遂宁“金榭大道”项目综合经济效益评价

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步行街区是经济发达的标志。在欧美许多国家，步行街区对当地城市中心商业复苏以及为城市中心重新注入活力等方面的作用已经被人们所认可。在中国城市中的步行街区已经成为吸引游客的重要景观，其服务范围不再只限于本市居民，而已经扩大到了周边的区域，成为区域的中心和城市的内核。步行街区也是探索解决现代城市中心区诸如交通堵塞、商业衰败、人口流失等一系列问题的一种方式。步行街区甚至是城市的地标，从已建成的城市步行街的作用可看出，步行街对各地经济发展具有很大的推动作用,丰富了居民的精神文化生活，提高了城市综合竞争力。遂宁，雄居蜀中，是连接重庆、成都和川东北的交通枢纽。而其优良的投资环境，丰富的资源，巨大的市场潜力，吸引了大量的资本进入，使其正在成为投资的一块热土。遂宁“金榭大道”项目就是步行街区正在此背景下推进。

一、遂宁“金榭大道”项目概况

1、遂宁“金榭大道”总体定位

全新商业中心体系

（中央商圈 Center Commerial District）

商业中心+市民步行街+文化公园

2、遂宁“金榭大道”范围与目标

以改造遂州南路为中心，向周边幅射，从北京华联至银丰国际商业中心，全长约550米。其发展目标：

2.1、在2年内成为川内具有代表性的休闲商业经济中心，3—5年内发展为国内知名的新都市商业中心。

2.2、国际化、综合性现代步行休闲购物商业街区，步行休闲购物天堂。

2.3、原生、原创文化聚落，文化、旅游商业集群街区，川蜀文化商业、文化旅游乐土。具有强烈现代感和本土文化特Se的城市中心商业区和风貌展示区。

二、对城市规划和交通体系价值影响的评价

遂州南路是遂宁最兴旺和最有城市特征的街区，由于历史原因，混杂与兴旺并存，存在的主要问题有：

1、没有从根本上解决人车交汇的矛盾。人车混杂较为严重。交通混乱问题仍未解决。

2、静态交通缺乏规划，缺乏对停车需求的分析。公共停车场数量不足，各单体地下停车库容量小，各自独立，车辆的无序进出影响本区域的购物环境。

3、步行动线被干线道路割裂。而建设地上天桥不足以解决人车交叉的矛盾，并且会造成对城市景观的破坏。

4、商业空间层次不足，缺乏连续性；需要对购物后的户外休闲娱乐空间作进一步研究，以创造人性化、舒适宜人的具有特Se的空间。

5、需要创造高密度使用的城市公共景观，吸引多样化的市民活动。

作为城市核心地区，高强度的开发必然带来一系列如土地紧缺，交通阻塞，环境污染等问题，城市空间的立体化开发为解决城市问题提供新的出路，即充分利用城市地面、地上和地下空间。城市向高空发展早有渊源，理论和技术都相当成熟，向地下扩展也正在蓬勃发展。根据本区域的特点，结合地面规划，通过合理开发利用地下空间，可以提供高效的人车立体分流、提高城市土地利用效率、增加城市绿地、扩充基础设施容量，进一步完善和增强城市功能，为旧的结构注入了新的活力，为此，“金榭大道” 对遂宁城市规划和交通体系价值的影响为：

1、采用车步分离的模式，为过路式交通创造便利的交通条件，让其自由穿行商业区。将地面开敞空间改造为一个环境优美的门户。

2、由于交通的区域集中，会造成局部地区压力过大，为尽量减少停车对步行区域的影响，在步行区外围规划出行交通和停车组织：一方面在区域外围停车便利的场所，另一方面在区域核心规划下穿隧道，大大提高交通效率。

3、通过地下、地面、地上多个层次的交通网络，提供了一个覆盖整个区域的步行网络，且该网络在提供方便的步行选择的同时，具备生长潜力，可以与规划区域外围的街区相互联系。步行系统通过不间断的建设与扩展，逐步把公共性强的商业、娱乐、餐饮等设施连成一个公共活动网络，增加空间的多样性，提供明快灵活的步行动线选择。

4、地下商业街与两侧的空间联为一体，方便了人流直接进入商业区和地面空间，为单调乏味的地下空间增添人气和趣味。地下商业街的开发将地下多种功能空间联系起来，增强地下防空防灾功能的充分发挥。

5、尊重遂州南路现状肌理与文脉以及未来可持续发展的需求，创造有特Se的城市轴线。结合地下步行街开辟贯穿街区城市绿脉，丰富商业空间的层次，增强了商业集聚效果。

通过地下空间的开发利用使遂宁中央商圈真正实现了立体化的改造，为广大市民提供了安全有序的交通，良好的地面环境和商业环境，必将成为遂宁市民喜爱的购物、休闲场所，具有较高的规划和交通价值。

三、项目自身价值评价

1、建设工程造价价值

从目前的规划方案设计和建筑设计构想，加上经验数据，对工程造价估算如下：

1.1、平战结合人防工程部分综合造价（总面积约21000平方米）

其中：每平方米综合造价4,500元/平方米，工程总造价9,450万元；

①土建：2,500元/平方米*21000平方米=5,250万元；

②设施设备安装：1,000元/平方米*21000平方米=2,100万元；

③装饰装修及内部景观：1,000元/平方米*21000平方米=2,100万元。

1.2、下穿式车行道人防工程部分综合造价：总面积约长1200米*宽13米=15600平方米。综合造价约4,500元/平方米，工程总造价约7,020万元。

其中：①土建：2,900元/平方米*15600平方米=4,524万元；

②设施设备安装：1,000元/平方米*15600平方米=1,560万元；

③装饰装修及未用降噪音材料：600元/平方米*15600平方米=936万元。

1.3、地面步行系统综合造价：总面积约30000平方米，综合造价约1,000元/平方米，工程总造价约为3,000万元；

其中：包含项目和内容有：地面铺装、绿化、城市家具、灯饰、景观等所有步行系统的每一个部分。

1.4、地面补偿性商业建筑综合造价：总面积约小于10000平方米（按10000平方米计算），综合造价约1,600元/平方米，工程总造价约1,600万元。

综合以上几项，工程造价价值约：

9,450+7,020+3,000+1,600=21,070万元。

其中：公益市政性工程造价价值约：7,020+3,000=10,020万；

平战结合人防工程和地面商业工程造价价值约：9,450+1,600=11,050万；

整个综合改造建设总投资额需要21,070万元。

2、可用于经营的市场价值

根据市场调查分析和综合市场其它因素,可用于经营的市场价值分析如下：

2.1、平战结合人防工程部分（总面积约21000平方米），可用于出售（出租）面积约10500平方米（其中公共部分面积占10500平方米）全部按全额出售计算其市场价值，综合售价套内面积约：10,000元/平方米总收入约10,500万元。

2.2、地面商业建筑，总面积按10000平方米计算（实际达不到10000平方米，约9000平方米左右，取高限值计算），可用于出售面积约6000平方米按全部全额计算其市场价值。综合售价建筑面积约14,400元/平方米（套内面积约：24,000元/平方米）；总收入约14,400万元。

2.3、其它商业租售收入（如：广告、室外休闲场地）全部估算为销售收入折算约：1,000万元。

综合以上几项1+2+3，项目总收入约10,500+14,400+1,000=25,900万元（含税费收入）。说明项目经精心组织有赢利能力，具备可操作性。

四、对城市房地产及商业影响的评价

1、工程期对周边城市房地产及商业的影响

1.1、施工期间的影响

无容讳避，在工程施工期间，尽管对周边建筑物留有约4米通道，保证日常的经营和通行，同时实行流水段作业，甚至搭设通道等方式减少对周边商业及房地产项目的干扰影响，但毕竟不能完全解决经营上需要的空间和环境、人流、物流等问题，会给周边的商业经营和房地产带来不同程度的影响：第一：对房地产而言，影响极小，甚至从另一方面还会有所帮助；第二：对商业经营（主要指独立门面）而言，在这期间可能会出现阶段性、间断性的（指施工到该区域位置时的直接影响）直接销售收入下降，这种影响时间也不会太长，单元商业经营影响时间约八个月，整体阶段性、间断性的累计影响时间在15个月左右。但降幅的多少很难确定，从其它城市和我们做过的项目经验来看，降幅在10%以内，并且对大型商业几乎没有什么影响。

1.2、工程完工后的影响

由于城市综合因素的改造，使城市中心逐渐形成中心商圈和区域性商业中心，周边的房地产和商业经营会形成一个共同繁荣和共同增值的局面，一个城市只能有一个也必须要有一个商业核心，但可以存在几个不同区域的副中心，共同形成城市的商业繁荣，互为补益。可能肯定地说：第一：周边的房地产价值，不论从出售还是从出租来看，涨幅可以超过20%以上；第二：周边的商业经营会出现更加繁荣互补的局面，整体商业水平和销售收入将会出现一个可持续增涨的趋势。

对于工程完工后的经营中，在特大城市，规划中心商业步行街并打造中心商业区的技术经济指标为：建设一般约为3-5年；营业面积在30万平米；周边500米范围之内。这些指标可作为遂宁“金榭大道”的经营参数，并逐级商圈拓展，其路径为：“金榭大道”步行街---中心商业区---社区商业---街区商业---专业市场。

2、对整个城市房地产和商业的影响

2.1、步行街的聚集（群）效应

从宏观上看，可以整合城市商业业态和布局，整合周边商业于一体，形成城市的一个商业经济和观光旅游经济的核心，可以整体提升城市商业品位，形成更加丰富的城市商业布局，并且就房地产而言，可以更加清晰的将不同功能房地产形态区分出来，从而使城市的功能区划得以规范，使人们的选择更加便捷和轻松。项目本身对整个城市的房地产影响较小，对商业布局影响较大。城市商业（商业业态和布局）有一个显著特点，就是在一个城市或一个区域，商业和商业物业并不是因为量小而有价值，恰恰相反，整体规模越大，商业业态越丰富，表面上竞争越激烈，反而商业和商业物业都有着更高的价值，也就是聚集（群）效应。

2.2、“金榭大道”步行街的作用

因此，简单从形式上看，形成了一种新的竞争，实质上是一个大繁荣共生的局面，所以对整个城市房地产和商业布局和经营有利无弊：

(1)金榭大道将是城市的商业文化名片，是城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔。

(2)重振原有商业中心，带动城市新一轮发展
(3)塑造突破型的城市中心，没有大型商业步行街，城市就无法形成突破型

城市中心。

(4)对城市商业结构更新，改变了单一购物结构，通过发展旅游文化等多种功能，提升了城市生活品质。

(5)强化城市中心的价值和凝聚力，改变城市空心化的格局

(6)对城市文化影响较大，它是对都市文化的提升与再造。所倡导的不仅是城市文化的堆砌或变迁，它蕴藏着文化移植、文化嫁接、文化转换的城市发展，因此将商业文化提升为社会文化层次。

2.3、从“金榭大道”步行街中看对遂宁商业规划的启示

从商业分类来看，目前不外乎主要是四大板块构成：中心商业区、社区商业、专业市场和正在逐步盛行的街区商业。街区商业是在已经成形的中心商业和社区商业形态上发展出来的一种全新商业地产形态。街区商业前景喜人，并不意味着只要是临街的生意都会财源滚滚。目前遂宁的商业氛围不浓，除了缺乏大形购物商场之外，另一个主要原因是临街商业的作用没有很好的突显出来。遂宁的商业本身主要由临街铺面支撑，应该说具有发展街区商业的基础和优势，但由于缺乏有效的经营管理，长期以来总给人以组成杂乱和购物环境差的印象。街区商业要发展，硬件改善是重要的前提，是临街商业向街区商业升级换代的关键。发展思路，可以在中心商业区建设的辐射力影响下，考虑将整个商业部分进行统一布局，对商业进行系统的规划和管理，规划如主题街区、大型超市、中心活动广场、休闲绿地及大量临时停车位等等。主题街区经营业态涵盖休闲、购物、康乐、餐饮、汽车美容等多种内容，为周边消费人群提供丰富商业配套。随着项目的启动和临街商铺的推出，再加上已经发展成熟的周边社区的社区商业，其沿街部分正在融合成为一体，形成一个覆盖整个区域的大型街区商业集合体。通过群聚效应，就能产生范围更广的商业辐射力。

可以考虑制定点—线—面的发展方案:通过老城区——园区——各乡镇的逐级拓展方式，形成遂宁开放式的商业辐射圈。在主城区现有中心商业成形的基础上，结合本区的城市分布发展规划,利用与城区内原有主干道的对接发展街区商业，并通过对园区的进一步开发形成片区内的商业中心，通过街区商业的发展形成与城区中心商业区的遥相呼应，并通过住宅区的开发逐步发展起小区内的社区商业，从而实现点—线—面的有机结合。

大力发展以“中心商业街区+街区商业+社区商业”综合发展模式，在重点打造商业步行街的同时，充分利用现有的街区商业形势，使中心商业区与街区商业共同发展，同时在小区开发建设上，重点将商业与住宅开发有效结合，引导发展社区商业的开发理念。以灵活多变、相通相连的商业布局，促进整个商业体系的协调发展，盘活商业地产。按照城市空间结构，商业布局将形成区级商业中心、组团级商业中心、社区级商业中心和街坊型商业四级商业网络体系，切实方便居民生活。

2.4、从“金榭大道”步行街中看对政府赢利模式的启示

我们在看到商业地产问题的同时也要看到它对当地经济的综合拉动作用。商业地产可以带动周边住宅的升值，带动就业，增加税收。对于政府来讲，商业地产和住宅地产根本不同：以竣工交付使用为时间点，商业地产更大的价值体现在成熟经营后大量营业额产生的税收，以及对就业的拉动。尤其是大型商业房地产项目的土地转让方式应该和其他地产形式的土地转让方式不同，应该以商业长期税收和对就业的提升为政府的核心赢利模式，而不是以土地拍卖方式为政府的核心赢利模式

五、对城市就业影响的评价

1、房地产业对就业的贡献

房地产业的关联度强，带动系数大，对整个经济的带动效应强，对国民经济的贡献度高。2003年上海市和北京市房地产业对国民经济的贡献率分别达到7.4%和5.2%。从国际发展经验看，目前我国北京、上海、广州、深圳等大城市的经济增速、投资规模、就业及税收将进入一个对房地产业的高依存度阶段。在各城市房地产的投资、建设、管理、销售和居住装修等诸个环节中，均会增加当地城市的投资规模、提供本地居民的就业机会、扩大地方政府的税收渠道、拉动本地区的消费，从而推动当地城市国民经济的持续增长，因此，房地产业的健康发展有利于我国经济结构的优化。

2.、“金榭大道”对就业影响的评价

“金榭大道”步行街项目建成后，可用于直接经营的商业面积约30000平方米，可以解决社会就业人员上千人以及相关链结上的其它人员就业数目的增加，如果按就业人数1000人来计算，可以实现就业收入每人每月平均600元，1000人可实现全年收入600元/月*12月*1000人=7,200,000元；可以新增为之服务的其它就业人员不计其数，这里无法用数据来量化表示。

六、对城市财税影响的评价

1、房地产业对GDP和地方财税收入的贡献率

中国人民银行货币政策分析小组指出，2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6到1.2个百分点，两者相加共计1.9到2.5个百分点。，房地产开发投资对GDP增长的巨大贡献，使许多城市把保持房地产开发投资的适当规模和增长速度，作为保持地区经济增长速度的重要措施。

房地产业作为国民经济支柱产业的地位不会动摇随着社会经济的快速发展，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。据经济普查数据显示，我国房地产业增加值占GDP的比例已达5.2%，如果考虑房地产业的发展对钢材、水泥、金融、家居等相关产业的带动作用，房地产业对国民经济的贡献会更大。一方面，我国快速的城市化进程和居民旺盛的改善型需求使得房地产市场存在巨大的需求空间；另一方面，房地产在相当长的时期内仍是拉动内需和经济增长的重要力量，未来相当长的一段时间内，房地产业作为国民经济中的重要组成部分的地位不会动摇。

在江沪浙三地的地方财税收入中，房地产业和建筑业（还不包括相关产业）所占比例都在30%左右。2005年社会服务业、房地产、建筑和金融四个行业是北京市税收的支柱行业，共完成税收（不含农契税）371亿元，占税收收入的比重为76.7%；共计增收78.8亿元，增收额贡献率为80.7%，拉动税收增长20.4个百分点,是强力拉动我局税收增长的重点行业。其中，房地产和建筑业税收受清理固定资产投资政策的影响，增幅出现回落，但仍保持较高幅度的增长。分别完成97.4亿元和44.3亿元，增长33.3%和20.7%。

2.、“金榭大道”对城市财税影响的评价

2.1、工程本身的财税贡献

除去相关优惠政策外，工程本身的财税贡献如下：

第一：2个亿工程造价各个方面的税收贡献，如材料供应商的税收增加贡献，各个施工机构的税费贡献估计上千万元；

第二：项目销售所产生的税费贡献估计上百万元；

第三：银行存贷关系的变化所带来的财税贡献，可以使银企的现金流量增大几个亿，改造银企一定的关系。

2.2、商业经营的财税贡献

第一：每年商业经营额达数亿元，按每年每平方米可产生的商业销售收入10,000元计算，可实现商业营业额30000平方米*10000元/平方米=30,000万元，实现税收上千万元；

第二：30,000平方米商业经营的每年财政费用收入也是一笔可观的数目（具体的数据应根据当地政府的收费标准和项目才能计算得出，但至少以百万元计算）；

2.3、对GDP的贡献

投资可以增加国民生产总值2.1亿*2.5系数=6.3亿元，同时还可以以此带动带来的城市旅游收入的增加对GDP的贡献。

2.4、多赢格局的形成

该项目可以为政府节约城市改造建设投资约10000万元，同时，企业也可以获得一定的经济效益约4000万元（含税收入）。并且城市可以获得一个集商业中心、休闲文化中心、城市旅游观光中心于一体的城市中心。实现政府、企业、社会多赢局面。

七、对城市无形资产影响的评价

1、“金榭大道” 是遂宁区域无形资产的内容

按资产的属性，区域无形资产大致可分以下方面：

（1）土地资产。“土地是财富之母”，土地是城市空间和城市功能的载体，是稀缺的和不可移动的资源，在面临土地日益稀缺的今天，土地使用权的经营与控制无疑是一个地区用来经营城市的最重要的无形资产。

（2）文化基础设施。城市设施中有相当部分是可以流动和量化的，是可以推向市场并获得效益的。管理部门可以将包含其中的一些控制经营权充分利用起来，通过托管经营、授权经营、股权转让等形式将各类经营产权推向社会进行营运。

（3）城市无形资产。城市的无形资产也是城市资本的重要构成之一，如路段的冠名权、广告权、出租车牌照、公汽线路经营权等。

（4）城市环境。可以通过优化城市空间布局，改善建筑造型，以及美化、绿化、亮化、净化环境，提高市民素质，从而提升城市品位，优化城市环境，吸引外来投资，促进城市资本增值。

可见，“金榭大道”步行街区是文化基础设施、城市无形资产和城市环境的构成内容和核心要素。也会涉及和影响遂宁土地资产的现有市埸价格和增值潜力。

2、“金榭大道” 是对遂宁区域无形资产的具体影响

2.1、城市中心商圈和区域性城市商业中心形成，从某种意义上说，是一个城市最具吸引力和竞争力的高度表征，可以解决人们为什么来、来了干什么，能得到的综合体验和情感上的是否愉悦感受，能得到人们对一个城市以点带面的评价和口碑。

2.2、城市中心观光旅游休闲地的形成，可以改变传统的旅游景观建设观念，一个城市的旅游产业，除了要有相当多的景点建设（绝大部分都在城市中心以外，很远的距离）要应逐步树立城市旅游的观念，让在城外旅游者回归到城市里进行食、宿、娱、购、观的综合感受，从而使旅游者为城市循环消费带来一个良性的贡献。

90°裤子先生

南门边早该弄弄了