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[房产快讯] 全国楼市风声鹤唳,遂宁房价会大跌吗?

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发表于 2018-7-16 08:57:29 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

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6月下旬,中央七部委开展楼市乱象治理,敲山震虎一二线;
& C# h/ N$ X+ ^6月25日,国开行收紧棚改政策,釜底抽薪三四线;) W0 L. j) @" {* I# Z4 ?/ H% e
6月29日,在股东大会上,万科抛出“抛弃”房地产的言论;
& j0 p- h0 M0 W1 }4 h6月30日,北京通州一楼盘因房价下跌,数十名业主聚集售房部,要求退房;6 k. B; t5 N3 H
7月1日,华为疑因高房价选择搬离深圳到东莞;- r7 J; V/ b9 k( Z2 l5 E" q
2018年上半年,几乎所有的地产股均大幅下跌;! _3 m+ d  Y) V" `" P$ U" L% [, G
6月下旬,遂宁市针对建筑和房地产领域乱象的开展专项治理,并出台调控新政;
5 T: _( T0 e. [2 `) ]9 {7月11日,遂宁蓬溪两宗住宅用地在拍卖活动中出现罕见的双双流拍;
! |. b9 o8 O8 G# x( l……3 C: _$ E+ S0 J6 e; R% ^
- W% L9 c% @2 B+ u0 O$ ]0 l
9 H! q) d5 ?( }1 _$ C. u0 N
  近期,中央和地方各种楼市调控政策频出。
9 ~' m& Y/ O$ U& \  7月,楼市唱空唱衰之声,在国内三四线已渐成合唱。各大媒体几乎在一夜间纷纷倒戈,楼市顿时便风声鹤唳,风雨满楼。* ]! v: J, D) v: a
  种种迹象表明,楼市这波史无前例的大行情,即将退潮,这点已成共识。5 Z' W- v8 }5 d5 E1 e$ N0 _
  为此,遂宁楼市出现了不少房价将大跌的言论,而这个观点被很多购房者朋友所认同。
: @! q  U2 Y7 Y# ^) }) c  那么,遂宁房价有大跌的可能吗?
1 n, K3 B& v6 ~- B* m9 Z3 a
1
  决定房价涨跌的,是市场供需关系。1 {# z4 X6 ^) i, x
  只有市场供需发生根本性逆转,房价才会大跌。0 n7 a; W; r" K" d' [& i; ^5 Y+ B
  除开战争,严重的经济危机可让市场供需发生根本性逆转。如1991年的日本和2008年的美国,房价跌幅就高达50%以上。
6 K& j% q/ _3 _( o! w! x  就当前中国的经济发展状态而言,发生严重经济危机可能性有多大?. M  `* E$ W$ ~9 F! K( [9 y
  经济危机若真的来临,房价大跌了,我们还敢买房吗?
; R4 |, b& G9 N. D  这都需要我们去思考。
- p0 |7 U5 u# `8 t, ~" i( n4 s2 k: J% k
! [' _" w5 j/ j6 }
  如今,遂宁楼市供需会发生根本性逆转吗?
# f( q) u/ k" I0 N9 [, `  答案是否定的,其因有三:& v8 t5 P4 x- c. C! m
  高房价下的需求蓄积/ l7 }8 Q" N% H! |  |' G
  从短短一年间,遂宁房价涨幅达100%(翻番)来看,房价可称暴涨。
6 h! y% m5 F9 F
  K0 {2 x% g% u1 S$ @( b3 K3 R
  2017年销售量增长率为34.4%,比起过去四年(2013-2016)平均19.2%的销售量增长率来说,仅高出15.2%,并没有出现跟房价一样的暴涨。
2 U, |. I6 }7 }( k9 q  2017年至今,遂宁的这波楼市暴涨,太快太猛,很多购房者根本来不及反应,就被高房价给无情地抛下,最终无力上车或主动放弃上车。
7 I* |4 e& N; i) X3 S  所以这个期间,遂宁因房价上涨所激发的购房需求,很大一部分并没有得到释放,而被动蓄积。. F5 i/ [9 k4 x- k# [9 v6 K' U9 e
  城镇化进程依然高速发展9 n1 n( `+ D& b
  2016年中国的城镇化率达到57.35%,进程仅接近于1930年的美国、1955年的日本。
3 M) k- ?9 |. g* C9 s( q4 T  各国城市化的历史表明,当城镇化率达到70%以上时,城镇化的进程才将放缓。未来10年中国城镇化进程依然处于高速发展阶段。
- {  p- m7 i4 g9 h1 |* r! W  2017年遂宁的城镇化率为48.5%,近十年来以每年提高约1.5个百分点的速度在增长,但城镇化率远低于全国平均水平。2 E4 M7 h8 ?$ {/ ]. K
  官方统计中,“城镇”包括由城镇提供公共服务的乡村,中国对于“城镇”的定义是较为宽泛的,这就意味着我们遂宁的城镇化率有被高估的成分。
1 |' @' ], s0 c2 f8 z  今天,无论我们的乡土情节有多深重,乡村都是绝大多数人再也回不去的地方。# |7 T0 e) u2 G  ]9 b
  城镇化已是一个不可逆的大趋势。
* C6 X* {, F$ C+ v  所以,70%-48.5%=21.5%,这意味着,当前我们离遂宁城镇化进程的边际拐点至少还有14年。未来14年内,理论上遂宁还有77万人(不计高估)将进入城市
. v; }# A1 P; c# l. J按城镇居民35㎡/人计,未来14年内遂宁还将有2700万㎡的住宅面积需求。
: P) F5 W- Y, d+ t3 L& S$ N“优居”推动的换房潮* @) q1 E- ~. G4 [; u
  2000年-2008年,是遂宁楼市的第一波热潮期。遂宁的先富阶层,基本都在那个时期购买了房子。但那个时期的住宅项目,因设计标准低、市场不规范等诸多原因,三差(配套差、户型差、质量差)现象普遍。* U+ H( Q, F* Y# u7 D+ q$ a7 ^8 _4 @
  如今,这些“三差房”虽然房龄不算太老,却已老态毕显,其总体量约800万㎡。
+ A/ Z( Y+ a) s6 N$ K0 m  把20年作为一个能忍受老房子的平均换房房龄,根据“老去”的速度,2000-2008年这批“三差房”的主人,需要换房的大致时间范围在2020-2028年。
5 j" Q+ n1 R( T3 e6 H9 C& [  在遂宁,比“三差房”更老的,是90年代各式各样的福利房和政策性住房,这类住房体量约在400万㎡。这些资产属性和居住功能都即将衰减殆尽的“老破旧”,今天,基本已到了被淘汰的边缘。
$ b2 Y- a" c( @" u7 I' J: g! A  w  在未来十余年间,遂宁城区总体量约1200万㎡的“三差房”和“老破旧”,都将相继进入换房期。
3 `) l. I* C4 @- `( z0 P; p  另外,独居化、家庭小型化,以及老百姓收入的快速增加,都会在未来很长的时间内持续产生住宅需求。5 |/ S  r" R0 Z1 Q0 g( [
我们认为:( u: p3 Z7 k3 [! E4 G) V+ i
  未来十余年间,遂宁的住房需求依旧旺盛,短期内遂宁房价大跌的可能性几乎为零。但在未来2年内,调控深化、销量持续下滑、开发商资金链吃紧将成为常态,各项目促销优惠加大,房价将面临小幅调整

# ^6 [  |% L; F
4 U4 v: f& |* n1 {
2
8 p. Y' D- r, C+ w
  虽然得出“未来十余年间,遂宁的住房需求依旧旺盛,房价不大跌”的结论,但并不代表我们认同遂宁的高房价。
9 T' e8 n% m6 e1 t4 G& |  2008年全年城镇居民人均可支配收入为10605元,房价2000元/㎡;
0 P' @+ q* o0 m2 F; i, R  2017年全年城镇居民人均可支配收入29308元,房价10000元/㎡;
" {6 m/ z' @, N  x  十年来,收入上涨2.76倍,而房价却上涨5倍。- f& ~* C5 i( B: S. b  _+ U
  高企的房价收入比、毫无节操的销售套路和肆意妄为的价格涨幅。就健康状态而言,遂宁楼市顶多算亚健康。
0 e3 `3 D5 @* ?; z8 k/ I4 i  2016年全年城镇居民人均可支配收入26962元,房价5000元/㎡,房价收入比为7.13;" V( Y& ?6 |. |+ E9 d
  2017年全年城镇居民人均可支配收入29308元,房价10000元/㎡,房价收入比为13.12;
0 ]2 s, H' F; f( g9 w8 `% F' q* |  而2017年重庆、成都的房价收入比均在10以下。
( |/ M: S* ^$ Y! U" O- A) N 2017年遂宁全年城镇居民人均可支配收入为29308元。. t; r5 j. L! w
  按标准房价收入比6计算,遂宁房价应该在4570元/㎡(面积100㎡);
* P* q  b* `2 {0 [  按中值房价收入比8计算,遂宁房价应该在6096元/㎡(面积100㎡);
, ?* [* c4 w' i  按高值房价收入比10计算,遂宁房价应该在7620元/㎡(面积100㎡);
  K" I4 b* W' z! V6 J( |
  虽然以上均是理论,但从侧面反映了遂宁房价的主流需求在6000-8000元/㎡之间。近期,我们做了一次关于遂宁购房需求的市场调查,结论是吻合的。
0 E; m7 H3 E! o! r9 P
% q; }5 r1 |9 O( K
# Z* O$ I3 w7 \- p8 t

0 v0 y8 [/ m; K  T  }: B) [3 F# t1 u  通过遂宁各楼盘价格,我们可以看出,如今遂宁楼市供应的主流产品房价集中在8000-12000元/㎡之间,占比>80%。/ J- O* D' K; K+ F' Q% N
  今年4月、5月遂宁楼市销量出现下滑,6月销量下滑幅度更大。
- K& y6 m. P8 h( ?  究其原因,并非市场需求出现大幅下滑,而是因遂宁畸高的房价,导致了市场供需的结构性错位。) g, [% _, @( b$ @1 b; ^( H1 g2 N
  如今市场上,这些8000-12000元/㎡与购买力相背离的主流供应,房价收入比高达13以上,所谓的“改需”产品,很多仅仅是“改需”房价而已。
' S# I& q1 A9 `( H( b) K  而那些房价6000-8000元/㎡能被市场所接受的主流需求,市场供应却恰恰很少。- B3 \& L  r! ^% p
  遂宁终究还是一个经济欠发达的四线小城市,哪有那么多的“改需”。& Z8 t) e0 ]- m9 T
  6000-8000元/㎡的房子,在遂宁,或不愁卖。
* n) J5 U; H2 l0 m% k, D& p% E9 |2 _: q' o* u1 p
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发表于 2018-7-16 09:21:32 | 只看该作者
3 N, e- ]) Q/ p: ~% v
河东1万+的房价,工资低于8000敢买吗?即便8000工资除去房贷每月也所剩无几!遂宁又有多少工资高于8000的就业岗位呢?不要说有钱人多,没钱的更多。那些希望别人接盘的,能接的都有房了,没房的现在也接不起了
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发表于 2018-7-16 09:17:24 | 只看该作者
不会跌,环保太严各种建材都在涨,特别是沙石厂关了好多,还有就是,开发商会做赔本买卖吗?
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[LV.2]偶尔看看I

现在的本土遂宁人基本不缺房子住
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网哥 发表于 2018-7-16 10:51& q# U7 I$ g8 S! M: W3 }; _
今年遂宁房价要是大跌的话我把名字倒起写!信不信?
2 ^; j9 p  V9 z3 a# p) k/ v
目测还要涨两年没问题。从来不乏唱衰的,从零几年唱到现在,结果越唱越涨。没办法,决策者根本不想也不敢让全国的房价跌,除了个别已经非常高的地方有一些波动。
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[LV.1]初来乍到

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发表于 2018-7-16 10:41:33 | 只看该作者
最近好像还没有听到房产的消息了,这个月底在看看几块地的拍卖效果
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发表于 2018-7-16 09:55:36 | 只看该作者
读书改变命运吗,不一定,早买房多买房改变命运吗,一定!利用银行杠杆在一二线城市早买房多买房的普通人完全改变了阶层!
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不的降,政府把地皮卖这么贵,房价肯定就贵了,除非政府把地皮降来。
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如果楼主的收入在未来几年不会大幅度缩水,房价就不会跌,相反,楼主的收入未来几年还会增加的,房价依然会涨
8 n+ o) F* J5 N0 V
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[LV.1]初来乍到

“遂宁说房”这个微信公众号上的?
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发表于 2018-7-16 11:43:02 | 只看该作者
6000-8000元/㎡的房子,在遂宁,买的话还不愁
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[LV.1]初来乍到

下水道
发表于 2018-7-16 09:46:18 | 只看该作者
还要涨~~为此吸引更多的外来人口和把更多的外来人引回家乡~~
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[LV.6]常住居民II

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发表于 2018-7-16 10:51:15 | 只看该作者
来次跌就好了,我就去买一套
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[LV.3]偶尔看看II

今年遂宁房价要是大跌的话我把名字倒起写!信不信?, q$ A. `+ Z$ P
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11
发表于 2018-7-16 11:15:01 | 只看该作者
短时间要跌的情况不可能5 u2 N) S& Z/ g
1 p5 b% l1 B1 l( U, n

- }( ^$ m1 [( Z# Y4 X# ~1 \' J; t+ H6 ?. J7 ]3 o: K, \

: o. |7 q2 s: w  v) ^; o, q3 P! m$ k8 f4 \! y+ E
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4 p  t3 w# g2 W& H; S7 ~6 m
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发表于 2018-7-16 11:21:39 | 只看该作者
要降价是不是得等我们老了才看得到
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[LV.1]初来乍到

13
发表于 2018-7-16 11:21:55 | 只看该作者
现在不买房了,管它怎么涨,反正有个卡卡做!5 ^; W. M* X  X7 N0 S
# F/ O1 C; l& G- N
不过幸好大涨之前买了!?
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14
发表于 2018-7-16 11:31:51 | 只看该作者
多幸运,自己有一套先住到,
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发表于 2018-7-16 11:33:33 | 只看该作者
决定房价涨跌的,是市场供需关系
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目测房价涨不到好多了
) j  I, S" a# W! j; C
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再过一两年就不是这个价了,蹭蹭蹭
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[LV.10]以坛为家III

雪雪 发表于 2018-7-16 09:469 }0 `, q8 U8 E) r/ D" x$ c% d
还要涨~~为此吸引更多的外来人口和把更多的外来人引回家乡~~
! L) Q) S5 u6 K6 t
雪妹,,要不是我是遂宁的,我真的看不到遂宁哪点好。。。。。。
: F  |& l; \4 k& t6 W
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