产业园区,变天了

秋水相惜

作者：明源地产研究院


9 S0 |9 k* Q7 c1 G" l这几年，民营房企经营产业园区，越来越难了。
) I) t0 P3 a6 I0 \# ^5 T
以前，园区的滚动开发是可以转动的，民营企业不仅可以捆绑住宅用地，还能通过产业用地来回血，就算园区的融资-开发-建设-退出周期比住宅长一些，也是能够被接受的。

但是，现在不一样了，民营企业的滚动开发玩不动了，放眼望去全是高自持、全自持的园区，不仅轮转的周期非常长，就连公募REITs、私募等退出方式也变得遥遥无期了起来。
( }9 H0 W/ T4 F2 y9 J
一边是滚动开发的疲软，一边是重资产开发的高风险，在多重压力交织下，民营企业不玩了，也不敢玩了，但国有企业不行。
1 m; e; \# c' w6 P- ^% ]' B
在产业大环境进一步收缩的大背景下，发展制造业，创造GDP的重任自然落到了国有企业的头上。
/ ]6 b8 u) H- \$ K5 k
5 S% |: C0 E" o9 [
  O: n" D& N2 S# V, K
国有企业重任在肩

从这几年新建的园区也可以看出，绝大多数项目都是由地方政府和国资平台主导的。

: u  C9 o6 b. `! B/ C当产业行业的天平逐渐向国有企业倾斜，民营企业的生存空间自然会被进一步压缩。
% k0 ^9 ~7 b- c6 @! l
! a+ |& ~2 G) j" o去年2月，深圳提出将连续5年，每年建设2000万平方米的高质量、低成本、定制化厂房空间。去年9月，上海也提出三年推出3000万平方米智造空间。

其实，不管是深圳，还是上海，又或是其它城市，整个工业上楼浪潮都是以政府层面作为推动主力的。
! Q( B- j  ]. n
" n3 C+ @1 W3 T' h' _: c/ t除了大面积出台工业上楼政策之外，很多地方政府还要求工业上楼的租金价格要低于市场价，比如深圳的厂房租金不得超过35元/㎡。
' i% }8 c: z% w" R0 C
* b6 F2 L# G  {. J我们都知道，相比于标准厂房，工业上楼的成本更高，建筑单方造价比标准厂房普遍高出20%以上，如果针对某些特色产业，建筑单方造价更是高出30%，甚至更多。
5 k1 x0 ]5 w- v. K1 `% t7 o
# |# m+ u. g" Z3 T而且，在限价政策出台之前，一些民营企业手里面已经拿了一批工业上楼的土地了，现在出台限价政策，无疑会对民营企业产生巨大冲击。
' W2 s2 C  |2 e
4 I  A2 Q9 x5 A/ {4 f毕竟，一边是政府的租金指导价，一边是远高于指导价的工业上楼产品，就算园区能够通过一些运营服务留住一部分企业，绝大多数企业还是会因为租金的价差走掉。
/ [( O1 i9 P  t) x5 P, `5 W
( m5 c/ k7 C  K) @- x7 H因为，成本对于制造型企业来说，一直都是非常敏感的。

在这样的情况下，民营企业降价不是，不降价也不是。国有企业有地方政府兜底，就算亏本做生意也不会有太多影响，只要能完成政府下发的指标，零租金都有可能。
; ?6 D: _) i+ W
但是，民营企业不一样，他的目的是为了赚钱，对于这种谁干谁亏本的买卖，民营企业自然是不愿意干的，更不可能在租金上做无底线的让步。
$ C- U5 S0 p0 o  m. s; C, y
% q  r' n; Q: z. P1 k在园区竞争日益加剧，国有企业大肆入局园区的背景下，也就出现了越来越多民营企业不愿意干园区的现象。



5 h* F) K  g3 S& A国企和民企各司其职

其实，与其疯狂内卷，国有企业和民营企业不如发挥自己的优势。
0 d; }9 b3 j1 C1 h) O
国有企业土地多，且开发经验丰富，不仅在土地规划、开发建设方面更加擅长，在硬件配套、政府政策等方面也有更多优势，但因为体制机制的原因，他们在运营能力上是有所欠缺的。
1 k* ]5 y3 i" M( I; V: g* }
而民营企业则恰好相反，虽然没有丰富的土地资源，也没有太多开发建设经验，但他们可以投入更多的人力，不仅能够对接更多的社会资源，还能把园区运营做得更加细致，甚至在招商方面也能占据更多优势。
  V& k& e  q' _0 S$ e- D/ P
所以，可以根据不同企业的特质做划分，新加披祖屋就是一个非常有意思的分配模式。
5 o( i! t: X% t9 O
在新加披，大家都能以一个相对低的价格购买到祖屋，因为在最开始的资源分配上，新加坡就划定了60%左右的份额，来保障绝大多数群众对住房的需求。

) G! D& Y' a# A5 o3 W6 s: l如果有购买别墅、豪宅等高端住宅的需求时，就需要花费更高的价格去购买，而相对高端的市场通常有民营企业占据，大概能够占到市场份额的40%左右。
" R+ Z& j# S1 {5 j9 M# u  H
这不仅能很好的平衡整个新加坡的房地产市场，还能保证当地居民最基本的住房需求，同时市场中也有更高端的产品出现，满足客户对于住房的高标准高要求。
: q( g9 ]2 X8 g
# B+ u" y$ L1 C, c1 m" L3 L从国有企业和民营企业的性质上做划分，由国有企业做基础的社会保障工作，而民营企业则满足中高端的市场需求，企业之间各司其职，不至于出现恶性竞争，导致市场进入无效死循环。
2 ]& ^4 [8 G  m3 W3 G; b3 a
( W  {5 C) J) J0 m" c+ I8 Y% f, P其实，把新加坡的房地产分配模式放在产业园区，也是合理的。

9 t. @: m2 j/ n9 ^5 ^8 u



国企做保障，市场化企业做中高端
3 n1 }8 D- O8 p8 D
9 R3 i* ?' {; b7 j$ f6 |5 m/ t( |在我国，中小微型企业占据了绝大多数，而大型企业，行业龙头企业则只占据了一小部分。
- f1 g; j7 k- e/ p- q8 G# F- ?
; n& M3 c7 G5 A( i% q* h所以，在这种情况下，可以将园区主体划分为两种类型，一类是以国有企业为代表，且适合中小微型企业的保障型载体，一类是以民营企业为代表，且适合大型企业、行业标杆龙头企业的中高端产品。

, {) t, G$ v$ k+ l+ e3 _与此同时，还可以根据不同客户的需求，划分出不同的载体类型。
$ Q- U. F+ V9 G' \6 @# y# K
第一种类型是具有孵化器属性的工业上楼产品，主要针对的是市场中的小微型、初创型企业，不仅租金价格更低，还具备培育孵化的作用，更能在一定程度上帮助企业成长。

+ f9 K0 R7 z- B3 M& x; e小微型、初创型企业因为抗风险能力弱，所以具有孵化器属性的工业上楼产品更适合国有企业来做。
. a0 B7 V2 B! u0 v( n
  _0 M) u* ]2 \0 B第二种类型是单层厂房或者多层厂房，主要针对的是市场中的中型企业，他们对成本管控相对严格，不需要太多的服务，只要能够提供相对低价的厂房就能满足中型企业对载体的需求。

, @0 m7 F# ^* e2 h以前，单层厂房或者多层厂房是民营企业的主场，但他们在运营园区的过程中大多以存量去化为主，而政府要的是增量。

/ ~9 b. U' D8 l& _. t如果只是单纯的存量去化，没有DDP的增长，以及新增企业进来，就现在的情况来看，地方政府更愿意把单层厂房或者多层厂房交给国有企业。所以，现在市场也慢慢出现了国有企业和民营企业在单层厂房，或者多层厂房之间的竞争。

对于大型企业，则可以通过民营企业提供定制化的园区载体，因为他们不仅对园区载体的要求比较高，同时还需要园区提供更加专业的服务，品质和专业能力，是大型企业更看重的。

最后，就是拥有绝对实力的龙头企业，他们基本都有实力直接找政府，或者国企拿地。但因为开发建设能力，园区运营能力的欠缺，这其中也就衍生了更多龙头企业和民营企业的合作空间。
. c) f# H) ~- w3 o9 r! ~' i
5 Y, ^. o: v0 x" C0 _4 A( _其实，不管是国有企业也好，还是民营企业也罢，找准自己的定位和优势，让中小微型企业有一个稳定且可承受的发展空间，让大型企业，标杆龙头企业有一个更专业更长远的发展可能，才是企业应该做的。
2 w+ K% _- U0 ?* F
+ Y( ], m7 c6 ]2 ^无意义的内卷，无底线的恶性竞争，不管是对企业自身，还是对产业发展，都是没有太多意义的，只会两败俱伤。
6 N7 q, I3 C. o( f
国有企业做保障，民营企业做中高端，才能让整个园区行业更加健康，整个产业发展更加持久。

在制造业大趋势之下，我们不难发现，现在不管是国有企业，还是民营企业，他们之间都开始出现越来越多的交集和竞争，这其实是一种好现象。

' [3 J: \- o1 H2 Q, y$ _点击下图，了解详情
' q0 P- @, O* Y6 P# |3 ^
. w0 F* O+ D, F3 q) H4 @8 v$ \2 T7 J