年的下行趋势，若计入月末土拍数据，全月溢价率指标或进一步上升。具体来看，杭州、长沙、湖州等城市月内平均溢价率均突破10%，上海平均溢价率也达到了7%。得益于12月以来地方政府对于土地限价的松绑，在1月份整体成交规模下行，重点城市成交占比上升的背景之下，平均溢价率水平终于迎来回升，有利于市场预期的改善。但是从具体地块视角来看，虽然2023年12月以来杭州、合肥等地拍出了多宗高溢价地块，但大多数地块的实际地价并没有出现明显上涨，房地价差也能保持相对充裕，说明即便对于优质板块的稀缺优质地块，目前业内竞价仍然处于相对理性的范围。

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1月土地流拍率17%，环比上升8个百分点，出现周期性上升。近年来1月份都是流拍率指标的高点，主要因为大多数三四线城市将大量地块密集排布在岁末供应，其中出让把握较大的多分配在12月，而剩下的一些素质一般的地块则集中在了1月份。按城市统计，月内宣城土地流标最多，共有5宗地出现流拍，西安有4宗出现流拍，月内西安成交的10宗地块也均为底价成交。

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1 J1 X& W8 F( b; H, F9 o4 s1 V6 l03重点地块
  d4 V! v1 ]" A  S4 C! l北京包揽两榜榜首
! Q- [, T$ W8 r  u) R3 Z  ?3 S两榜席位占比近半
( z: f/ a8 M* z! E7 X, |岁末年初，重点城市集中供地量明显减少，重点城市仅京、沪、蓉等少量成交零星土拍。因此，重点城市的优质地块供应量相对较少，使得总价榜和单价榜的入榜门槛明显下降。总价榜榜首地块来自北京海淀，为商办地块，由腾讯科技以底价64.2亿元竞得；排在第二来自上海松江区泗泾镇，经过56轮竞价触达地价上限52.51亿进入竞高品质建设指标环节，并且参拍房企均接受绿色建筑二星级及超低能耗建筑指标以及7%的公租房比例进入摇号环节，由招商摇中，成交楼面价17634元/㎡，溢价率9.33%。不仅如此，除榜首外，总价榜第三、四、六、七位也来自北京。
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2 z+ ?  |) g. R5 E( F单价榜TOP1、2、3地块均来自北京，TOP前两位均位于丰台区卢沟桥街道，两地一路之隔，先后触顶摇号成交。其中，丰台区卢沟桥街道大瓦窑馨城项目二期DWY-L44地块率先进行竞拍，其报价触及土地上限价格38.41亿元，转入摇号环节，由京能置业幸运摇中，溢价率15%；另一宗大瓦窑新村项目二期DWY-L42地块同样是触顶摇号成交，最终赢家为中建信和，成交价38.525亿元，溢价率15%。


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