土地月报|成交规模处于周期性低位,溢价率止跌微涨(2024年1月)

雕刻时光吧

作者：克而瑞地产研究
3 s3 ^; q4 v; y导语
) f8 \, B# P, Z3 L8 C" s) L9 F% d* h2024年市场热度将延续低位运行，核心一二线城市依旧是房企关注的焦点。

◎  文 / 克而瑞研究中心
" j" \% r' }! f4 j" u% k
岁末年初，土地市场供地节奏明显变缓，截止1月25日，全国300城1月经营性土地成交规模仅4206万平方米，处于相对低位。热度方面，1月平均溢价率3.7%，较上月上升0.2个百分点，止住了连续大半年的下行趋势，若计入月末土拍数据，全月溢价率指标或进一步上升。分城市来看，仅北京、上海、杭州、长沙、郑州等少数重点城市部分热点地块能保持一定热度，其余大部分城市仍以底价成交为主。

核心要点
: z. {* V1 ]3 m* B· 供求：1月土地供应量为3237万平方米，创下2019年以来月度供应量新低。土地成交4206万平方米，同比由正转负，成交金额1003亿元，依旧保持同比正增。
2 H8 `2 g/ Z. m$ l3 Z4 Q
6 C8 C+ j$ j$ v5 y: ], S& x" L0 Y· 热度：月内重点城市土拍平均溢价率3.7%，得益于土拍限价解禁及重点城市成交占比上升，止住了连续9个月的下行趋势。土地流拍率17%，环比增加8个百分点，出现周期性上升。
5 @6 E- v: c- o" \6 `
· 分布：各能级表现不一：一线量价同比均大涨，二线量跌价涨，三四线量价齐跌。由于京、沪本月均有多宗宅地土拍，一线成交金额达259亿元，同比大涨284%，占300城总成交金额的比重增至26%。

+ J$ j5 a% x. X  v6 @后市展望
2024年市场热度将延续低位运行
核心一二线城市依旧是房企关注的焦点

$ b( k* |: o$ e; z: U5 I岁末年初，土地市场供地节奏明显变缓，截止1月25日，全国300城1月经营性土地成交规模仅4206万平方米，处于相对低位。热度方面，1月平均溢价率3.7%，较上月上升0.2个百分点，止住了连续大半年的下行趋势，若计入月末土拍数据，全月溢价率指标或进一步上升。分城市来看，仅北京、上海、杭州、长沙、郑州等少数重点城市部分热点地块能保持一定热度，其余大部分城市仍以底价成交为主。房企拿地来看，土地市场仍以央国平为主，民营企业拿地积极性仍在低位。
1 N( W  a0 ~" I( X' E
' ^; |. e# Z4 S$ S! @6 o1 \展望2024年：城市层面，一二线城市无疑是房企投资的首选，但城市内部的分化也将持续显现，而三四线城市将持续保持大部分无人问津、个别地块零星火热的局面；企业层面，由于一二线城市以其较高的门槛将中小房企拦在门外，龙头房企的优势将持续放大，未来优质土储将更高比例地集中于龙头房企手中，民企的投资则更依赖于市场整体的复苏情况，需要更长的修复期。
) l; W; V- T" q' e& T4 t) V2 ~
01供求
供地规模创新低
成交金额维持同比正增
9 x5 h! W6 w2 v* d2 R/ R$ Y土地供应方面，截止2024年1月25日，本月土地供应量为3237万平方米，环比出现较大幅度回落，并创下2019年以来月度供应量新低。在2023年新房住宅交易量跌破10亿平方米的行业大背景之下，年初土地供应规模的收窄符合行业预期。一线城市方面，与上月恰恰相反，北京、广州、深圳均有宅地供应，而上海则是无新增宅地供应。二线城市方面，月内仅西安新增供地规模达到101万平方米，其余城市新增供应在100万平方米以内。接下来，随着2月份春节假期的到来，再加之大多数城市仍未制定完毕2024年供地计划，预计土地供应规模将继续延续低位甚至再创新低。
/ ?; W. i+ U0 c+ ^! m; K
6 P$ G. v' |+ G0 @# Y
3 m7 B: u/ z) `土地成交方面，截至1月25日，全国300城经营性土地成交4206万平方米，环比下降接近九成，同比下降6%。随着2023年12月土地供应量的下行，土地成交面积的减少也在情理之中。不过值得注意的是，1月份土地成交总价达到了1003亿元，较去年同期增长19%，高能级城市市场份额仍在进一步增加，单纯从土地投资规模的角度来看，2024年1月份全国市场仍好于2023年1月。一二线城市中，至截稿时成都、石家庄成交建面突破100万平方米，北京、上海、西安成交金额突破50亿元。月内平均楼板价为2385元/平方米，虽然环比出现下滑，但对比上年同期来看仍有接近27%的同比增幅。

7 O4 n7 n. B5 I+ `

02热度
溢价率迎来回升
流拍率周期性冲高

3 Y2 E) `; r# j! _1 m2 ^/ y- u市场热度方面，1月平均溢价率3.7%，较上月上升0.2个百分点，止住了连续大半年的下行趋势，若计入月末土拍数据，全月溢价率指标或进一步上升。具体来看，杭州、长沙、湖州等城市月内平均溢价率均突破10%，上海平均溢价率也达到了7%。得益于12月以来地方政府对于土地限价的松绑，在1月份整体成交规模下行，重点城市成交占比上升的背景之下，平均溢价率水平终于迎来回升，有利于市场预期的改善。但是从具体地块视角来看，虽然2023年12月以来杭州、合肥等地拍出了多宗高溢价地块，但大多数地块的实际地价并没有出现明显上涨，房地价差也能保持相对充裕，说明即便对于优质板块的稀缺优质地块，目前业内竞价仍然处于相对理性的范围。
4 B+ P- z4 u! F+ ~; S
- R, C/ q; l) `

8 p. T% H2 H! Q5 H1月土地流拍率17%，环比上升8个百分点，出现周期性上升。近年来1月份都是流拍率指标的高点，主要因为大多数三四线城市将大量地块密集排布在岁末供应，其中出让把握较大的多分配在12月，而剩下的一些素质一般的地块则集中在了1月份。按城市统计，月内宣城土地流标最多，共有5宗地出现流拍，西安有4宗出现流拍，月内西安成交的10宗地块也均为底价成交。


7 r" m' x7 G% V- N1 {! O8 A$ ?% l
03重点地块
0 M' P( w4 \: s4 _* O! X7 G北京包揽两榜榜首
- d* C% x/ x7 o: \. y; J1 r7 V2 d两榜席位占比近半
+ O) l7 X1 }2 X2 v- g3 y岁末年初，重点城市集中供地量明显减少，重点城市仅京、沪、蓉等少量成交零星土拍。因此，重点城市的优质地块供应量相对较少，使得总价榜和单价榜的入榜门槛明显下降。总价榜榜首地块来自北京海淀，为商办地块，由腾讯科技以底价64.2亿元竞得；排在第二来自上海松江区泗泾镇，经过56轮竞价触达地价上限52.51亿进入竞高品质建设指标环节，并且参拍房企均接受绿色建筑二星级及超低能耗建筑指标以及7%的公租房比例进入摇号环节，由招商摇中，成交楼面价17634元/㎡，溢价率9.33%。不仅如此，除榜首外，总价榜第三、四、六、七位也来自北京。
$ R) V9 W0 T- d. V- i1 S8 D9 e! e
4 T6 t) h. W. p$ R2 h
: g* N. A% w4 m0 l4 j( G  V单价榜TOP1、2、3地块均来自北京，TOP前两位均位于丰台区卢沟桥街道，两地一路之隔，先后触顶摇号成交。其中，丰台区卢沟桥街道大瓦窑馨城项目二期DWY-L44地块率先进行竞拍，其报价触及土地上限价格38.41亿元，转入摇号环节，由京能置业幸运摇中，溢价率15%；另一宗大瓦窑新村项目二期DWY-L42地块同样是触顶摇号成交，最终赢家为中建信和，成交价38.525亿元，溢价率15%。
1 }1 }# d5 h8 ~1 \- y: Z

排版 | 土木
6 u( J- ~6 r7 `+ k$ ?. N9 U
更多研究月报

8 O7 f. g1 V& r; _9 R市场

* m9 q/ Q, @! V: s/ i/ w; z* \( m月报
, G5 g) U/ ?! N. m, q12月小幅“翘尾”全年微降收官，1月预期季节性回落（2023年12月）
9 m  T( t& ^; T  \& I& q) Z
' E6 T2 Q$ t5 T/ o* r并购月报万达迎太盟入局，金地32.5亿出售深圳环湾城部分权益 (2023年12月)
: i2 e6 \1 n4 j4 i& ?( S
+ ]4 @: x  E. t7 s* K! u! ~土地月报年末成交规模翘尾，溢价率创2023年新低（2023年12月）

企业月报百强累计业绩同比降16.5%，谨慎投资贯穿全年 (2023年12月)
7 {8 j6 Z  {4 A. o
( j9 b* t* R; G1 y! z8 H资本月报全年融资规模同比减少30%，新增14家首次违约房企 (2023年12月)
$ l1 B3 L. ^- ]* x

本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载
以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

. X# ~, {2 ^  d转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx)  多谢配合