无理由退房，听起来很美，提醒遂宁消费者：看清开发商营销噱头当心遭遇购房陷阱

陶忠旭

对于很多购房者来说，买房很可能是人生中最大的一项支出，但是这项最大支出却和其他商品不同，没有 “七天无理由退货”保障，并且退房很可能是一项 “不可能完成的任务”。4月下旬，恒大集团宣布，4月16日起在其全国所有住宅楼盘推行无理由退房，在交房之前均可无理由退房，震撼了房地产业界。

　　这一消息在楼市掀起了波澜，但记者发现，这项新的营销手段在遂宁房地产市场中并没有开发商跟进，而在一些业内人士看来，“无理由退房”并不像说的那么容易，真要落到实处还需要面对一道道“难关”。

　　反响

　　恒大宣布无理由退房

　　遂宁市场反应很平淡

　　恒大集团公布的“无理由退房”政策，其具体操作流程是，凡新购买恒大住宅的客户，若已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间内，均可无理由退房。

　　看似精简的语言背后其实蕴含着你不得不知的退房“规则”。一是退房时间，一般情况下购买预售期内的房源，到办理入住手续时为1年到2年时间，也就是说此种情况下，可退房的时间为1年到2年；还有一种情况，买的是现楼，买了很快就可以办理入住手续的房源，基本上就没有退房的时间。不管是哪种，还有一个共同的底线，要退的房不能被使用过。

　　此外，满足能够退房的首要条件是所购恒大住房日期为4月16日“无理由退房”文件下达之后；其次，在退房前，购房者务必要将银行按揭全部还清。就是购房者买房时候花了多少现金，开发商就退多少现金，对其他费用包括利息等是否由开发商承担没有做明确规定。

　　目前，恒大集团在遂宁并无房产项目，尽管恒大提出“希望更多的同行加入无理由退房的行列，让无理由退房成为房地产的新常态”，但本土市场没有一家开发商对这项新手段买账。

　　观点

　　退房时间实际很漫长

　　其实只是促销手段

　　“买房容易退房难。”一家楼盘的营销经理刘先生告诉记者，从多年的楼市从业经验看，退房难一直是楼市的潜规则之一。他表示，今年表现更加明显，开发商本来资金就出现困难，业绩状况也不好，在这种情况下，购房者退房的诉求更难实现。“即使是真正成功退房，也要经历一个漫长的阶段，购房者大多要承受一笔不小的损失。”该人士告诉记者，在认识到这点后，很多购房者也会在一番折腾后放弃退房。

　　“事实上，由于销售业绩指标的压力，各个楼盘在执行无理由退房时流程相当复杂，能够享受无理由退房的购房客户不会太多，包括业务员在内的营销人员会极力劝导购房者不要退房。”一家楼盘的营销经理胡先生也认为，无理由退房对购房者而言意义不会很大。

　　“这更多是商家的噱头，虽然感觉此举有助于‘优良开发商’这一形象的塑造，感觉无理由退房真正实施起来不会像字面上看起来这么容易。”在河东一楼盘接待中心内，正在看房的吴先生则说，开发商无理由退房跟降价一样都是开发商的促销手段而已，自己并不奢望此举能对开放商产生实质性的约束作用。

　　现实

　　近几年我市退房成功且登记在案仅一例

　　“那么，如果我倒霉遭遇不得已退房，房退了钱是否全退？房屋维修基金退吗？维修金、契税退吗？全款买房的利息退吗？贷款的银行同意解除合同、退利息吗？”对于退房，市民于先生则是提出了一连串疑问。对此，记者采访了我市市工商局消委会有关负责人杨小凤。

　　“从理论上讲，退房本不是难事。”杨小凤介绍，如购买者在购房合同中已约定退房事宜，可依协议行事；也可对照《四川省消费者权益保护条例》的相关规定申请退房。依据《条例》的规定，开发商违约，置业者有权解除合同，予以退房并追究开发商的违约责任，主要有三种情况：房屋主体结构质量不合格到期不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验不合格；房屋质量问题严重影响正常居住使用；由于开发商的过错，置业者不能依法取得房屋所有权证书，置业者也有权退房。

　　另外，开发商未取得商品房预售许可证明销售；隐瞒所售房屋、土地已经抵押的事实；商品房买卖合同订立生效后，又将该已销售的商品房出卖，购房者均可以申请退还已收购房款及支付利息，并要求开发商承担已收购房款一倍的赔偿责任。

　　不过，虽然出现了上述几种情况，想要开发商乖乖退房也不容易。且从我市工商局查阅近年来资料发现，尽管涉及房屋买卖扯皮的案例数不胜数，但在近几年退房成功且登记在案的只有一例。

　　经过走访，记者采访到这起案例的当事人。“从去年我们申请退房起，开发商就一直在推诿。”谢某讲述，当时，他在射洪一处楼盘购房并签了合同后，才发现这家公司根本没有取得预售许可证，所以选择了退房。结果他发现退房更是走入了“死胡同”。“开发商一直拖着不办，跑了好几个月，都没有个结果”。最终，张先生通过市消委会和市法院联合开展的调节方式才得以退房，开发商推回退房款40多万元，并支付利息74040元，但交的相关税费仍没有拿回。

　　提醒

　　当心遭遇购房陷阱

　　买房前需多方考量

　　“即使能够无理由退房，购房者的首付、定金的返还周期也比较长，这样，无理由退房也会给购房者带来资金周转的压力，有可能因为退房的操作，丧失最佳的购房时机。”记者了解到，如果到收楼的时候才发现不满意要退房，那么购房者在这1至2年中付出的资金成本和按揭贷款利息也是一笔不小的数额。另外收房前，根据建筑面积的不同，还有契税支出。以一套总价四五十万元的房子为例，其交了的地税、契税等各项税费在两万元以上甚至更多，还有按揭部分的利息，加起来数万元，如果这部分费用不能退还，对于一个普通家庭是非常不划算的。

　　“在操作层面上可行性不大。”另外，一位银行业人士指出，现在房价高，不少购房者都是贷款买房，此类购房者买房之后都存在和银行的信贷关系，银行不可能无条件退贷。不仅如此，如果考虑未来1至2年中房价上涨的因素，退房回来那点现金很可能再也买不到当初同样面积大小的房子。

　　对此，市消委会杨小凤女士建议，购房者购房前一定要注意开放商是否“五证”齐全：即《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》；尽量选择具有雄厚实力和良好口碑企业开发的楼盘；此外，改善型置业的购房者，要根据今后入住需求买房：如家中有适龄学童要关注学区房，有多病老人就要考虑医院、交通等特殊配套，对绿化要求高的要关注小区绿化情况。一旦遇到遭遇购房陷阱，购房者不要忍气吞声怕麻烦，须走法律规定的有关流程维护自己的合法权益。

　　（记者 刘佳佳）

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