楼市资金面或将依然吃紧

本宫受到了惊吓

虽然2014年全国新增人民币贷款9.78万亿元，同比多增了8900亿元，创出历史最高水平，但这并不意味着当前及未来我国楼市资金面将会出现明显改善。受金融风险治理力度增大与房地产市场需求动力不足等因素多重制约，2015年我国楼市资金面总体或难言乐观。
去年楼市资金面总体稳中趋紧。由于我国社会资金配置结构存在路径依赖，新增信贷资金仍主要流向房地产业。截至2014年三季度末，全国房地产贷款余额同比增长18.2%，高出各项贷款增速5个百分点，房地产业依然是金融机构信贷资金配置的重要领域。值得注意的是，房地产贷款结构出现较大变化，保障性住房开发贷款余额同比增长52.1%，是拉动房地产贷款余额增长的主要因素，前三季度增量占同期房产开发贷款的48.5%，比上半年增量占比高1.2个百分点。
如果剔除保障性住房开发贷款因素影响，商业性房地产开发贷款增速已经放缓。2014年1-11月，全国房地产开发企业到位资金仅同比增长0.6%；其中，国内贷款仅增长9%，个人按揭贷款下降4.2%。由于商品住宅销售进展缓慢，2014年前11个月全国商品房销售面积同比下降8.2%，且商品住宅库存明显上升，导致部分房地产开发企业资金链条明显绷紧。2014年，因资金链条断裂导致项目烂尾或老板跑路的房地产开发企业经营风险事件明显增多，是一个值得高度警惕的风险信号。
今年楼市资金面依然不容乐观。2014年，我国绝大多数城市退出了住房限购政策，以及下半年金融管理部门对房地产信贷政策进行了调整，释放出部分住房需求，市场成交一度回暖。但行政干预措施退出及信贷政策调整所产生的需求刺激效应不宜高估，主要是因为当前我国城市有购买力的有效住宅需求规模总体呈萎缩态势。由于城市房价明显超出中低端收入城镇居民负担能力，而中高收入qun体多有二套以上房产，加上不动产全国统一登记制度实施后房产持有环节征税可能性显著增大，我国城镇终端住宅需求总体将呈现稳中有降趋势，这与多数房地产开发企业库存积压加剧形成尖锐矛盾，势必进一步增加房地产开发企业资金面紧张状况。