目前这个行势，能不能在遂宁进行投资性买房？NO

也许丶我不配

@遂宁说房    近日，看着当下火热的遂宁楼市，有些朋友问笔者，在如今的市场环境下，能不能在遂宁进行投资性买房？
我的答复是：不能。

我告诉他，2016年中央针对楼市的调控政策是泾渭分明的，三四线城市房地产市场的主要任务是：去库存。在房价经过07年上半年的一波大幅上涨后，遂宁这类四线城市楼市的投资性价值几乎已消失殆尽。
今年房价上涨后，遂宁楼市房价虽然坚挺依旧，但销量其实是出现了回落，特别是几个头部高房价项目，其营销部门是有明显感觉的。
比如近期刚开盘的某高档楼盘，人气比以往就差了不少，反而房价3300+的金桥片区却销量大增。近期二手房挂单量明显上涨，有二手房出手的朋友，应该能感觉到二手房有种“有价无市”的无力感。
遂宁房价的顶部态势已显，房价已进入平台整理期，未来3年内不具备再次大幅上涨的可能。
对于笔者的这个观点，相信很多朋友有异议，我们就聊聊吧。

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你相信未来3-4年，遂宁房价还能再涨30%吗？

投资收益的逻辑是：房价上涨的幅度必须要大于持有成本。
所谓持有成本，是指我们投资的物业在持有期间所产生的各项费用支出。
收益 = 卖价-买价-持有成本
持有成本=利息成本+交易税费+物管费
持有成本=16%+4%+1%=21%
（1）利息成本：从你交纳房款到交房，再到办理不动产证后上市交易，且满足免征营业税的时间至少得4年，年利息平均按4%（按揭贷款部分年息约为5%，现金首付部分年息按定期存款利息3.5%计），4年需要支付利息约为16%
（2）交易税费：办理不动产证3.0%（契税、手续费等）+4年后出售时的税费1%（卖家应承担个税，营业税免征）=4%
（3）物管费：1.5元-1.8元/㎡，110㎡，4年物管费为：7000元-8000元，约占总房价的1%。
如果现在你以7000元/㎡的房价投资购入，4年后出手，房价至少得在8470元/㎡才能保障不亏本。按最低10%的投资收益，房价至少要卖到9200元/㎡。
可是，你敢肯定4年后遂宁房价能达到9200元/㎡以上吗？4年10%的投资收益你真的能接受吗？

—2—

遂宁四线城市的定位，

就决定了人口和房价的增长是极其有限的。

我们知道，17年这波房价上涨，其背后的推手并非市场真实需求，而是楼市的调控政策。
比如遂宁2016年5月出台的《遂宁市化解房地产库存工作实施方案》，比如一线城市限购限贷后回溢遂宁的购买力，又比如羊群效应导致的恐慌性购房行为等；
近日，《四川省住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》新鲜出炉，四川将建8个地域性中心城市,分别是绵阳、乐山、泸州、宜宾、南充、达州、自贡、攀枝花，而遂宁无缘。

在四川省的规划纲要上，遂宁的定位仅仅是地区性中心城市（即仅在遂宁地区是老大），四线城市的定位基本确定。其实也就决定了遂宁人口增长和房价增长的空间极其有限。
2016年末遂宁城镇化率达到47.01%，遂宁第一轮城市化进程已基本完成，未来再出现城市人口爆炸式增长的可能性非常小。
2007年遂宁全市在校小学生27.22万人，2016年遂宁全市在校小学生16.6万人，这十年间全市小学生减少了10.62万人。而杭州湾的嘉兴市（遂宁的区域对标），2008年在校小学生23.63万人，2016年在校小学生24.60万人，十年间增长1万人。
一座城市在校小学生人数的变化，说明他们的父母（最具购房需求的qun体）在这座城市的占比发生着变化，这些变化跟这座城市的住房需求和房价是正相关的。
同时，在珠三角、长三角、成渝等城市群强悍磁场效应的不断地虹吸下，遂宁这类四线城市，未来很难保证人口不外流。
城市没有人进来，房子卖给谁？房价还能涨多少？
当然，对于非投资性和改需购房的，只要不差钱，放心大胆地买。
遂宁房价虽然未来涨幅不大，投资价值不大，但房价下跌的可能微乎其微。加之遂宁是川内少有的交通、环境俱佳的商旅型城市，所以早买早享受，早买早安心！

易水寒秋

这种帖子十年前看到现在~~

海豚猫猫

房子是来住的不是来炒的