购房买房注意事项有哪些？“开盘价”“指导价”你分清了吗？

微笑彷徨

  购房买房时，我们往往会遇到很多“价格”，那你了解各种“价格”对应的含义吗？

买房过程中会遇到各种“价格”，例如：订金、定金、开盘价、网签价、过户指导价、评估价、成交价等。这到底是一些什么价格呢？怎么区分呢？就由小编为大家总结分析一番：
一、定金和订金

  定金和订金读音相同，我们很容易弄混这两者。一字之差，差别却很大。
  消费者在购买房子、汽车、家具等“大件商品”时，都会交付一些现金，以示购买诚意，这笔现金有时被写成“定金”，有时被写成“订金”，虽然只一字之差，概念却天差地别，由此引发的消费纠纷屡见不鲜。
  定金，是指合同订立或履行前，支付的一定数额的金钱，作为担保方式，具有法律效应，数额不超过主合同标的20%，买方不履约无权拿回定金，卖方不履约，则需双倍返还买方定金；
  而订金可视为预付款，如果消费者不想购买，可以与销售者协商解决返还买家。

二 网签价
  现在房产交易都要进行网上签约，所谓的“网签价”就是指在网管局系统里体现的成交价格。。网签价不能低于房管局要求的区域低过户指导价。网签价的高低即决定贷款数的高低，也决定了交税的高低(商业贷款首套贷款额=网签价×80%，商业贷款二套贷款额=网签价×70%)。

  三 指导价
  过户指导价是根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的，是二手房交易中缴税的基准价。不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的低过户指导价都不一样。过户指导价不仅有下线，也有上限，超过上限不管交易房屋面积多大都视为非普通住宅，都会多交很多税费。换句话说,二手房过户指导价就是政府根据他的权限和市场现状,给出的强制性的价格范围。

  四 评估价
  在二手房交易中购房人向银行提出贷款申请后，银行会委派评估机构来对房子进行评估，银行根据评估机构出具的评估报告后才会和借款人进一步磋商借款事宜。一般来说，评估机构会根据房子位置、年代等实际情况得出一个值，这个值就是评估价。你购买房子的价格和评估价存在一定的差异。

  银行会根据评估价的多少来放款，评估价越高，个人可以贷款的额度也越高，首付的压力就会小很多。
  比如100万的房子，如果评估价分别是90万和110万，那么首付的费用是不一样的，100万的房子，那么按照30%的首付比例来算，首付是30万，如果评估价是90万，可以贷款63万，如果评估价是110万，可以贷款77万，所以很多人会选择故意把评估价做高，但是如果一旦被银行发现，贷款很有可能会被银行拒绝，而且还有可能影响以后的贷款，更甚者会被定为骗贷而被追究法律责任，所以大家对待评估价要谨慎，不要存在侥幸心理。

  五 成交价
  成交价是指购房者终支付给卖家的总金额，是房屋的实际价格。比如出价100万的房子，终以96万成交，那么成交价就是96万。

  房屋交易需要受市场，所以就衍生了指导价；买卖房屋需要在进行备案，就出现了网签价；贷款买房的话银行需要知晓房屋价值，这就是评估价；购房者终支付给卖家的总金额，就是成交价。

  网签价，此前购房者一般会以区域指导价，也就是最低申报价来备案，此价格影响的是购房者所缴纳的契税；评估价，指房产评估公司给出的房产评估价，购房者用此价格向银行申请贷款，此价格影响的是购房者从银行那里拿到的贷款金额。一般而言，申报价远低于实际成交价，而评估价一般为实际成交价的七成。
  之前，购房者可以用最低申报价到房产交易中心递交纳税申请，同时，又可以用评估价到银行递交贷款申请。这里的申报价和评估价可以是两个差距很大的价格。

  但是，新的审核机制要求各地应建立信息互通查询机制，银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数，确定贷款额度。执行新的审核机制后，通过商业按揭方式的申报价将不得低于银行贷款的税后评估。

  一般而言，成交价与网签价、评估价、过户指导价会有所差别。但是如果差距过大，或为避税而特意更改，则会给双方带来交易风险。

王芯

有中介机构帮到跑
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买的没有卖的鬼
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J郡

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宏伟谈

有些风景

很无奈很复杂。

配角

有钱人多去买几套就有经验了。

人的名树的影

蹦跶小飞猪

说白了，各种价就是套路。

瞪里

独胜寒

善良的瑶瑶

善良的瑶瑶

太复杂，还是销售怎么说就怎么做

独胜寒

中介就是帮我们解决问题的

叫人走茶凉

一人收点，也是蛮多了

皮皮虾我们走

反正最终还是房产商怎么说就怎么定

微笑彷徨

王芯 发表于 2018-5-23 13:06
有中介机构帮到跑

是的，所以这个只是一个介绍，我们心里还是要晓得的一些

微笑彷徨

皮皮虾我们走 发表于 2018-5-24 18:15
反正最终还是房产商怎么说就怎么定

都是套路

微笑彷徨

叫人走茶凉 发表于 2018-5-24 16:00
一人收点，也是蛮多了

微笑彷徨

蹦跶小飞猪 发表于 2018-5-24 13:54
说白了，各种价就是套路。

那确实，怎么说怎么定还是他们说了算