养老地产：盈利模式考验房企耐心

都好养老

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在房地产行业距离触顶天花板越来越近的当前，在产业上下游及周边行业寻找新的盈利内容显得迫在眉睫。而随着老龄化社会步伐的加速，养老产业在近日再次成为热点。

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01   市场空间可观
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　　8月30日，北控老年公司与北京万科在养老业务上深度合作的怡园光熙长者公寓，在东北三环内的光熙门正式亮相。作为北京万科6+X战略下的重要一环，仅在北京区域已运营的养老项目有3个，在建的有4个，另外还有10个在洽谈中。未来两到三年时间，万科在北京区域将以北京为主拓展约20个养老项目，基本完成养老初步布局。
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　　无独有偶，8月19日，在香港举行的远洋集团2016年中期业绩发布会上，总裁李明也直言：“养老产业在远洋未来的业务结构中，虽然说不上半壁江山，也应该是三分天下，这是我的愿望。”而在话音之外，位于北京亦庄三羊里的椿萱茂老年公寓已经运营了三年时间。

　　除万科、远洋之外，从2010年至今，已经公开宣布进入养老地产领域的房企就包括保利、龙湖、华润、绿地等众多大鳄。
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　　“养老地产的确是一块巨大的蛋糕，很多房企都在跃跃欲试想要分一杯羹。”某业内人士这样说。
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9 G* l! C* E/ H: k3 Q! K　　据民政部预计，到2016年底，我国60岁以上老龄人口将达到2.16亿，约占总人口的16.7%。而据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。
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02   运营模式多样

　　随着老龄社会的来临，养老行业所面临的挑战与机遇也在不断加大。不少品牌房企都相继进入这一领域，试图摸索出一条发展养老的新路径。
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　　作为较早进入养老产业领域的保利，最初就定调为全产业链进入养老产业。目前，保利集团已在社区养老、管理服务、医疗服务、养老保险链条整合等方面实现了全国布局。

! [  f0 r- E+ U7 l　　而万科在北京则更多聚焦医养结合的“邻里式养老”。据北京万科养老项目负责人介绍，在整个养老业务的搭建过程中，有两类服务能力是他们最为重视的，一类是对于半自理型或者全护理型老人的康复型护理能力建设。第二类是要给老人提供更加丰富的社区活动。

　　根据已经公开养老地产发展的房企模式，养老地产目前的商业模式包括销售模式、租赁模式以及会员卡模式。同策机构研究总监张宏伟对记者表示，无论房企推出何种养老模式，都仍然处于“试水”阶段，没有哪家企业已经找到服务与盈利之间的平衡点。

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03   后期盈利之困

! U! n6 \/ n( l* J! q  {0 n　　全国养老项目众多，但能够成为样本借鉴的并不多。高投入、慢回报的投资在考验着每个涉足养老产业的企业耐力。
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  V2 v# ?0 n' F. ~' d/ L; y　　保利从一开始就将养老地产的盈利模式定位为“微利”，保利地产董事长宋广菊曾坦言，养老地产这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。

2 n. _; x: d, V　　“中国人很少有为老年人花钱的习惯。”谈及养老地产，中骏集团董事局主席黄朝阳坦言，目前国内的家庭大多将支出投资在子女教育上，对于老年人在再教育、医疗保健上的消费习惯尚未形成，以盈利为目的的房企想要找准盈利模式，还有很长的路要走。

' [8 Y% I& ~9 @　　业内人士指出，定位高端、售后服务跟不上以及配套政策缺位等问题，已在养老地产领域集中凸显出来。

6 Z) f3 P* H  V; J' V　　“其实有些项目产品本身做得还不错，但在提供专业服务过程中，无法兑现承诺;而不少养老地产项目的投资性高于自住性，尽管项目销量不错，但入住率较低，导致最初为入住者设置的配套设施很难盈利，只能形成恶性循环，这也是无法回避和忽视的问题。”一位不愿具名的业内人士直言。
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　　在房地产行业距离触顶天花板越来越近的当前，在产业上下游及周边行业寻找新的盈利内容显得迫在眉睫。而随着老龄化社会步伐的加速，养老产业在近日再次成为热点。
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