年报点评09|建发国际:销售增长12%,未来考虑境内发债计划

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作者：克而瑞地产研究
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全口径销售金额增长12%，新增土储货值增长48%，毛利率下降4个百分点。

◎  作者 / 沈晓玲、易天宇
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0 p$ i# k9 M0 o5 ~2 `* p2 c核心观点
【权益销售额同比增长13.5%，2024年不定全年目标】2023年，建发国际全年实现全口径签约金额约1889亿元，同比增长约12%；实现权益销售金额1379.6亿元、权益销售面积666.4万平方米，同比分别增长13.5%和9.3%；是当前少有实现销售正增长的企业之一。面对今年销售市场的不确定性，建发国际表现更为谨慎，“目前会采取逐季逐月的考虑盘点，设定一个最佳销售目标去推动，但没办法定全年目标。”
" a7 l. u8 N6 u' R2 T6 `【全年新增货值超两千亿，未来将结合销售调整拿地】2023年建发国际新获取78个项目，全口径拿地金额约1169亿元，同比增长42%；新增项目全口径货值约2180亿，同比增长48%。面对未来的不确定性，建发国际表示“会结合自身的销售进度状况，整体土储规模不能过大，确保安全性。”截至2023年末，建发国际的土地储备总可销售面积约达15.52百万平方米，较2022年末下降了4%。土地储备出现下降，主要是由于莆田、无锡、宁德及贵阳等地下降较快，而从新增较多的城市来看，主要集中在上海、南昌、台州、杭州及泉州等城市，其中上海净增加约45万平方米，较期初增加79%。【营业收入增长35%，三费费用同比减少12.6亿】2023年，建发国际实现营业收入1344亿元，同比增长35%；但毛利润149亿元，同比下降2%；毛利率为11.1%，同比下降4.18个百分点。此外净利润同比增长了14%至63.4亿元；净利率为4.71%，同比下降0.87个百分点。净利润增长主要是由于期内行政开支大幅减少了36%，此外财务费用减少了52%，合计看三费费用相比2022年共减少了12.6亿。需注意的是，自2022年建发国际计提存货减值准备37.9亿后，2023年再次计提16.4亿。【总有息负债下降23%，正在考虑境内发债计划】截至2023年末，建发国际持有现金542亿元，较2022年末增长8%；总有息负债321亿元，较2022年下降了23%，其中短期有息负债59亿，与去年末大致持平，现金短债比9.15倍，现金不仅能够覆盖短债也能覆盖总有息负债。但需注意的是，2023年建发国际的流动负债增长了14%，其中贸易及其他应付款项、应付关联公司款项及应付非控股权益款项均有大幅提升，分别净增加83亿、78亿及18亿。除此之外，建发国际的物业存货中持作销售物业较2022年末增长了87%，对此建发国际管理层在业绩会上表示 “2024年将加大库存的去化，尽量把工作抓得更细、更好。”同时，建发国际表示未来会考虑境内发债计划。
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* E3 o: o$ ?/ K$ _1 Q01销售
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" I* l5 ^0 i6 w+ X# [2 c权益销售额同比增长13.5%
2024年不定全年目标
& U0 a; D/ s! q2023年，建发国际全年实现全口径签约金额约1889亿元，同比增长约12%；实现权益销售金额1379.6亿元、权益销售面积666.4万平方米，同比分别增长13.5%和9.3%；销售权益比73%。此外，期内全口径的回款金额达到1843亿元，回款率达到了98%。近年来，房地产市场整体销售趋于疲软，据国家统计局公布2023年商品房销售额下降了6.5%，其中住宅销售额下降了6.0%，而建发国际仍成功完成此前制定的10%-20%增长目标，是当前少有实现销售正增长的企业之一。需注意的是，2024年前两月销售持续疲软，统计局数据显示新建商品房销售额下降29%，其中住宅销售额下降32.7%。面对今年销售市场的不确定性，建发国际表现更为谨慎，“目前会采取逐季逐月的考虑盘点，设定一个最佳销售目标去推动，但没办法定全年目标。”

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6 m! Z% g  {3 ~. e( i从权益销售金额的区域分布来看，2023年建发国际的销售贡献主要来自长三角和珠三角地区，两个区域的权益销售金额占比达79%。从城市能级来看，一二线的权益销售占比达到了74%，此外三四线的贡献占比也达到了26%，在三四线销售靠前的城市中包括无锡、泉州、莆田及漳州等。

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7 U" {1 e' E4 H从具体城市来看，厦门、上海、杭州及苏州的权益销售贡献均超百亿，其中厦门及上海的权益销售额达到了149亿元，而苏州权益销售金额同比增长249%，在各城市中增长较快。此外还有部分城市权益销售出现下滑，这些城市如宁波、漳州，均较同期减少了超20亿的权益销售额。

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02投资
全年新增货值超两千亿
未来将结合销售调整拿地
8 N, V* a0 |4 @( V4 N尽管近年来房地产行业经历深度调整，但建发国际在土地市场依然保持较强的拿地节奏。据建发国际业绩会披露，2023年新获取78个项目，全口径拿地金额约1169亿元，同比增长42%；新增项目全口径货值约2180亿，同比增长48%；拿地权益比例达到73%。根据CRIC监测，2023年建发国际所获多幅地块为高溢价获取，如佛山大沥河地块溢价率超过51%，楼面价约24350元/平方米；东莞南城地块楼面价约25999元/平方米，创东莞南城楼面价纪录。由于2023年建发国际未披露新增土储建面，无法得出获地均价。但根据2023年中期业绩会中提及的数据，上半年建发国际新增土储均价已达7869元/平米，较年初增长了16%，预计全年获地成本依然维持较高水平。此外，2023年建发国际新增土储总价与新增货值的比为54%，相比2022年收窄了两个百分点。由于新增土储总价主要为土地款，后期还需覆盖的投入包括建安成本、资本化利息等其他支出，但这类费用相对固定。货值与土地款比值的收窄也意味着随着这类地块结转，后期的利润率或受影响。与此同时，2023年建发国际的新增货值增速要大幅快于销售增速，若未来出现库存滞销，或给企业周转带来压力。面对未来的不确定性，建发国际表示“会结合自身的销售进度状况，整体土储规模不能过大，确保安全性。”此外“较之2023年在一些具有改善性需求的三四线城市大举拿地，今年也会比较谨慎。”但建发国际依然会坚持保有当前的行业地位，“考虑稳住市场占有率和稳定自己的策略、排名名次。”
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0 m# I" l9 y9 `截至2023年末，建发国际的土地储备总可销售面积约达15.52百万平方米，较2022年末下降了4%，共合计311个项目。土地储备出现下降，主要是由于莆田、无锡、宁德及贵阳等地下降较快，其中莆田在绝对量上减少最多达50万平方米，较期初下降63%。
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, D5 U: G% @* G# c而从新增较多的城市来看，主要集中在上海、南昌、台州、杭州及泉州等城市，其中上海净增加约45万平方米，较期初增加79%。由此可见，2023年建发国际主要于上述城市获地较多。
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业绩会中，管理层表示目前建发国际土储货值约2700亿元，“总体规模不是很大，但是建发国际一直以来的土储货值都基本上都是维持在在3000亿元以内。”



% z; D! }* _' Z2 q1 a/ P! R03盈利
营业收入增长35%
7 x' }/ ?, u8 O3 p三费费用同比减少12.6亿
! @1 b  M. L9 x# |5 G/ e9 D2023年，建发国际实现营业收入1344亿元，同比增长35%；但毛利润出现下滑2%至149亿元；毛利率为11.1%，同比下降4.18个百分点。关于毛利及毛利率的下降，建发国际解释主要由于近年房地产市场显著下行，期内部分已交付项目毛利率水平较上一财政年度低并录得结转收入。此外净利润同比增长了14%至63.4亿元；净利率为4.71%，同比下降0.87个百分点。净利润增长主要是由于期内行政开支大幅减少了36%，此外财务费用减少了52%，合计看三费费用相比2022年共减少了12.6亿。需注意的是，自2022年建发国际计提存货减值准备37.9亿后，2023年再次计提16.4亿；此外建发国际还计提了约2.4个亿的应收款项信用减值。
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04负债
2 v* k4 _1 n! p: v& i5 s  i总有息负债下降23%
正在考虑境内发债计划
截至2023年末，建发国际持有现金542亿元，较2022年末增长8%；总有息负债321亿元，较2022年下降了23%，其中短期有息负债59亿，与去年末大致持平，现金短债比9.15倍，现金不仅能够覆盖短债也能覆盖总有息负债。此外存量有息负债的平均融资成本约3.75%，较2022年末的4.33%继续下降约58个BP。 但需注意的是，2023年建发国际的流动负债增长了14%，其中贸易及其他应付款项、应付关联公司款项及应付非控股权益款项均有大幅提升，分别净增加83亿、78亿及18亿；截止2023年末，该三笔短期应付款合计593亿元。 除此之外，建发国际的物业存货中持作销售物业较2022年末增长了87%，对此建发国际管理层在业绩会上表示 “2024年将加大库存的去化，尽量把工作抓得更细、更好。” 与此同时，建发国际表示也在考虑境内发债计划，“2023年上市公司主动还了一些债务后，会根据2024年的状况，继续偿还相关债务，也考虑境内发债计划，建发国际或将用境内主体去申报，证监会目前已经在着手批准。”


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