产业园区,变天了

秋水相惜

作者：明源地产研究院
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1 ]! Z, j+ L, K6 n! H这几年，民营房企经营产业园区，越来越难了。
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% e; f0 A3 O2 Y6 Z1 M( R/ p0 |; v以前，园区的滚动开发是可以转动的，民营企业不仅可以捆绑住宅用地，还能通过产业用地来回血，就算园区的融资-开发-建设-退出周期比住宅长一些，也是能够被接受的。

但是，现在不一样了，民营企业的滚动开发玩不动了，放眼望去全是高自持、全自持的园区，不仅轮转的周期非常长，就连公募REITs、私募等退出方式也变得遥遥无期了起来。

/ n0 R+ o8 h# p5 J9 {  N一边是滚动开发的疲软，一边是重资产开发的高风险，在多重压力交织下，民营企业不玩了，也不敢玩了，但国有企业不行。
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, X2 {( e% [# n在产业大环境进一步收缩的大背景下，发展制造业，创造GDP的重任自然落到了国有企业的头上。

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  r: y. k% Z4 ^4 h0 d国有企业重任在肩

0 f3 w6 d+ q6 V& ~! [: z从这几年新建的园区也可以看出，绝大多数项目都是由地方政府和国资平台主导的。

当产业行业的天平逐渐向国有企业倾斜，民营企业的生存空间自然会被进一步压缩。
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去年2月，深圳提出将连续5年，每年建设2000万平方米的高质量、低成本、定制化厂房空间。去年9月，上海也提出三年推出3000万平方米智造空间。

$ D" ]; n9 q4 K& d9 x9 f其实，不管是深圳，还是上海，又或是其它城市，整个工业上楼浪潮都是以政府层面作为推动主力的。
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除了大面积出台工业上楼政策之外，很多地方政府还要求工业上楼的租金价格要低于市场价，比如深圳的厂房租金不得超过35元/㎡。

1 B0 L& @) \. l: Q' O! {我们都知道，相比于标准厂房，工业上楼的成本更高，建筑单方造价比标准厂房普遍高出20%以上，如果针对某些特色产业，建筑单方造价更是高出30%，甚至更多。

$ D7 ?( v$ u9 @! L# t* R而且，在限价政策出台之前，一些民营企业手里面已经拿了一批工业上楼的土地了，现在出台限价政策，无疑会对民营企业产生巨大冲击。

& V# v5 ]' z. E) J7 i毕竟，一边是政府的租金指导价，一边是远高于指导价的工业上楼产品，就算园区能够通过一些运营服务留住一部分企业，绝大多数企业还是会因为租金的价差走掉。

因为，成本对于制造型企业来说，一直都是非常敏感的。

在这样的情况下，民营企业降价不是，不降价也不是。国有企业有地方政府兜底，就算亏本做生意也不会有太多影响，只要能完成政府下发的指标，零租金都有可能。

" C( t% H# R4 |' b1 ^但是，民营企业不一样，他的目的是为了赚钱，对于这种谁干谁亏本的买卖，民营企业自然是不愿意干的，更不可能在租金上做无底线的让步。

在园区竞争日益加剧，国有企业大肆入局园区的背景下，也就出现了越来越多民营企业不愿意干园区的现象。

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9 B. E9 u- t' O) _, m# o国企和民企各司其职
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$ a7 `, Z- b9 D+ n9 N0 X其实，与其疯狂内卷，国有企业和民营企业不如发挥自己的优势。
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国有企业土地多，且开发经验丰富，不仅在土地规划、开发建设方面更加擅长，在硬件配套、政府政策等方面也有更多优势，但因为体制机制的原因，他们在运营能力上是有所欠缺的。
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而民营企业则恰好相反，虽然没有丰富的土地资源，也没有太多开发建设经验，但他们可以投入更多的人力，不仅能够对接更多的社会资源，还能把园区运营做得更加细致，甚至在招商方面也能占据更多优势。

所以，可以根据不同企业的特质做划分，新加披祖屋就是一个非常有意思的分配模式。

在新加披，大家都能以一个相对低的价格购买到祖屋，因为在最开始的资源分配上，新加坡就划定了60%左右的份额，来保障绝大多数群众对住房的需求。
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5 `1 s/ B1 i: H( ]. ]如果有购买别墅、豪宅等高端住宅的需求时，就需要花费更高的价格去购买，而相对高端的市场通常有民营企业占据，大概能够占到市场份额的40%左右。
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这不仅能很好的平衡整个新加坡的房地产市场，还能保证当地居民最基本的住房需求，同时市场中也有更高端的产品出现，满足客户对于住房的高标准高要求。

从国有企业和民营企业的性质上做划分，由国有企业做基础的社会保障工作，而民营企业则满足中高端的市场需求，企业之间各司其职，不至于出现恶性竞争，导致市场进入无效死循环。

, U# M$ C! ~* W7 |其实，把新加坡的房地产分配模式放在产业园区，也是合理的。
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+ R: S8 s) i. ]国企做保障，市场化企业做中高端
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在我国，中小微型企业占据了绝大多数，而大型企业，行业龙头企业则只占据了一小部分。
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所以，在这种情况下，可以将园区主体划分为两种类型，一类是以国有企业为代表，且适合中小微型企业的保障型载体，一类是以民营企业为代表，且适合大型企业、行业标杆龙头企业的中高端产品。
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0 e* L$ W* A# S8 `0 |* e与此同时，还可以根据不同客户的需求，划分出不同的载体类型。

第一种类型是具有孵化器属性的工业上楼产品，主要针对的是市场中的小微型、初创型企业，不仅租金价格更低，还具备培育孵化的作用，更能在一定程度上帮助企业成长。
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小微型、初创型企业因为抗风险能力弱，所以具有孵化器属性的工业上楼产品更适合国有企业来做。

5 D7 T! B/ G! f6 i第二种类型是单层厂房或者多层厂房，主要针对的是市场中的中型企业，他们对成本管控相对严格，不需要太多的服务，只要能够提供相对低价的厂房就能满足中型企业对载体的需求。
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. C6 Z- v- ^7 M4 Y! P% q以前，单层厂房或者多层厂房是民营企业的主场，但他们在运营园区的过程中大多以存量去化为主，而政府要的是增量。
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如果只是单纯的存量去化，没有DDP的增长，以及新增企业进来，就现在的情况来看，地方政府更愿意把单层厂房或者多层厂房交给国有企业。所以，现在市场也慢慢出现了国有企业和民营企业在单层厂房，或者多层厂房之间的竞争。
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对于大型企业，则可以通过民营企业提供定制化的园区载体，因为他们不仅对园区载体的要求比较高，同时还需要园区提供更加专业的服务，品质和专业能力，是大型企业更看重的。

2 ]* i0 y( }: y* l2 ^& [& C最后，就是拥有绝对实力的龙头企业，他们基本都有实力直接找政府，或者国企拿地。但因为开发建设能力，园区运营能力的欠缺，这其中也就衍生了更多龙头企业和民营企业的合作空间。

: N6 \) ?' F, l! J' e% {其实，不管是国有企业也好，还是民营企业也罢，找准自己的定位和优势，让中小微型企业有一个稳定且可承受的发展空间，让大型企业，标杆龙头企业有一个更专业更长远的发展可能，才是企业应该做的。
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3 K7 e5 T$ ^/ M. ^无意义的内卷，无底线的恶性竞争，不管是对企业自身，还是对产业发展，都是没有太多意义的，只会两败俱伤。

国有企业做保障，民营企业做中高端，才能让整个园区行业更加健康，整个产业发展更加持久。

在制造业大趋势之下，我们不难发现，现在不管是国有企业，还是民营企业，他们之间都开始出现越来越多的交集和竞争，这其实是一种好现象。

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