我见过的分析遂宁房产市场最到位的一篇文章，究竟是涨和跌，请仔细看

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  一、20111218，今天蓝光或蓝月桥开盘了。
　　快中午时我正好路过，没有看到有多少人在售楼部，也许是天气冷清的缘故吧。
　　先说说地理位置，天宫南路与兴文路交界处，工为园区地盘。属城南位置，其以前成熟楼盘有世纪春天。
　　现在相邻的地方同时也有好几处在建或是开盘了。不是很靠近滨江路，所以没有江景房，因为位置较居中，也不会有太多的亮点。
　　1、户型，高层或多层共处，这是遂宁现在楼盘的基本特征。
　　2、开盘价，起价或是均价据说是三千八左右。与滨江路边前二三个月开盘的浅水湾相差了一大截，据说是四千五左右。
　　3、
　　二、遂宁概况，三县二区，总人口约三百八十万。船山区也就是市区约八十万人口，市区面积约五十平方公里。人口规划约是五十万人口。
　　我们知道，每平方公里等于一百万平方，这样人均约占地一百平方。
　　1、一个城市的地不可能全部用于建筑房子来居住，还要有一部分园林与道路
　　2、假设有一半的地用于建设，其中一半还会是道路街道等公共设施。则人均占地约二十五平方，建筑容积率以平均三来计算，则人均居住面积可达七十五平方。这样看来规划还是比较合理的。
　　3、据我推测，现在遂宁的人均居住面积约是三四十平方。
　　4、假如以上推测合理，则未来城市发展方向就会有两种，一是增加城市人口，二是住宅向高一档次发展。
　　5、遂宁未已规划而未开发的土地面积还有很多，约占一半左右吧。这样看来房产还会有至少五至十年的建修期。
　　三、土地价格，十余年前约是四五万一亩，每亩以666平方计，则七万换算为每平方约一百元。
　　1、工业园区收购地价现在约是四五万，出让价以拍卖为准。我所知道的世纪春天08年是以八十万每亩拍得了八十亩。开发的是十二到十八层的小高层。现在基本开发完成了，最后的楼盘去年开卖，约是二千五左右每平方。
　　2、最近的地价，以蓝光为例，楼面价约二千元每平方。农机校的大盘，号称七个亿拿地，按容积率算下来，楼面价也只有二千出头，二千一都不到哦。
　　3、建安成本，低层约八百，框混约一千。知道了以上两个大的成本，加起来约三千。我们还要给一定的利润空间，这样算来，比较合理的楼价均价以四千左右较为合理。超过四千五则为暴利，低于三千五则利润不多了。
　　4、以上二地为遂宁目前所知的最高价，由于以前的地价并没有这么高。所以本人估算的遂宁现在房价中轴应该以三千为合理价位。
　　5、油房街长乐湖畔，也称湖畔阳光，比较来说，应该算是市中心区域了。09年开售，去年早就卖光了。现在才动建苦础，二手房我所知道的以买价转让价格约三千五左右。据说要收更名费约百分之五，还得加上中介各百分之一。这样算来价格约会是快到四千了。

　　四、遂宁人均月收入，现在约是一千五左右。家庭年收入也不过三四万，基本生活开支会有二万左右吧。这样看来，在保证基本生活后，要完成房子的支出，一般会要有三十四年才行哦。
　　1、一般人买房，假如首付三成，房价以三十万来计，则会有十万左右。要凑够首付会要四五年左右才行，二十年算按揭利息加起来基本与本金相差不多了。本息相加，二十年则要还上四十万，月均一千八左右。看起来不是太多，但要保证家庭收入至少要大于三千才行哦。
　　2、以上算来，假设三十岁时首付购房一套三十万的小房型，则要到五十岁时才能还完房款。人生之不幸何至如此？
　　3、由于房价十多年来一直是涨多跌少，基本是直线上升。并且收入也在不断上升，看来供房的压力不是山大哦。这样投机的资本就会不断的提前买房然后加价卖给后来者。这就是遂宁房产的现状，全国也是一样。说白了一个字：涨价预期使然。

　　五、2008年，地震前的房价一直是平稳上升，05年左右有过一轮暴涨。根源应该是按揭把需求放大了五倍左右。
　　2、2008年，地震后房价有过一轮回调，幅度约是百分之三十吧。09年上半年，东城一品的均价一千四，我所知道的有两位，一个是一千二，一个是一千三，这是抄到了铁底的了。
　　3、09年底听说东城一品房价到了三千了，这样半年前入市者赚到了暴利一倍，这是极速上升期。
　　4、10年底，听说房价到了四千了，也听说田园附近六楼十年左右的二手房卖成了三千八百元。草，真是神奇的事件。
　　5、11年三月初，有人问我遂宁房子的现状及未来。我根据趋势，曾说现在房价高得很离谱，也预测房价还将上行。并认为五年左右的将来也许会见到七千的价格，甚至极限价会是一万。但五年左右后房价应该会从极值回归。
　　六、安置房与人口下降
　　1、安置房，一般的家庭会有三套左右，这样基本会有一套左右入市套现。由于成本极低，以补差价的价格来算应该约是一千二左右。其在二千五左右出手也会有一倍的利润了。
　　2、大约十年后，房子就会饱和，并且人口也会慢慢下降。此时除了改善性需求，房子基本会走下坡路。
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　　七、农村城镇化建设
　　1、距城十公里左右的新桥，永兴，保升。09年房价八九百，当时城内约二千。现在永兴约二千五至三千，市区约四千至五千。以上指新房。
　　2、距城稍远，如二十公里左右，如桂花，如横山，09年与永兴相比差不多，一二百吧，现在约是二千至二千五。
　　3、河沙，去年约八九百，今年现在约是一千五左右，距城也是二十公里左右。这是比较不发达的乡镇。
　　4、三十公里左右，如观音，上半年听说一千二左右。
　　乡镇的房价是与发达程度成正比，与城市的距离成反比。

　　八、国家政策影响，
　　1、现阶段主要是提高首付比例，以前二成，现在三成，。以前可买三套现在只能买二套了，这会使得需求降低约三分之一。加上利息支出的增加，约会再减少一成。如果再加上对政府的预期，三项相加，综合算下来则会降低约一半的购买力。
　　2、购买力下降后，开发商的对策如下。一是开发更好的楼盘，质量提高价格不变变相降价。二是降低开发速度，消化存量，使之与市场相符。
　　1、由于遂宁的房子如湖畔阳光是先卖后建的居多，这样开发商急于降价销售的并不会有太多出现。
　　2、二手房，由于以前建造的比较粗糙，并且户型也不太理想。而且经过最近二年的暴涨，再加上房子的老化，其获利了结的愿望会比较强烈。其价格会相对比较合理一些。
　　3、如果政策再持续一年左右，估计房价会出现较大幅度的下降。
　　4、房产税以及将来的遗产税，这是影响房价的较大因素。如果房价以五十万计，税率以百分之一计，则一套房每年应税是五千。相对于人均二万的收入来说，这是比较大的比重了。
　　5、房子的折旧，我假设租金与利息相差无几。房价的涨幅与折旧相抵，则房屋未来的变现就会基本赚不上钱。这是比较理想的算法。
　　6、房子的使用成本还有一项是物管，这是大多数人所忽略了的事情。一般的小区约是八角至一元，较高的如金港名都据说有三元，则一套房会有二三百元每月的物管。这是比较高的消费了，因为房租在稍偏的地方也才三四千哦。
　　7、说一说房租，由于我是自有住房，十多年来基本很少关注。五月左右，听说油房街六七楼租金是五千时，我曾大吃了一斤的。
　　及至七月时，大致了解的租金，南坝五六千，石油单位无物管费或很少吧。高的也听说有一万左右的，新房高层，物管费包含否不知。
　　我现在是世纪春天附近，约是三四千套二。相比于河东新区来说，地段不算是偏僻的哦。
　　租售比，以现在新房来比，约是四五十万可租五六千一年，哇塞，几十年才能回本呢？如果房价不上涨的话。
　　旧房和安置的租金相对要便宜一些，房价以十万来计，四千一年则二十五年可回本哦。但是租金的上升是动态的上升，而房价的上升也是动态的上升的。所以这个租售比是很难估算的了。
　　8、假如十年前以五万购得一套，现在二手约是三十万左右，升值六倍。再过十年，还能再增值一倍否？
　　九、新建房屋的购买者
　　1、经商者，或是外出打工者，其资金相对要多一些。这是购买力之一。此类购买力，主要是用来自住，无意间就赶上了房价大涨，赚了意外之财。
　　2、改善性需求，约有一半左右的人会卖旧买新。另一半则是买新不卖旧，因为资金相对宽余，旧的用来出租也会无所谓。
　　3、由于房价上涨的示范以及对未来的增值预期，部分的投资需求者、

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　一、假如以高速公路所圈为外环线的话，则外环周长约五十公里左右吧。

　　城区通往高速共四个出入口，其中罗家湾入口为最早入口，现路边一公里范围内都基本建成了加工工业园，以电子工业加工和动物药业为主吧。

　　二、老城区面积约七八个平方公里。

　　三、城南工业园区约为老城区三分之二，河东新区与老城区相当。猫儿州，因过军渡电站工程后把涪江河拦而成为观音湖后而改为圣莲岛了，另仁里镇也占约四五平方公里，保升入口，至城南现开发为中国西部物流港，占地约为老城区三分之二面积相仿。加起来总城市面积约五十平方公里。

　　以上数据未经官方证实，仅为大志个人目测所估算而来。

　　四、，城区人口约五十万。市内人口约三百八十万，分三xian二区，共四个城市群。船山区与城区共一区。

　　五、老城区范围，南至开善东路，北至涪江三桥，西至西山路，东至滨江路，面积约是七八个平方公里。以商务区为市中心地段。

　　六、内环线西至S205即绵阳至重庆省道，东至G318即成都至上海国道，南环线也为G318，北以涪江三桥为界。周长约为二十公里。面积目测约为二十五平方公里。城区人口百分之八十以上居住在内环线所圈之范围内。



　　七、1985年遂宁市成立，2000年前，人口基本居住在老城区，当时听说市区人口为十万左右。

　　2000年之前，房价约是六七百每平方米，据刘校长所说，月工资基本与平方相当，他指的是教师平均工资，这是比社会平均工资略高一些的。

　　2003年左右吧，也就是疯涨的那年，从七百半年内至年底到了一千三四，草，真是太有才了。此时老城区的开发与改造仍然没有完成。

　　到了2008地震前，房价一路冲高到了约二千五的最高价。

　　地震真是个好东东，居然让人们知道了什么叫做“不可抗力量”，并且不可抗力量造成的损失只能是消费者自己买单哦。

　　与其说2008的房价调整是由国际金融危机引发的，倒不如说是由地震由发的更为确切。

　　地震前，城南大盘世纪春天约八十亩地在开发中也曾停工待建，其成本并不高哦，才八十万。这个双八十是我记忆很深刻的。另世纪春天最后收官之作现在基本动工了，预计2012可以完工吧。世纪春天以十二至十五层的小高成为主，容积率会有四至五吧，草，开发商赚的钱可想而知了。

　　2009年上半年，调整可能是最深的时候吧，东城一品以一千三的均价在卖。东城一品也是以高成密集著称，房价至09年底托ZC之福一路到了三千出头，再草，半年翻一倍有余，让买房人真是喜出望外哦。另一个喜出望外者非餐饮业者莫属了哦，赠了钱当然要奖励奖励自己一下了。

　　10年底，听说东城一品的房价上了四千。此时也听说了盒子市老城区十年以上的房子，总七楼其中的六楼以三千八成交。从成本利润来说，除了居住是增值了十倍有余的了，早知今日，当初何不买它个倾家荡产？？？

　　11年上半年，一线城市调控限购限贷，价格平稳而成交量剧减。

　　此时的遂宁房价仍然平稳上涨，新盘约是四千五左右。二手房居然也叫到了四千五的了，真是？？？

　　未完。

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　　2008年的房价，有如股票从998到了四千三百点，经地震后横盘震荡整理，09年至2011年底一路快速的上涨到了6124。

　　那么接下来的2012可能会从最高点回调约百分之二十到五千点左右。

　　当限购限贷然后可能会有最后的反弹出货走势，这是最后的诱多走法。

　　关于合理的房价，大志认为还是以租售比比较好计算，假如买房用来投资，增值不应该是主要目标，而应该是租金收入来计算。

　　个人认为比较合理的租金应该是与一年至五年期存款利息相近，这相算来约是百分之五。这是算法之一，

　　算法二，以居民工资收入来算租金，遂宁人均收入我认为现在月均约是一千五，一家人的租金支出以五千为中位就差不多了。假设房价中价以三十万计算，则百分之五约为一万五。这与百姓承受能力有了三倍的距离了。

　　那么五年以内，假设工资收入增长一倍，房租承受至一万每年，租金回报以百分之五计，则合理房价是二十万每套。算成单价约是二千元每平方米，这就是我认为的合理房价，、

　　那么以现在四千五的房价来算，至合理房价的差距应该是一倍有余了。

　　用黄金分割来预测一下房价，以三百为起点，四千五为上限，则三个重要点位是中位2400，黄金分割点分别是1833和2966。

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　　本人1996年买了房子，当时是全款，四川中部的城市。
　　地段在当时应该是城市的边缘吧，不，准确的说是集资楼。与商品房相比，房价超便宜约低百分之二十吧。当然质量也是超级烂的了，
　　当时的价格算法是这样的，一共七层，底层为商铺。开发者（是个人，只能算开发者，而不能称之为开发商）与当时的生产队，现在称为社区的各分一半。
　　先说房价，好点的楼层五百多，顶层三百多吧，底层约是二千每平方。如果这样算来，地价更是超级便宜，才房价的十几分之一了，想当于是白给了。
　　买了房后，多半时间是在外面打工的，并且自己因为有了住房，也不打算炒房。因为没钱嘛，想炒也炒不动的哦，不如股票来得容易，毕竟有了K线图，分析相对直观得多，并且进出是秒秒间的事情，十分容易。
　　2005年初，附近的商品房有成片的开发了。　想到自己的房子超级烂，于是有了新买一套，以旧房或租或卖的想法。那时关注了一下房价，约是七百起价。于是口头定了一套，当时是不用交定金，也就是现在所谓的诚意金什么　的。
　　我草，售楼小姐居然一直没有打电话给我，现在想来可能人家看你就是买不起房子的那一类人所以一直就没有打电话与我联系。
　　当然，最主要的是房子是处于边卖边涨的时候，人家根本就不会想到给你打电话的。到了年底，价格就上了一千了，这时就断了买房的念头了。
　　直到08年，才再度关注房价。不为别的，这次是地震。因为地震，我们才知道了什么叫人力为可抗力，继而知道了因人力不可抗力所造成的房屋倒塌损坏什么的保险公司是不会给以赔付的，、、、
　　地震对房价的震动是破坏性的，于是全国的房价从疯涨终于有了松动。
　　08年底，09年春节后，我在街上遇到了我一做中介的同学，聊起了房价的事。同学说去年最高峰时，可以卖二千一二，现在回落了，约是一千八九吧。
　　想象中，房价见底应该是09年夏天，因为09年底房价就上了三千了，许多上半年买房或订房者都赚了一倍或半倍的钱了。
　　10年底，听说房价又上了四千。
　　这时我有了卖房的冲动，虽然只是唯一的一套住房。
　　价格走势是这样的，从96年起至05年十年间，涨幅约是一倍，每年的平均涨幅约是百分之七左右吧，这是指复合增长率，是与鸡的屁相差无几的涨幅，我理解为正常或同步上涨。
　　05年到08年是加速上涨，三年涨一倍，年均约是三分之一。
　　到09年中的回调，可理解为上升中继整理，时间短暂，较深幅的幅度。然后就是牛市的暴涨，速度快并且持续了两周年，第一年或是半年就涨一半，到10年底再涨了三分之一。虽然绝对值是每年都涨了一千，但百分比是递减的了。
　　这与股票冲顶时是相似的，第一波，匀速上涨期，如大盘从998到 到四千三百多点，然后是快速回调到三千四百点，这是主升浪，是上升的第三波和第四泚，。
　　三千四百点到六千点是上升第五浪是最后的疯狂。
　　房价的表现就是从09年中到2011年中。
　　2011年初，密集的房市调控政策是一个比一个严厉。这与股票的6124时是何其相似。
　　当然，让我下了卖房最后决定的是一个偶然事件。2011三月初，准确的说是三月五日前两三天，我的一个本家弟兄专门来问我房价的事。
　　因为他打算就要买房了，我说出了我的看法。
　　他问我三个问题，一、现在房价高不高，我认为相当高了。二、房价还有木有可能上涨，我答，还会上涨，以现在四千多来计，可能五年之内看到的最高价会是七千，甚至更高。第三个问题，现在买房合适吗？我坚决的说，极不合适。要么早二三年买，要么再晚二三年才买。
　　古人说：已所不欲勿施于人。
　　既然说别人买房现在不合适，且是二三年后再买才合适，那么现在是不是就是卖房的最佳时机呢？
　　写到这里，楼主必须说出现居地是四川遂宁了。因为2011三月四号或五号，国务院原批复了成渝经济特区，这于遂宁也是相当大的事件了。在此事件刺激下，房价应该还有一轮冲动，楼主认为。事实确也如此，非但遂宁房价有了上冲，并且全国的趋势也是中心城市以外价格的上冲。
　　经过思考，四月中旬就把房子挂在了中介处了。最后于六月底以三千八百元笔签约成交。
　　卖房时，我没有关注其它房子的价格，也没有关注租金什么的。这应该是十分糊涂的做法。
　　签约后才去找出租屋，相似套型的租金居然到了四千至六千，草，以最初我的买房价来计算，租金收入是快接近百分之十了。原来房子不知不觉中在十多年里变得很值钱了、、、
　　现在回答我为什么关注房价就比较容易了：
　　一、做为有房可住者，唯一一套房的涨跌对自己没有意义，只能算是纸上宝贵，甚至是水中月镜中花，是或有或无的。房价涨了，你没有得到一分钱的实惠，跌了对自己也不会有一分钱的损失。
　　二、如果不是以投机的思维，绝对是很少有人出卖唯一一套住房的。
　　三、对于有一套以上房子的人来说，价格的波动就是资产的波动，如果价格涨了出卖后就会有收益，跌了就会有损失。
　　四、最后，我认为关注房价的人，是打算买房或者打算卖房的人。它们对价格才会较敏感。对于社会底层来说，买房是高不可攀的梦，太遥远了，不去想也罢。
　　全文完。

恨天

楼猪辛苦了

x.戏子

多头部队

楼主辛苦了,非常有质量的一个贴子!对于房价格的涨跌分析很到位,我也耐心看完了,不过,有一些东西楼主没有写出来,就是房产的黑暮,所谓的黑,就是ZF联合开发商联合起来,整光老百姓,整光几代人的积蓄来买房,你想到过吗?ZF卖土地,获取大量利润,开放商伺机抬高房价,比如在2008年萧条时,为什么会救房产市场?那时候相对合理的价格,为什么会救?这里不说救市场,在引诱人进入市场,因为房子卖不出去,土地自然就卖不起价格,土地卖不起价格,我草,国家就收不了钱,等大量民间资金套牢在房价的高位了,又来调控市场???这10年以来的房产价格,实际就是个赌局罢了,该赚的人,该赚的中介,早以收兵转行了,最后买单的,是老百姓的血汗钱!

一生

楼主看来是有真正的来了解和剖析遂宁的房市和全国的楼市哟，，，，写的真的很好，，，而且很到位的，，支持你的观点和立场。。。

人天涯

成本不能决定售价，物以需为贵嘛。管他涨不涨，自住要的环境，地段选好就行了，分析这样那样的也没什么意思。毕境商品房是在市面上流通的，无什么定律可言。

超时代

分析得还是可以。对于只有一套住房的人来说，房价的涨与跌实际无关紧要。

盘丝仙仙~

看了一半，啥都不想说。

xmh

写得有一定的道理，但遂宁的房价就是有点高，也是被开发商及政府绑架了哦。

629000

20年前的人民日报,你看了就懂了!
怎么没人提吃的东西降价呀:怀念以前吃碗:5毛/两!
房价面价一样的道理!

多头部队

{:soso_e100:}

shengge

黑大汉708128

这是天涯上的

你妹

转载别人的也不标明下

http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/355325.shtml

白水

楼主辛苦了！假如通胀不控，价格由市场决定！在我们这神奇的国度还有什么不能的？说不准等下一千块五百块的人民币出来了！到时来看现在这个价如何了？

大志若鱼

黑大汉708128 发表于 2012-2-7 19:40
这是天涯上的

你妹

这是本人先写在QQ空间，然后发表于天涯房观里的。
但是还是要感谢楼主转载于此。

黑大汉708128

大志若鱼 发表于 2012-7-4 23:52
这是本人先写在QQ空间，然后发表于天涯房观里的。
但是还是要感谢楼主转载于此。

现在 天涯上那篇记录每天成交量的也是你把》

？？


辛苦了

大志若鱼

黑大汉708128 发表于 2012-7-4 23:59
现在 天涯上那篇记录每天成交量的也是你把》

？？

是的，不知什么原因，经常有网页打不开的时候，可能是因为我用的是网通的，