房地产调控走在成功还是失败的路上？

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房地产调控走在成功还是失败的路上？

“新国八条”是中国近几年调控楼市最严厉的政策组合。 　　美国《华尔街日报》1月30日载文《房地产调控走在成功还是失败的路上？》，摘要如下： 　　“China on the way”，是最近热播的中国国家形象片的广告词。其实，任何时候都是在路上，关键是走在一条什么样的路上。从结果来看，2003年至今，中国的房地产调控似乎恰恰走在了失败的路上；从手段来看，由于2010年的调控措施除了强调抑制需求，更加强调土地供给，似乎让人看到了转向成功之路的可能，但目前依然相当“跑偏”。 　　这种“跑偏”体现在，中国政府依然将遏制房价过快上涨的希望寄托在抑制需求上。从2010年初以来，从限贷到限购，抑制需求的行政调控手段层层加码，而土地供给却依然是谜团一片。2011年1月26日，中国国务院出台的新一轮房地产调控措施（新国八条）更是对需求“大开杀戒”。而1月27日，重庆和上海启动的房产税试点方案，由于基本对存量房网开一面，主要将新购住房纳入征收范围，也可看做是不恰当地瞄准需求的短视之举。 新国八条的四大要点 　　此次国务院新调控措施要点在于：1、二套房首付比例从不低于50%提高到不低于60%；2、个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。此前，对于转让不足5年的普通住房按差额征收；3、各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，本地户籍家庭最多只能有两套房；非本地户籍家庭最多只能有一套房，而且如果不能提供一定年限的社保和纳税证明，不能购房。目前已经出台各种“限购令”的城市有30多个，未来会进一步蔓延；4、各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 　　综合2010年出台的各种措施，目前首套房首付比例为30%（使用公积金贷款购买90平米以下首套房比例为20%），二套房首付比例为60%，三套房及以上不仅停止贷款，而且还要求各大城市禁止购三套及以上住房。在税收方面，契税、个人所得税和营业税等也基本取消了优惠措施。有意思的是，新国八条中并没有涉及房产税的字眼，但仅隔一日，重庆和上海就宣布启动房产税试点，让市场悬着的心只放下了24小时。 重庆和上海的“假房产税” 　　从税收层面来看，如果需求更多地通过行政手段抑制，而土地供给又三心二意，在供不应求的背景下，加重交易环节的税负（比如取消契税和营业税的优惠），税收负担会大部分落在买家的身上，从而鼓励一轮又一轮的击鼓传花游戏，而且不会降低实际房价。因此，此次新国八条对于营业税的新规是值得商榷的。 　　另外，从重庆和上海推出的房产税方案来看，暂时都还不是真正的房产税，如果指望它来遏制房价过快上涨，可能是事与愿违。当然，这也不是重庆和上海的初衷，它们的首要目的都是“调节居民收入分配”。 　　首先，房产税的计税依据应该是定期评估的市场价，而不是一次性的实际交易价，但重庆和上海都暂时选择了房产交易价（上海还打了七折）。重庆方面表示“条件成熟时，以房产评估值作为计税依据”，但同时又表示（存量和增量）独栋商品住宅和（增量）高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，其计税交易价和适用的税率均不再变动，这基本还是沿袭了“老房产税”按房屋余值计税的征收思路。上海方面的表态相对积极一些，“计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估”，但“试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据”。因此，未来如果房产市场价不断在上涨，而房产价格评估工作开展的却不顺利，它们征收的房产税将打很多折扣。 　　其次，在市场普遍认为空置率较高的背景下，房产税的一个重要作用在于加大持有环节的成本，从而增加二手房的供应以起到遏制房价的作用。但目前来看，上海是对本地居民家庭新购二套房和非本地居民家庭新购房征税；重庆主要对个人新购的高档房和“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）新购的二套房征税，只对个人拥有的独栋商品住宅这一存量房征税。这意味着两地的房产税方案，基本没有加重存量房（特别是一人持有的多套存量房）的保有成本，这会导致二手房供应日趋紧张，因为如果不卖并不增加持有成本，而如果卖掉了，在限购令和房产税的双重夹击下，就很难再买回来了。这不仅不会平抑二手房价，反而可能会推高二手房价。 　　最后，房产税作为一种财产税，如果要抑制房价，还要考虑到一般均衡的因素。比如，如果只针对高档房征税，那么资金就会流向中低档房；如果只是重庆和上海征税，炒作资金就会流向其他城市，从而被动推高其他地方或其他档次商品房的价格，因此，只有全面开征房产税才有可能对整体房价产生抑制作用。 　　当然，上述的讨论是建立在土地使用权的长期化以及整合现有交易环节税负的前提下的，如果这两个前提没有解决（重庆和上海之所以对存量房网开一面也可能基于这个考虑），并不具备全面开征房产税的条件。而个别城市针对个别新购房产征收的“假房产税”，只能被认为是一种权宜之计，或许可以调节收入分配，但副作用是变相推高未纳入征税范围内房产的价格。

蓝天蝶恋

一句话都到底  没得用  还在说房价要涨

玉遂梦

只会将房价推向高潮。

芳草

这个事不好说。

平头P民

谨慎的乐观一下。