住建局对2014年第一季度遂宁房地产的分析

smile小c17

遂宁住建局2014年第一季度房地产分析

2014年一季度，为了消化前两年房地产开发热所导致的开发存量，缓解资金压力，遂宁全市房地产开发总体趋势是“投入趋减，产出大增”，主要表现为房地产开发投资和新开工面积减少，竣工面积、销售面积和销售额大幅增长，施工面积微增。建筑业总产值和地税收入双增，房价基本稳定。

2014年一季度，遂宁全市地产开发投资额15.8631亿元，居全省第17位，完成年度目标任务的22.66%，同比下降10.4%；房地产房新开工面积51.73万平方米，居全省第14位，同比下降23.5%；房地产施工面积431.53万平方米，居全省第16位，同比增长3.1%；房地产已竣工面积57.66万平方米，居全省第5位，同比增长113.8%；房屋销售面积38.19万平方米，居全省第12位，完成年度目标任务的15.91%，同比增长23%；销售额17.7437亿元，居全省第12位，同比增长27.5%。实现建筑业总产值44.9亿元，同比增长20.4%.

    房屋销售价格稳中有升。2014年一季度年全市新建住宅商品房均价4600元/平方米，同比增长4.5%；营业房均价18000元/平方米，同比增长20%；二手房均价3800元/平方米，同比增长8.6%。增速低于城镇人均可支配收入增速，基本实现国家房价控制目标。

    建筑房地产业对我市财税收入贡献加大，占地税收入的半壁江山。2014年一季度房地产业实现地税收入39892万元，与去年同期相比增长13.09%；建筑业实现地税收入27774万元，与去年同比增长23.42%；建筑房地产业两项实现地税收入共计67666万元，同比增长14.61%，占全市地税收入的62.09%。

存在的问题及原因分析

遂宁市房地产开发市场从去年初开始就呈现出“投入趋减，产出大增”的趋势，这种趋势有利有弊。它有利于消化过多的投资存量，收缩过宽的投资战线，收回投资，缓解目前的资金压力。但是，投入继续下滑，将影响未来年份的产出，影响全市经济的持续发展。造成“投入趋减”的主要原因如下：

（一）购买力和购买欲望偏弱。

一是受全国房地产市场大环境、大气候的影响，特别是一、二线城市房价明显下降的因素，导致购房者观望等待降价，购房欲望不高；二是城市产业支撑不够，导致个人购房能力不足。我市年均房屋竣工销售面积在200万平方米左右，基本上能满足6万人左右的住房需求，也就是说基本能保证我市城镇化率年均增长1.5个百分点的需要。但是，由于产业支撑不足，就业岗位有限，实际进城人员未达到6万人，且进城人员收入偏低，2013年底，我市城镇人均可支配收入为20737元/年，扣除生活必要开支，需20多年才能购一套住房。三是社会信贷体系不健全。商业银行对购房贷款条件提高，个人购房贷款比例逐渐下降，房产信贷品种单一，抬高了信贷的门槛，很多潜在客户，如在外地务工人员，不能提供本地养老保险交费证明，不能满足贷款条件，无法贷款购房。四是城市配套功能不完善。特别是城市新区建设中，公共配套设施不完善。如河东因商业、文化、教育、医疗、交通等设施建设滞后，购房者入住率低，导致空置率高达70%。五是对外营销宣传力度不够。虽然我市居住环境有一定优势，但对外宣传不够，加之楼盘品质不够高，致使对周边城市客户吸引力不强。据调查，遂宁市城区购房人群主要来自于区县、乡镇干部、居民，占70%左右，市中心城区居民购房占15%左右，外来人口购房比例仅占10%左右。

（二）资金压力大，开发成本高。

一是部分企业开发战线过长，投资过大，资金周转困难；二是开发项目贷款严控，按揭贷款额度减少，放款批次增加，放款时间延长，导致非金融机构融资增大，融资财务成本增加；三是材料、人工涨价，导致基建成本增加；四是楼面地价偏高，据国土部门信息，目前我市楼面地价均价达2000元/平方米，居全省前列，而周边地市楼面地价均价约1600元/平方米左右，加之我市房价与周边地市略低500元/平方米—800元/平方米，企业每平方米综合开发利润减少1000元/左右。由于上述原因，致使企业放缓投资步伐，减少新开工量，甚至部分企业转向外地投资。据初步统计，遂宁市城区目前有待建项目34个、134.8万平方米，有18个企业、24个项目、约70亿元、300万平方米转向外省、外市。

（三）房地产开发企业总体实力不强。一是龙头企业偏少。我市虽有208家房地产企业，但仅有一级企业1家，二级41家，仅占20%，三级162家，四级4家。二是经济实力较弱。有相当一部分企业规模小、自有资金不足（据不完全抽样调查，我市房地产开发投资来源比例大体为：自有资金30%，银行贷款8%，融资公司借贷27%，销转投35%）,导致风险防范能力不足，由于非银行融资比例高，其利率达25%以上，致使企业财务成本增加10%左右，目前有约三分之一的企业目前无在建项目。三是企业整体素质不高。相当部分企业由于专业人员缺乏、设计建设水平和经营管理水平不高，致使项目独创意识不强，营销观念、营销手段落后，对项目的整体包装、全程营销策划、企业形象设计和包装还不够，开发楼盘品质不高。

（四）房地产开发结构单一。一是开发类型单一。我市房地产开发多以住宅开发为主，占总开发量的80%左右，商业占10%，办公写字楼、旅游地产、休闲养老地产等却很少涉及，总量不足10%，不能满足城镇化进程加快和第三产业的迅猛发展带来的大量非住宅房需求。二是开发户型不合理。目前，我市房地产开发的中、小户型不足70%，不能满足中等收入家庭的刚性需求。三是房地产开发产品多元化、差异化欠缺，不能满足不同的消费主体个性化需求。

（五）前期报建手续办理时间较长。据初步了解，项目从获得土地到开工建设需要6个月以上的时间，前期报建手续办理时间相对较长，导致项目无法及时开工建设，致使每年房地产开发指标，上半年增长较慢，下半年增长较快。主要原因有两个方面：一是企业自身原因。由于我市的开发企业和设计企业，技术力量相对较弱，加之对规划设计规范理解不充分，致使方案设计时间较长、返工较多。二是部门原因。一方面是前期报建手续环节较多，另一方面个别部门对前来办事企业指导不够，一次性告知制度坚持不够好，导致企业在个别环节上反复较多。

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xiaoyinping88

看来房地产业对我市的经济贡献特别大，今年整个行业不景气，遂宁税收放缓了啊。

1233321

分析得挺准确呀。。房价好久降嘛

glue205

、光年。

   我只想说句，去你MP的专家！！遂宁被评为了五线城市，我感到很气愤，但是遂宁的房价比绵阳德阳还高，我表示更气愤，能否给予一点实质的考虑，先做做医疗、教育、保险、住房，再来谈你MB的GDP、什么增长速度，排名，突破多少多少这些扯淡的数据！

黄仁圆

3800买二手房？4600买新房？你说的是物流港嘛

多种多样

尼玛 看到 4600  3800了 ，有木有啊 3800了，二手房3800了，新开盘4600有木有 4600了， 你他妈又在拿平均来说话！想起这个被平均就想开骂！

kaiping

主城区3800，新房4600，请问贵局哪里有卖，我买点。

人间四月天

有诱导的意思，这个懂的。

酸辣粉条

楼主是托

Better_Man

房子对我市起着举足轻重的地位啊

wingguo

smile小c17

酸辣粉条 发表于 2014-5-16 23:10
楼主是托

我长得就不像托，我只是转载了房管局的文章，我准备最近回遂宁买房，但是对遂宁行情不了解，通过各种渠道了解，才发现TMD遂宁的房地产市场这么乱，没有预售许可证就敢买房子，几年都不动工，所以比较犹豫，看了那篇文章，我也很气愤，不想在遂宁买了，价格比成都某些郊县还高，感觉在这里买还不如在成都买！遂宁的房地产存在很大的泡沫，没有实体支持，但是ZF对那种没有预售许可的不管，买房者就一直处于劣势，所以遂宁的房价跌的情况是暂时看不穿的！

smile小c17

Better_Man 发表于 2014-5-17 09:58
房子对我市起着举足轻重的地位啊

那是相当的重要，本来GDP就排在全省的最后几位，如果没有房地产估计就是最后一位了，没有实体的经济的悲哀啊！出去人家一问你那里，遂宁的，你们那个地方好穷哦！瞬间尴尬！

聚贤人在深圳

没有房地产，就没有收入。
所以房价一定不能降{:soso_e144:}