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关注这个版块很久了一直没发帖。都是在跟帖中阐述自己的观点。从最近几天的，大家的发帖和跟帖的趋势来看，大家又有认为房价跌的趋势。我觉得，我应该让大家清醒一些，我希望我的言论能影响大家，让大家居者有其屋。
我是一个房地产行业的从业人员。 但是我的言论并不代表开发商，也不是开发商的托。我的言论谨代表我自己的思想和对楼市的认识。
这个版块大家讨论得最多的就是，房价。我们今天讨论的中心，那么就围绕房价来展开。
房价会跌吗？可能性有多大？ 那我告诉你，会跌。 可能性，只有0.01%。 微乎其微。所以大家不要天真的以为的真的会跌。那是你的梦幻。不是客观现实。
中国自房改以来，几十年了房价跌过吗？ 跌过，08年金融危机和地震的时候。其他时候 跌过没得？ 没有吧。 为什么那时候房价会跌？一是地震影响，二是金融危机。 那么很多人都天真的以为再来次地震和金融危机房价肯定还会跌！如果相信这个观点的人，用遂宁话讲就是哈脓包！打个比方，你小时候去抓蛇，被毒蛇咬了，你还会去抓毒蛇吗？不会。开发商也是，有了一次经验，他还会犯错吗？ 金融危机之后，09年初，那些观望的人， 最终还是买了，整个市场井喷！而且金融危机的时候，国家出台了自房改以来，第一个到目前为止也是唯一一个鼓励买房的政策拯救楼市。从那以后，房价一直上涨到现在。
那么为什么房价会涨？房价构成的因素有那些？
高1的时候，我们学过政治经济学。我相信大家都还记得，一个产品的价格，是围绕价值受供需影响上下波动的。那么我们来分解一下房地产的价格。
首先是 价值。 房地产价值属性，有3种：1.居住，满足人们生产和劳动。2.稀有性，每一套房子都是不一样的，即使户型一样，楼层也不一样，即使楼层一样，户型一样，采光面 和通风效果也不一样。3.增值性。房地产是一个高资金密集型、劳动密集型、技术密集型的行业，对资金、人力资源、和技术的要求比较，因为他的稀有性，所以它自身的价值是非常大的。既然他的价值在提高，或者不变，那么接下来就是受市场影响了。
其次，我们谈市场。以遂宁为例。遂宁总人口385万，遂宁城市人口60W。遂宁市政府的规划是到2020年城市仍口要达到100W就还差好多人要从农村转移到城市？40W，4个人一个家庭 就是10W个家庭。一个家庭一套就是10W套房子。现在遂宁一年能卖多少套房子？？这是遂宁的规划，按照国家的规划，我国城市人口要达到75%以上。那么大家算算385W的75%是多少？200多W人。 这个市场是小？还是大？这是刚需，农村人需要转移到城市中来的。 还有很多是以前的老房子住着不舒服的，想换个环境好的，有的是，老人不喜欢和孩子住的，要自己单独住的。这部分，加起来，这个市场会小？还是大？既然市场大，房价上涨是必然的，房价上涨后，很多刚需可能会买不起，但是，那只是一部分，涨价后，还有一部分刚需他买得起。房子就是卖给那部分人。
这是，通过市场经济理论得出来的。
那么接下来，我们在分析一下，决定房价上涨的最根本因素。
1.土地 2.税收 3.建安成本。
1.土地成本，和房屋修建的材料成本。我们先谈，土地，以遂宁为例，遂宁的土地一直都在涨，面粉在涨面包，难道就不涨吗？大家可以去遂宁的国土局网站上查查，今年才卖的地，是多少一亩？ 我们就算卖给蓝光的拿块地，305W一亩，107.94亩，土地款就是32921.7万元，3亿多。楼面价是4575一个平方，还不含税收成本、建安成本其他费用，仅仅只是买地，不，应该说是租地，租金 租70年。如果开发商再算算资金利息，3亿多，存银行要好多钱？人家承担那么高的风险买地，修房子，肯定要盈利才得行撒，那么加上土地成本，建安成本，税收成本，再加上盈利。你们说这块地开盘出来要好多钱？ 我们就不算蓝光盈利，就算保本，一分钱不赚，它最少开盘出来要好多钱？谁知道的？
2.税收成本，房地产的税收，50几种，占房价的30%左右。大家可以去网上查查关于房地产的税收。赋税重啊！
3.建安成本，现在多层一个平方的造价大概在1000每㎡，框架结构的房子造价大概在1300每㎡左右，而且随着民工慌、建材上涨、成本还会提高。
我之前在跟帖的时候就说过，只要政府卖地少赚点，房价都不可能那么高，税收减免点，房价也不可能那么高！！ 房子里面大部分钱都被政府拿去了。很人还骂开发商， 请问开发商拿那么多钱修房子，承担那么大的风险，人家不该有利润吗？ 政府，做了什么？ 凭什么享受白白的不劳动就可以赚那么多钱？大家也可以看看，遂宁国土局上面的信息，今年只卖了3块地。其中1块是纯商业，没有住宅，自由两块地可以修住宅，地那么少，能修多少房子？能满足多少人？ 大家再看看 我们的保障房用地和经济适用房用地！啊酒爷，买不起房子，为什么政府不多修保障房和安置房，经济适用房给啊酒爷这样一个群体的人？！ 今年3块地都卖了7个多亿！！能修好多房子哟... 大家知道吗 保障房和经济适用房的地是不要钱的！！ 政府用7亿可以修多少房子？ 就算5亿可以修好多哦！！！ 地又不要钱。但是政府不会修多了的，政府不傻， 还要靠卖地继续赚钱！ 卖地不仅赚钱，而且还可以收税！ 税又是钱，只要保障房少，经济适用房少，那么那些没得房子的人只有去买商品房。所以，开发商的房子是卖得出去的。你买不起不重要， 会有买得起的人。
论坛里的啊酒爷党们！你们不要再固执了！ 房价是不可能跌的。那只是一个梦幻，还是回归现实吧！整天叫嚣，房价跌有用吗？ 现在个税都提高起征点了，在论坛里的朋友们，你们给国家和民族拖后腿了吗？还有缴个税的能力吗？ 全国人民收入水品都在提高，那些叫嚣房价跌的人，你的收入提高了吗？
房价不是高，而是你的创造的价值还不够多，还没有更努力的学习，提高自己，没有更努力的赚钱。当有一天你的收入，能够完全支撑你买房的时候，你还会觉得房价高吗？ 啊酒爷 很不幸，这些年，因为你的固执，和顽固，造成了你，至今还没买房。 听啊酒爷言论的人更不幸，房价还在涨。
希望大家保持清醒的认识，房价是不会跌的。除非，不可抗逆因素。
还有大家如果，对一手房，有什么问题，需要咨询的可以在帖子里面问， 只要我有时间就回答你们。我希望，我能帮到大家，那么我就会很快乐。
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发表于 2011-4-28 14:46:03
变色卡
千斤顶
发表于 2011-4-28 14:52:50
楼主
帖子里有2个通假字......
发表于 2011-4-28 14:59:03
