土地出让期满无偿收回 买房等于交70年租金

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　如果是为了打压房价，那么上海规划和国土资源管理局近期多幅地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》将极可能实现大幅降低房价的效果。南都记者昨日从上海规划和国土资源管理局官网上发现，上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“沪预申请告字(2010)第02号”范围内的多数地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》中均有“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等内容。　　这在房地产业界引起了轩然大波，一位不愿具名的开发商就向南都记者表示：“这太不合理了，哪有又要征收物业税，又要收回土地的道理。”而更让经纬行研究中心主任曾英杰担心的是，“目前没有听说广州也有类似的案例。如果上海的做法成为全国统一的做法，买房合同成为70年的长期租约，商品房的价值将要重新计算，这对房地产行业将是致命打击。”不过曾英杰认为，这只是上海的个案，全国实行的可能性很小。
　　国有住宅建设用地使用权到期后无偿收回
　　事实上，各界关注住宅建设使用权到期如何处理的问题最早是在1月6日上海2011年住宅地块第一批土地拍卖中，上海嘉定高台路以南、沪宜公路以西地块《国有建设用地使用权出让预申请须知》显示：土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值。
　　而这场拍卖会上的“成果”亦让人大跌眼镜。总计12.97万平方米的土地一共只卖出了6.9亿元。在四幅用地中，楼板价最高的仅为3633元/平方米，而去年上海住宅用地的平均楼板价是6632元/平方米，商办用地的平均楼板价是7733元/平方米。其中，嘉定区永新北路以西、纬一路以北地块成为关注焦点，但是这一焦点却在4家竞买房企全部到场，却无一家现场竞价的情况下“闪拍”成交，该地块周边楼盘售价已突破12000元/平方米，但楼板价只有2528元/平方米，远低于市场平均水平。
　　但这并不是先例。在2010年09月21日上海规划和国土资源管理局发布的沪预申请告字(2010)第02号文范围内多幅地块的预申请须知中就已经出现类似的表述。南都记者查阅上海规划和国土管理局网站发现，在长风地区10号北地块、金山卫镇金航西路以北，海虹路以东地块、亭林镇亭升路东侧地块的预申请须知中“出让合同信息”一栏第9条“土地期满后的处理方法”均出现“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等表述。其中，三幅地块的用途分别为商办用地、公用设施用地和普通商品房。
　　买房将是得不偿失的行为
　　诸多研究机构中，最早对上海这一史无前例做法做出评价的是上海中原地产针对1月6日土地拍卖发布的一个快评。上海中原研究咨询部认为，这一举动很可能是对土地使用权到期后的一种处理尝试。该问题在业内争议已久，2009年初曾传言有一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件，在全国国土管理系统“征求意见”，最受人们关注的住宅土地使用权到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原先表述的“无偿自动续期”。当时多数业内人士认为这一文字变化为物业税预留了操作空间。高台路以南、沪宜公路以西地块土地出让文件，则让这一观点受到动摇，并倾向于70年后循环批租制度。

　　“这个规定很刺激，要是以后所有产权都按这个办法收回，谁还敢买房，谁敢投资跟地产有关的东西啊？”中国房地产信息集团分析师薛建雄(微博)在接受媒体采访时表示。上海今年首批土地拍卖市场的低温，土地低价成交可能是非市场原因。

　　国泰君安对此点评认为，土地出让期满，出让人无偿收回是个危险的信号，而这个信号又是楼市和土地市场一直回避谈论的话题，如今却成为了现实。一旦土地使用权期满后被无偿收回，这就意味着购房者要么面临重新支付土地出让金的局面(或因土地价值大幅增加而重新定价)，要么面临被没收土地的情况。要解决这一问题，物业税的出台势在必行，不然就意味着数百万元的购房款就成为了提前支付的长期租金。这笔“租金”不但损失了未来的收益贴现，而且还因为住房贷款而增加了成本，在当前的租金收益率极低的情况下，显然买房成为了得不偿失的行为。
　　在上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍看来，“这就相当于缴纳了70年的租金，70年后房子会被收回去，仅仅实现了居住功能，淡化了投资房地产的保值增值功能，势必在市场上引起强烈的反响，后期还需要大家更深刻地去讨论。”
　　律师难断是否抵触《物权法》
　　在采访中诸多业界人士认为，上海新规的做法更多是一种个案，不一定代表此前出让的土地，将在到期后被收回，但这可看作是决策部门的一种试探。薛建雄认为，“国家到期可以出台类似国外物业税的政策，这个税就相当于以每年的地租来解决产权到期后的问题，是比较合理的。”
　　根据2007年10月1日起施行的《物权法》中第149条明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
　　“这可能是上海当局的一个疏忽，如果是非住宅建设用地，物权法规定按照法律规定办理，上海的确可以收回，但是住宅建设用地到期后，在补交一定的土地出让款项后，应当续期。”广州国信律师事务所律师刘静向南都记者表示，上海多幅地块《国有建设用地使用权出让预申请须知》应该排除住宅建设用地。
　　但广东经国律师所合伙人谢兰才律师认为，上海多幅地块预申请须知中出让合同信息的规定是否抵触物权法有待商榷。“住宅建设用地土地使用权出让合同中双方约定出让土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值是否有效取决于《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款规定是否为强制性规定。”谢律师认为，如果条款是强制性规定，则上述约定无效；如果该条款为任意性规定，则上述约定有效。
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漫步de蜗牛

此帖会火。

孩子气123

房价会跌？？？

陆长华

糟了！

阿志

买房的不是要亏老？

风吹叶落

回复 陆长华 的帖子

什么遭了？

小罗

  稍微懂点房产知识的都知道，年限市可以延续的，续个70年也就2000多快钱

小罗

  稍微懂点房产知识的都知道，年限市可以延续的，续个70年也就2000多快钱

雪雪

房价就是浮云，奈何我等俗人看不懂~~

汤圆鬼鬼

那是谁赚了？

飞过

神奇的国度，能存在70年不？大家不要担心

竹林的风

70年以后的事，就不要操心了！到时候，估计现在的人大部分都密西了！

平头P民

房子的名堂不少哎，连ZF豆有新想法了。奈何我等鱼肉，却无力回天。

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　新浪房产讯  70年后你的房子可能被无偿收回——这样的房子还值得付出如此高昂的价格吗？1月16日，上海土地拍卖中中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一史无前例的规定，引发关于土地使用权到期后该如何处置的激烈争论。　　尽管这一政策与物权法明文规定“住宅用地自动续期”背离。但就在1月17日预申请截止的上海亭林镇亭升路东侧地块《国有建设用地使用权出让预申请须知》中，对于土地用途“全部为居住用地”的地块土地期满后的处理方法，再次标明“出让人无偿收回”。
　　1月17日下午，新浪乐居第一时间获悉，上海规划与国土资源管理局发布通知，称几幅地块的“土地期满后的处理方法”合法，并引用《上海市国有建设用地使用权出让合同》第二十八条，土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。
　　上海首创“无偿收回”
　　这一事件源自1月上海数块国有建设用地的出让预申请公告。在上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“沪预申请告字(2010)第02号”范围内的多数地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》中均有“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等内容。
　　根据上海中原地产1月6日对上海土地拍卖发布的快评，“值得注意的是，今天嘉定高台路以南、沪宜公路以西地块《国有建设用地使用权出让预申请须知》显示：土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值。这在历来的土地出让交易中尚属首次。”在上海中原地产机构看来，高台路以南、沪宜公路以西地块土地出让文件倾向于40-50年后循环批租制度。
　　“该土地出让文件所传递出的信息，很可能在业内掀起新一轮关于土地使用权到期后的讨论。”与中原地产判断相吻合，是当天拍卖的成果——总计12.97万平方米的土地一共只卖出了6.9亿元。
　　从用地性质上看，商业用地比较多。这看起来并不违反2007年施行的物权法——非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
　　但在1月17日截止预申请的亭升路东侧居住用地中，土地期满后的处理方法同样写着“出让人无偿收回”。
　　如果按照这一规定施行，70年后，该地块上的房子将被政府无偿收回，购买者所买下的只是70年的“房产长租权”，开发商的土地出让金也只是“一次性付清的土地租金”。
　　政府同意才能续期
　　根据上海规土局刚刚发布的说明，预申请须知中出让合同信息中“土地期满后的处理方法”的依据是《上海市国有建设用地使用权出让合同》。根据该合同第二十七条的规定，本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。 出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。
　　第二十八条中说明，土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。 由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿； 由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
　　在第二十九条中，土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回。
　　从上述条款来看，住宅建设用地使用权应当“自动续期”，但需要政府同意，并且申请续期成功的前提是——符合社会公共利益需要。
　　对此，一位不愿透露姓名的开发商表示，“符合社会公共利益需要其实就是政府说了算，等于说满年限之后房子就很可能成为动迁房，并且，由于土地是满了期限的，那么拆迁补偿就可能不包含土地成本，只有折旧后的建筑造价——估计不超过2000元/平吧。”
　　可能引发房价地价暴跌
　　如果土地使用权到期后无法续期,而是由政府无偿收回,将对房价地价产生很大影响。
　　国泰君安分析师表示，“土地使用权到期后自动续期”是中国内地房地产估值体系的最重要基础。
　　“如果‘无偿收回’成立，那么构成现有房价地价的基础就倒塌了，房价地价都应该大幅贬值。”一位不愿意透露姓名的上海开发商说。
　　“后面新拍的地如果都采用类似的办法，那就会让民众对现在让为不动产就是恒产的思维造成改变，一但这个观念被改变房产的价值也可能就会相应被改变。也就是那之后，房价可能会重新进入一个爆跌的状态。” 中国房地产信息集团分析师薛建雄表示。
　　一位网友在新浪微博上表示，土地使用权或40年或50年或70年，一旦期满，无偿“收回”。“我们所买的房子，不是不动产，而是不懂产——不知道啥时候就被人家无偿收回了。”
　　“这对我们是一个重大负面。”刚刚拿下上海出让须知中注明“无偿收回”地块的一位开发商说。

叁叁来

我在等待哈。

适之宝懿天

你想多了，这个国家有名文的，你多学习一下吧，到期后可能要再收出让金。