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“水浒”的本意是指滨水地块，能够稳执水浒牛耳的好汉，睥睨天下也在情理之中。同样的，在房地产开发这个大竞技场中，能够在滨水地块开发出样板项目的房企，多年之后仍会被业界称颂，一如当年锦江畔的上河城。 一座城市的建设和发展离不开对滨水地块的开发和打造，拥有充沛水资源的川内城市尤其如此。历代以来对水环境的改造治理以及对滨水景观的塑造，使遂宁的水文化长盛不衰。可以说以遂宁为代表的川内城市皆是因水而兴，因水而荣。这里的滨水地块开发，自然颇具挑战性和丰厚的后期回报。 既为利来也为名往 A5地块开发利润20%往上题归正转，开发商摘得滨水地块，除了追逐开发利润之外，最大需求无异于建立良好的品牌示范效应，我们的地块分析就是让诸位在兼顾两者的情况下，成为开发赢家。 之前我们对金桥新区C3地块进行了测算，结果显示C3地块土地开发利润走高。那么，与C3地块相隔不远的A5地块是否也有可观的利润呢？
C3地块与A5地块相对位置示意图 由于C3地块与A5地块相隔不远，所以以C3地块价格为基准，从资源环境、周边配套、对外联系、地块地形等因素进行比较分析。C3地块靠近湖泊，景观价值略优，但A5地块同样能够俯瞰河岸景观；A5地块配套市场，前期更能满足入住者消费需求，因此配套价值更高。同时，A5地块南与金桥大道相临，西与金桥二路相临，相较C3地块对外联系更加方便，交通价值更高。 接着，我们利用市场比较法和收益还原法来为A5地块进行开发利润分析，预估A5地块成交价格在147万/亩-209万/亩之间。以147万/亩价格测算，收益约为3.35亿。
A5地块开发的税后总利润约为6850.16万元，项目开发净利润率约为20%（点击图片查看大图）
地价抛高 利润率依旧超过成都地块以当下遂宁房价和地价的走势来看，未来金桥新区的地块升温，价格就会相对高一些，我们再看看如果以209万元/亩成交的利润情况。同样的开发收入不变，开发成本变为26469.8万元，开发收入约为33480.9万元，其税后总利润约为5258.35万元，此时项目开发净利润率约为16%。即便是这样，仍然超过成都主城区条件相同的地块两个百分点平均收益率。
（点击图片可查看大图）
宏观水岸布局 考验开发商手腕在A5地块的未来形态布局上，锐理建议开发商整体规划上采用沿河带平面与立体结合布置，由于涪江在遂宁流域较广，各景观段周边建筑群功能类型特点不尽相同，立体与平面布置结合的灵活布局方法才能较为完全地发挥滨水景观带的功能特点。 在建筑布局上采用点线面结合，以地块中零散分布的水景观为点，以河道水景为线，各个小品水景单元为面，形成点、线、面结合的城市立体水景。此外，应注意城市历史文脉的延续，在现代水景观设计中，融入一些传统巴蜀文化的元素和符号，于细微中体现城市的历史文化。这样的项目整体风格和调性，更易被当地购房者所接受、追捧。
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发表于 2014-7-2 14:30:00
变色卡
千斤顶
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