遂宁市棚户区和危旧房改造中土地保障措施的调研报告

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在工业化和城镇化快速化发展的进程中，随着城市规模迅速扩张，城中村已成为城市建设中普遍存在的问题。十八大以来，新一届中央领导集体更加关注改革发展成果群众的公平分享，更加关切民生改善和人民群众生活质量的提高。中央多次部署棚户区改造相关工作，国务院出台了《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号），省委王东明书记在自贡、内江、资阳、宜宾、泸州等五市调研棚改工作时指出：“推进旧城危旧房和棚户区改造，是全面建成小康社会、改善民生、促进和谐的必然要求，是破解城市内部‘二元结构’、推进以人为核心的新型城镇化建设的重要途径，是扩大投资、拉动内需、稳定增长的重要抓手。各地各部门要充分认识旧城危旧房和棚户区改造的重大意义，把改造工作作为开展党的群众路线教育实践活动的一项重要内容，增强自觉性和紧迫感，抢抓机遇、再鼓干劲，科学有序地做好这项惠民生、促发展的重要工作”。遂宁市委、市政府高度重视棚户区和危旧房改造工作，多次研究部署。笔者针对遂宁的实际情况，对市主城区的棚户区和危旧房现状进行了走访了解，并结合当前的国家政策，对棚户区和危旧房改造中如何做好土地保障工作作了一些探索。
一、棚户区的现状
遂宁市城区棚户区历史久远，大多始建于上世纪70年代左右，随着城市人口的增加，人们陆续在这些区域的空地上建房。后来人口密度不断加大，住房日见紧张，为缓解住房压力，几乎各家都在建房，大房接小房，小房再接窝棚，久而久之棚户区就形成了规模。棚户区建筑密度大，多数家庭几代人生活在一起，棚户区内巷道狭窄，基础设施落户，环境恶劣，安全隐患大。遂宁城区棚户区和危旧房的主要分布在老城区一代，具体分布情况及面积如下表。

序号	项目名称	分布地点	基本慨况
1	危旧砂砖楼房	老城区内，地处分散。其中油房街148号1号楼为D级危房。	存在安全隐患危旧砂砖楼共计6处、7栋，21030㎡，其中油房街148号1号楼为D级危房，面积3127㎡、住户24户、底层门面9户。
2	马房街7户旧城改造遗留小青瓦房改造	马房街	房屋面积676.5㎡，共计7户（含公房1户）。其四周已建成楼房，
3	油房下街幸福路北侧（原消防站预留用地）旧城改造遗留房屋	油房下街、幸福路、老永丰街片	涉及危旧房屋73户，约8500㎡。部分房屋为尚未打通的幸福路占道卡口房屋。
4	银河路西侧城中村改造	银河路、明霞路周边	拆迁面积43369.78㎡、150户。9㎡
5	和平东路延伸至滨江路周边老旧楼房改造（蓝宝湾项目）	凯旋路、滨江路、和平东路	需拆迁房屋23717.65㎡、209户。用地面积7345㎡（11.02亩）。
6	城中村改造	开善路至开善东路至南津路范围内（城南汽车总站周围）	房屋面积约2.6万㎡约150户
7	城中村改造	东起银河路，西至天宫路、南起开善东路，北至油房街	房屋面积40万㎡、2300户
8	城中村改造	电江路至南津路至遂州路至商业街范围内（凯南车站周围）	房屋面积0.62万㎡、30户
9	城中村改造	南转盘遂州宾馆南侧	房屋面积1.05万㎡、35户
10	城中村改造	遂宁一中至原人民银行办公楼之间	房屋面积1.1万㎡、65户
11	城中村改造	德胜西路以北、党校以西，渠河路以东范围内	房屋面积1.9万㎡、110户

序号	项目名称	分布地点	基本慨况
12	城中村改造	东起天宫路，西至凯旋路，南起幸福路， 北至油房街	房屋面积8.05万㎡、450户
13	城中村改造	开善东路至南津路至电江路至天宫路范围内	房屋面积6.4万㎡、390户
14	城中村改造	东起凯旋路，西至遂州路，南起和平路，北至北河街	房屋面积4.5万㎡、210户
15	城中村改造	东起滨江路，西至遂州路，南起北河街，北至界福路	房屋面积0.62万㎡、35户
16	城中村改造	东起滨江路，西至遂州路，南起界福东路，北至嘉禾东路	房屋面积4.76万㎡、260户
17	城中村改造	东起遂州路，西至渠河路，南起藕园巷，北至界福西路	房屋面积2.0万㎡、100户
18	城中村改造	东起遂州路，西至渠河路，南起界福西路，北至燕山街街	房屋面积6.2万㎡、310户
19	城中村改造	东起遂州路，西至燕栖街，南起燕山街，北至嘉禾西路	房屋面积6.0万㎡、300户
20	城中村改造	金色海岸东侧，嘉禾西路以北至遂州路范围内	房屋面积4.1万㎡、230户

上述棚户区，居住环境较差，而土地利用率却较低，存在以下隐患和问题：一是房屋由于使用年限久，建设标准低，年久失修，基本上已成为危旧房，存在居住安全隐患；二是房屋基础设施较为落后。房屋户均面积狭小，大都没有排水设施，生活条件相对简陋；三是出于城市低洼地带，排水不畅、阴暗潮湿、乱搭乱建、乱堆垃圾，环境非常恶劣；四是居住人员成份复杂，生活水平较低，社会治安管理十分困难。
二、棚户区改造的意义和必要性
近年来，遂宁市经济和社会发展速度加快，城市建设日新月异。但是棚户区的居民却始终多年生活在恶劣的条件下，与绝大多数市民日益提高的生活水平特别是居住水平反差极大。同时棚户区的存在，与城市整体形象、文明档次极不协调，使城市人居环境大打折扣，所以棚户区改造势在必行。
(一)解决棚户区居民住房问题，是密切党和政府与人民群众感情的重要举措。棚户区居民绝大多数都是低收入困难qun体，低保户和低保户边缘户的非常高。他们面临着就业、住房等多重困难，改善居住条件的愿望十分强烈。通过棚户区改造，不仅解决了困难群众的住房问题，使老百姓得到了实惠，而且密切了党群和干群关系，增强了社会凝聚力，促进了社会和谐稳定。
(二)进行棚户区改造，是推进城市化进程的必须要求。加快推进城市化进程是落实科学发展观，统筹城乡协调发展的必由之路，城市化发展水平，往往标志着一个地区经济、文化、政治、教育、科技、信息等多方面所达到的状况。实施棚户区改造，不仅完善了城市功能，改善了居民的居住环境，而且改善了城市基础设施条件，提升了城市的形象和品位。
(三)推进棚户区改造，是落实房地产市场宏观调控政策和提高土地利用效率的有效途径。棚户区改造建设的大部分是安置用房，为小户型、低价位的普通住房，对象除解决回迁户外，主要用于解决城市中低收入家庭住房困难。推进棚户区改造，直接增加了住户有效供应，有利于改善住房供应结构，缓解住房供需矛盾，稳定住房价格。另外，棚户区改造有力地拉动了建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需，保增长、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献。
三、影响遂宁市城区棚户区改造工作的主要问题
（一）思想认识问题。据调查，遂宁市大多数居民都期望和支持棚户区改造。但是，部分群众认为棚户区改造就是政府出让土地给开发商，提出过高的拆迁补偿。还有少数住户以不愿改造为由提出过高附加条件，影响改造工作的实施。
（二）拆迁安置问题。表现为：一是在城市棚户区居民当中，有一定经济承受能力的支持改造计划，但对于没有经济承受能力的就会成为障碍，导致拆迁难、改造难。二是城中村的拆迁qun体中，困难户、低保户多，安置房购买能力低。随着建筑成本的不断上涨，拥有房屋产权的住户对补偿的要求越来越高，改造成本将不断增大。如果安置补偿工作不到位，棚户区改造的整体规划将难以如期实现。
（三）资金瓶颈问题。通过摸底调查统计，遂宁市城区棚户区和危旧房改造共需改造资金约10亿元以上。但市级财力难以承担，受成本高、收益低、矛盾多及政策限制，也难以吸引更多社会资本注入。
四、推进棚户区改造以及做好土地保障工作的几点建议
棚户区改造是个巨大的系统工程，涉及面广、政策性强、涉及人口多、任务艰巨、工程量大，在具体的实施中，需要注意很多问题。针对棚户区改造中存在的问题，为进一步加快改造进度，提出如下对策和建议：
（一）以人为本、关注民生。推进棚户区改造，必须始终坚持以人为本，认真听取群众的意见、建议，尤其要高度关注和解决弱势qun体最关心、最现实的问题。要根据棚户区居民的经济承受能力，以满足基本居住需要为重点，改进住宅设计。要充分考虑低收入qun体的经济承受能力，通过政策扶持、多方投入，努力降低住房造价。要着力完善各种城市配套服务设施，改善人民群众的生产生活条件，打造宜居环境，使人民群众更多地享受到经济发展、城市建设改造的成果。
（二）政府引导、市场运作。棚户区改造要采取政府主导的市场化运作模式。要结合城市建设总体规划，积极做好棚户区改造规划，引进社会责任感强、有经济实力的开发商投资建设，要树立经营城市的理念，想方设法盘活资源，努力解决棚户区改造中遇到的困难和问题，改善城市基础条件，完善城市功能，实现区域协调发展。
（三）统筹规划、分步实施。实施棚户区改造，是改善城市人居环境的大工程，事关广大群众切身利益，同时也是政府开发利用土地、经营城市的极好机会。棚户区改造工作要坚持“以人为本、科学规划、统筹兼顾、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则，努力做到与推进城市发展和经济转型相结合，与促进居民就业和再就业相结合，与城市基础设施配套建设和环境整治相结合，与社区建设和完善住房保障体系相结合，与增强城市功能、提高城市核心竞争力相结合。
（四）阳光操作、和谐拆迁。棚户区改造中的重点和难点是拆迁工作，拆迁安置工作往往集中了各种社会焦点，涉及群众的切身利益。在具体工作中，要坚持人性化操作，实行“阳光拆迁”，既要保持政策的连续性，又要考虑动迁者的切身利益，着眼于实现好、维护好、发展好广大人民群众的根本利益，杜绝违法行政和野蛮拆迁。通过公开招投标，选择资质高、信誉好、能力强的建设队伍；加强监督检查，杜绝非法转包、分包等违规行为；制定科学的补偿安置方案，及时公布拆迁安置方案和补偿标准，实行先签协议的先选房，及时公示房源选择情况，接受社会监督，保证拆迁补偿安置的公平、公正和透明。切实加大对改造项目的监督力度，确保棚户区改造工程成为阳光工程和群众满意工程。
（五）采取多种方式供地。旧城危旧房和棚户区改造整理出来的土地用于经营性项目开发建设的，根据产业政策、项目特点分别采用招标、拍卖和挂牌等方式供地。按照四川省国土资源厅《关于转发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉（试行）和〈协议出让国有土地使用权规范〉（试行）的通知》（川国土资发〔2006〕92号）规定，商品住宅与其他用途混合建设用地的，商品住宅面积达到50%以上（含50%）的，必须以拍卖方式出让；商品住宅面积未达到50%的，可采取挂牌方式出让。
（六）鼓励社会资金参与改建。旧城危旧房和棚户区改造中的整体改建项目，应通过招标方式确定确定实施主体。实施主体与原产权人通过市场方式按照自愿原则，协商达成一致意见并签订协议后，市房管部门为实施主体办理房屋产权过户，市国土部门按照“地随房走”原则办理土地变更登记。
       （七）支持整体规划成片开发。棚户区改造项目中，土地使用权人按城市规划要求需整合使用周边土地的，由市规划部门出具整合意见函，经市国土部门同意，被整合土地可以协议出让方式供地。但被整合土地面积不得超过一定的系数和面积。

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坚决支持

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难度大喲

遂宁网-花花城

来自: 微社区

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还是要把工作落到实处

邓思明

没说哪辈子动工啊。

lixian

一个好的管理者就不应该有城中棚户区

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我看恼火

“哆貓~貓

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支持改造，让老城区的整体效果更好
来自: 微社区

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坚决支持

小线团

时间紧  任务重  难度大  看哪一届政府能把这件事情搞成  遂宁人民记你一大功！！！

大大地地

谁在做好事、谁在做坏事群众心理明白、亮堂着的，群众不是赵明星的忽悠小品那样忽悠、忽悠就摆平了。

大大地地

应该说有些机层领导就想趁机政府规划城市改革建设谋私利欺压老百姓“捞钱”

大大地地

大大地地

农民赖以生存的土地没有了生活也没有了保障，胜下一点房子还要推倒，就算将来入住楼房生活成本也同时曾加不少，少则屋业管理费用、小区用电公摊费用等等，谁在为这群人着想？有钱、有权的人毕竟占少数，生活窘困的人占比绝大多数。

大大地地

过去农民一户人家一小块宅基地，要延续世世代代的住房问题，有了儿孙和儿孙，房子不搭建购住得下吗？到现在要拆迁不赔偿搭建房子合理吗？

大大地地

棚户区改造建设同时也要为老百姓着想啊！！！！！！！

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拆迁富    唱歌吃鸭脖 鸭掌  就来吃油坊街天宫路红绿灯报亭旁边 刘乡记鸭脖王  遂宁网的送东西哟