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从2017年初到至今，遂宁楼市可谓波澜壮阔，不过，这波牛市的唯一主角似乎只有住宅产品。
而另一种类居住形态的产品—商住公寓，纯属跑了龙套，几乎被忽略。
然而，近期却有不少购房者将购房或投资的目光瞄向了商住公寓。
我想，这个变化的原因，跟成都住宅限购政策持续深入后（如515新政），成都商住公寓的量价大幅提升不无关系。成都商住公寓的火热，必然会给小弟遂宁，带去莫大的信心。
另外一个原因就是，在遂宁住房价格快速高攀1万+后，就注定了不是所有的购房者都有能力去当住宅的接盘侠，单价、总价相对低的商住公寓，似乎显得更温柔。
那么，问题来了，面对遂宁的高房价，我们该不该退而求其次，选择购买商住公寓？
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我们先了解什么是商住公寓？
商住公寓，通常指的是产权为40年和50年的非住宅物业。一般有商务公寓和酒店式公寓等。
商务公寓的用地性质为综合性用地或商业用地，产权年限为50年或40年。位置一般处于城市核心地段及商务中心区,既可居住,又可办公，具备写字楼功能,在部分城市可注册公司,价格相对写字楼较低。
酒店式公寓的用地性质为商业用地，产权年限为40年，基本位于城市核心繁华地带。面积较小，装修高档,按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，一般以产权式经营为主,大多专业酒店管理公司提供酒店式服务,因此物业管理费也较高。
根据分类，如今遂宁市面上的商住公寓产品，除了巢寓是酒店式公寓外，几乎都是商务公寓。
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遂宁有哪些公寓产品？
遂宁的商住公寓发展较迟，2014年后，商住公寓才算真正出现在遂宁市场上。
商住公寓主要分布在河东新区和物流港。2018年前，遂宁比较知名的商住公寓有万达SOHO公寓、新世界魅力城、鼎盛国际、巢寓和欢乐里。
而今年，又钻出来两个新的商住公寓项目，一个是米高公寓，另一个是最近宣传搞得比较火的兴洲观澜。
万达SOHO公寓
项目位于河东万达广场，面积30-60㎡，大部分精装修，小部分清水房，2015年开始销售，2015年和2016年的房价为5500元/㎡，借助万达的影响力，在2016年底基本实现清盘。算是遂宁公寓产品中销售最好的一个。
新世界魅力城公寓
新世界魅力城公寓位于河东新区东平干道隧道口，面积46-67㎡，除了平层公寓外，还有部分LOFT公寓，2016年开售，平层公寓单价5000元/㎡，LOFT单价6500元/㎡。虽然有红星美凯龙的噱头，但销售进度很一般，至今仍有不少房源。
鼎盛国际商务公寓
鼎盛国际商务公寓位于河东新区五彩缤纷路与朝阳路交界处，就位置而言，还是相当不错的。2014年开售销售，是遂宁楼市较早推出的公寓产品，当时的单价约在5000元/㎡左右，算是遂宁公寓的初期产品，销售一般，周期较长。
巢寓
巢寓位于河东新区九宗书院路，其实是由公园1912项目商业部分改造的酒店式公寓，精装修，全是LOFT产品，层高7米，空间利用得不错，巢寓与其他公寓最大的不同就在于酒店式服务。面积30㎡左右，可能是LOFT得房率高的原因，2017年的房价在15000元/㎡左右，虽然赠送面积不小，但性价比还是略差了。
欢乐里
欢乐里位于物流港健坤城，是原来健坤城的一栋写字楼改建的。面积40-75㎡，部分为层高5.5米的LOFT公寓。2017年装修的房价为6000元/㎡，清水的房价为4800元/㎡。物流港清淡的人气，导致其销售得比较恼火，虽然产品不差，推广也够努力，但至今仍有不少的房源。
米高公寓
米高公寓位于物流港玫瑰大道，是南湖半岛项目商业裙楼改造的，面积为28-67㎡的LOFT公寓。2018年8月份推出，价格8000元/㎡左右，据说销售情况不错。
兴洲观澜
兴洲观澜位于物流港义乌商业广场，算是义乌商业广场的二期工程，面积60-92㎡，有着类住宅格局的户型，户型上明显优于传统的格子间公寓。虽然近期推广搞得挺火热，户型也有创新，但依然无法改变其商住公寓的基因。
遂宁目前商住公寓产品主要分布在河东新区和物流港。
在众多的商住公寓产品中，万达SOHO公寓的租金和出租率算相对不错的，每月租金约30元/㎡，出租率近80%，投资的实际回报率约5%。
而遂宁其他商住公寓的租金鲜有超过25元/㎡的，加之出租率比较低，投资的实际回报率不到3%。
万达SOHO公寓，能有不错的表现，除了地段外，还有更重要的一点，就是以万达品牌背书所形成的年轻消费qun体的集聚效应，当然商圈的集聚效应也是地段的另一种表现形式。
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遂宁公寓，为什么突然热起来了？
原因简单，有两个方面：
1、从2017年初到现在，遂宁住房价格翻了一番了，无论是居住还是投资保值，对于大多数购房者来说，遂宁住宅的价格已经高不可攀了，买入门槛已大幅提高。而公寓产品面积小，总价低，购房者上手不难。
另外，在住房价格大幅上涨这两年，公寓的价格基本没咋涨，又宜商、宜住、宜租，其价值空间慢慢也有点小体现。
2、今年，成都5.15新政出台后，买不到住房的购房和投资需求，一下去就涌向公寓市场，于是，那些当初很不受待见的公寓，一下子就成了香馍馍，从新政至今，成都公寓房价普遍上涨30%左右。成都是遂宁楼市的风向标，成都公寓市场的火热，无疑会影响到遂宁。
所以，无论是跟风，还是退而求其次，反正，商住公寓顺势就承接了这部分需求，商住公寓热了，也属正常。
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公寓有哪些优劣？
优点
1、总价低
公寓一般以小户型为主，面积一般在50㎡以下，因为面积小，所以总价、首付和月供都比较低，对于积蓄不多的年轻人或实力有限的投资人，还是比较适合购买的。
2、地段好
大多数商住公寓位于城市的核心商圈，因此周边拥有良好的商务环境和丰富的生活配套，且交通便利。
3、精装修
绝大数的商住公寓都是精装房，可以直接拎包入住，省去了购房者装修的时间和精力。
4、不限购
国内，绝大部分的一二线城市针对住房都有限购政策，而商住公寓通常不限购的影响。对于没有购房资格而又急需住房的人来说，绝对是救命的稻草。
缺点
1、税费高，高交易税冲抵升值收益。
当你首次买商住公寓时，税费仅需3%的契税。但当想要转手时，卖方需要支付增值税、个人所得税、土地增值税，买方需要承担契税，买卖双方需要承担印花税。
在进行二手交易时，与住宅对比，最大的区别在于土地增值税。住宅交易税费约在3%，而商住公寓接近12%。这个差别有多大？如果，你此前购买了一套备案登记价为50万的商住公寓，如今售价为100万，你需要承担约11万多的税费。
显然接盘侠也不会愿意承担这个高昂的费用，这个交易税费必然会冲抵很大部分的升值空间。要想顺利出手，你的房价就无法高起来，即使买方非要买公寓，大可买入新房公寓，仅需3%即可解决，节约一大笔费用。
2、购买成本高
商住公寓是商业性质，首付比例不低于5成，按揭贷款利率比住宅要高10%以上。
3、产权年限比住宅短，产权到期无法自动续期。
商住公寓的产权年限只有40年，而商品住宅的产权年限却有70年。另外，根据《物权法》的规定所描述，住宅使用期满后自动续期，而商住公寓使用期满后依法律规定办理，存有变数，产权到期无法自动续期。
4、不能落户、无学区。
商住公寓属于商业性质，不符合落户的规定，因此不能落户。不能落户，也就无法享受医疗、教育等方面的福利，孩子上学无学区。
5、居住体验不好
公寓大多是小户型，所以梯户比通常比较高，3梯10户以上，人员不仅多且杂乱，安全性和私密性都无法得到很好地保障。
大部分商住公寓的卫生间和厨房都没有窗户，也没有阳台，所以采光通风比住宅差得多。
6、生活费用高
公寓由于是商业用地，所以在水、电的使用上是按照商业用水、用电的标准来收取的，会比普通住宅的水电费高，而大多数商业公寓都无法接入天然气。
除外，物管费一般也比住宅高50%左右。
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商住公寓值得买呢？
通过分析，我们看出商住公寓的缺点和优点都非常突出。
优点能让很多年轻人欲罢不能，而缺点又能让上车购买的人懊悔不已。
但商住公寓值得买吗？
我们不难发现，无论是看购买qun体，还是看租赁qun体，商住公寓基本上就是一款针对年轻人的专属产品，相比住宅产品，公寓无疑更依赖城市和地段。
各一二线城市的商住公寓之所以能持续风靡，跟城市内的年轻人比例较高不无关系。
我们来看看2018年成都商住公寓的表现：
数据显示，截至2018年8月底成都商住公寓成交面积282.3万方，相比2017年同期上涨56.3%。2018年仅前4个月的公寓销量就已与2016年全年销量基本持平。
经济基础和城市规模，决定城市年轻人的体量和比重。而无疑，以遂宁现有薄底子，基本决定了遂宁商住公寓的惨淡。
根据相关数据，近年来，遂宁人口一直净流出，从2015年至2017年底，遂宁户籍人口和常住人口均有5万人以上的减少。而这些流失的人口，年轻人恰恰占多数。
所以，对于城市人口净流出，城市公共交通滞后，商业中心单核发展的遂宁来说，购买商住公寓还真不是好选择。
从投资角度来讲，遂宁绝大多数的商住公寓都不值得购买，原因简单：投资回报太低，未来接盘侠越来越少，变现越来越难。
当然，年轻人过渡居住，或纯粹就喜欢商住公寓的，那就随便了。
遂宁说房对于遂宁实在要想购买（投资）商住公寓的朋友，给三个建议：
建议1：尽量选择在高级别的城市购买，能一线就不选二线，能二线就不选三线，即能在成都，就莫在遂宁。
建议2：若要在遂宁买，尽量选择头部板块的核心地段，能选河东就不选物流港。记住，地段是商住公寓的命门。
建议3：能选大品牌房企的商住公寓，就不选小开发商的，原因大家都知道。（文章来源：遂宁说房）
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发表于 2018-10-23 13:56:07
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