产业园区,变天了

秋水相惜

作者：明源地产研究院
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7 |6 }: e) O; s) }7 ~2 [0 S这几年，民营房企经营产业园区，越来越难了。

以前，园区的滚动开发是可以转动的，民营企业不仅可以捆绑住宅用地，还能通过产业用地来回血，就算园区的融资-开发-建设-退出周期比住宅长一些，也是能够被接受的。

但是，现在不一样了，民营企业的滚动开发玩不动了，放眼望去全是高自持、全自持的园区，不仅轮转的周期非常长，就连公募REITs、私募等退出方式也变得遥遥无期了起来。
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一边是滚动开发的疲软，一边是重资产开发的高风险，在多重压力交织下，民营企业不玩了，也不敢玩了，但国有企业不行。

在产业大环境进一步收缩的大背景下，发展制造业，创造GDP的重任自然落到了国有企业的头上。

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国有企业重任在肩

5 T) a2 c. h* |4 h- y从这几年新建的园区也可以看出，绝大多数项目都是由地方政府和国资平台主导的。
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+ P7 B& M9 ]3 Q- T* F/ e/ E当产业行业的天平逐渐向国有企业倾斜，民营企业的生存空间自然会被进一步压缩。
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2 ~. U: }- m* Y% c' U  E去年2月，深圳提出将连续5年，每年建设2000万平方米的高质量、低成本、定制化厂房空间。去年9月，上海也提出三年推出3000万平方米智造空间。

' a# u" ^3 d4 ~& `- R# U/ {0 q其实，不管是深圳，还是上海，又或是其它城市，整个工业上楼浪潮都是以政府层面作为推动主力的。

8 y- M- j: m5 I- p( T+ F/ Q除了大面积出台工业上楼政策之外，很多地方政府还要求工业上楼的租金价格要低于市场价，比如深圳的厂房租金不得超过35元/㎡。

; I  J* u7 l8 o8 d3 ?我们都知道，相比于标准厂房，工业上楼的成本更高，建筑单方造价比标准厂房普遍高出20%以上，如果针对某些特色产业，建筑单方造价更是高出30%，甚至更多。
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7 Q. |2 W2 z0 [, j- Y( e4 M4 e而且，在限价政策出台之前，一些民营企业手里面已经拿了一批工业上楼的土地了，现在出台限价政策，无疑会对民营企业产生巨大冲击。
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3 s7 @/ g5 }- s毕竟，一边是政府的租金指导价，一边是远高于指导价的工业上楼产品，就算园区能够通过一些运营服务留住一部分企业，绝大多数企业还是会因为租金的价差走掉。
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因为，成本对于制造型企业来说，一直都是非常敏感的。

6 W+ T. M8 I% i在这样的情况下，民营企业降价不是，不降价也不是。国有企业有地方政府兜底，就算亏本做生意也不会有太多影响，只要能完成政府下发的指标，零租金都有可能。

  M! B6 p9 b6 T但是，民营企业不一样，他的目的是为了赚钱，对于这种谁干谁亏本的买卖，民营企业自然是不愿意干的，更不可能在租金上做无底线的让步。

在园区竞争日益加剧，国有企业大肆入局园区的背景下，也就出现了越来越多民营企业不愿意干园区的现象。


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国企和民企各司其职

5 v7 N( o# \( |" S7 U其实，与其疯狂内卷，国有企业和民营企业不如发挥自己的优势。

" N6 }2 a4 e0 J" z8 {国有企业土地多，且开发经验丰富，不仅在土地规划、开发建设方面更加擅长，在硬件配套、政府政策等方面也有更多优势，但因为体制机制的原因，他们在运营能力上是有所欠缺的。

而民营企业则恰好相反，虽然没有丰富的土地资源，也没有太多开发建设经验，但他们可以投入更多的人力，不仅能够对接更多的社会资源，还能把园区运营做得更加细致，甚至在招商方面也能占据更多优势。

所以，可以根据不同企业的特质做划分，新加披祖屋就是一个非常有意思的分配模式。
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在新加披，大家都能以一个相对低的价格购买到祖屋，因为在最开始的资源分配上，新加坡就划定了60%左右的份额，来保障绝大多数群众对住房的需求。
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. s2 K& x8 }! l9 u  C如果有购买别墅、豪宅等高端住宅的需求时，就需要花费更高的价格去购买，而相对高端的市场通常有民营企业占据，大概能够占到市场份额的40%左右。
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这不仅能很好的平衡整个新加坡的房地产市场，还能保证当地居民最基本的住房需求，同时市场中也有更高端的产品出现，满足客户对于住房的高标准高要求。

从国有企业和民营企业的性质上做划分，由国有企业做基础的社会保障工作，而民营企业则满足中高端的市场需求，企业之间各司其职，不至于出现恶性竞争，导致市场进入无效死循环。
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其实，把新加坡的房地产分配模式放在产业园区，也是合理的。
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) |7 z! D* G. h- e; s国企做保障，市场化企业做中高端

在我国，中小微型企业占据了绝大多数，而大型企业，行业龙头企业则只占据了一小部分。

所以，在这种情况下，可以将园区主体划分为两种类型，一类是以国有企业为代表，且适合中小微型企业的保障型载体，一类是以民营企业为代表，且适合大型企业、行业标杆龙头企业的中高端产品。

与此同时，还可以根据不同客户的需求，划分出不同的载体类型。

第一种类型是具有孵化器属性的工业上楼产品，主要针对的是市场中的小微型、初创型企业，不仅租金价格更低，还具备培育孵化的作用，更能在一定程度上帮助企业成长。

% H/ q' @* {: a# `" g+ K小微型、初创型企业因为抗风险能力弱，所以具有孵化器属性的工业上楼产品更适合国有企业来做。
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' m5 I4 I- }+ b; r第二种类型是单层厂房或者多层厂房，主要针对的是市场中的中型企业，他们对成本管控相对严格，不需要太多的服务，只要能够提供相对低价的厂房就能满足中型企业对载体的需求。

" E$ \: I3 ]) b9 A1 I2 @7 m) h以前，单层厂房或者多层厂房是民营企业的主场，但他们在运营园区的过程中大多以存量去化为主，而政府要的是增量。
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如果只是单纯的存量去化，没有DDP的增长，以及新增企业进来，就现在的情况来看，地方政府更愿意把单层厂房或者多层厂房交给国有企业。所以，现在市场也慢慢出现了国有企业和民营企业在单层厂房，或者多层厂房之间的竞争。

对于大型企业，则可以通过民营企业提供定制化的园区载体，因为他们不仅对园区载体的要求比较高，同时还需要园区提供更加专业的服务，品质和专业能力，是大型企业更看重的。

3 N# P$ W" ]% u$ @最后，就是拥有绝对实力的龙头企业，他们基本都有实力直接找政府，或者国企拿地。但因为开发建设能力，园区运营能力的欠缺，这其中也就衍生了更多龙头企业和民营企业的合作空间。

* b1 Z9 S8 G( z6 }. w( w其实，不管是国有企业也好，还是民营企业也罢，找准自己的定位和优势，让中小微型企业有一个稳定且可承受的发展空间，让大型企业，标杆龙头企业有一个更专业更长远的发展可能，才是企业应该做的。

无意义的内卷，无底线的恶性竞争，不管是对企业自身，还是对产业发展，都是没有太多意义的，只会两败俱伤。

国有企业做保障，民营企业做中高端，才能让整个园区行业更加健康，整个产业发展更加持久。
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在制造业大趋势之下，我们不难发现，现在不管是国有企业，还是民营企业，他们之间都开始出现越来越多的交集和竞争，这其实是一种好现象。
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