失衡的四川楼市：成都人口流入占全省7成，南充、遂宁库存激增

岁月风云

每个省份的房地产市场结构，都有自身的特点，这些特点一般与人口流入流出、经济和产业基础有很大关系，比如河南、山东两个人口大省，各地市之间的房价分布比较均匀，比如广东、江浙等地，受核心城市的带动，形成了影响广泛的城市群，比如湖北，武汉房价高高在上，其他城市的表现就相对疲弱。


我们今天要说的四川楼市，就属于后一种。这种模式的争议一直存在，有人认为“一城独大”能够提升当地楼市的吸引力，有人却觉得不利于形成“以点带面”的健康楼市结构，用一个词来形容，那就是“失衡”。在人口方面，3月19日公布的四川省人口统计公报显示，2018年四川常住人口8341万人，比上年增加39万人。其中，2018年成都常住人口1633万人，比上年增加28.53万人，占全省增量的73%左右。


7成以上的人口流入，意味着成都拥有其他省会城市无法企及虹吸能力，但换个角度来看，也是其他地市人口流出的证明。以达州、广安、南充、资阳、宜宾五城为例，人口流失近年来维持100万人以上的增速，全部达到了30%以上的比例，有媒体做过统计，按照人口流出的方向，基本都涌向了广东、浙江、福建三省。


当然，这是所有人口大省都会面临的情况，比如郑州在过去五年间，是河南唯一一个净流入城市，而安徽各城的流动人口大量涌向长三角。问题在于，我们之所以说四川楼市“失衡”，是在成都不断扩张的前提下，其他地市房价水涨船高。凉山、甘孜均价破万，绵阳、达州突破8000，资阳、南充、眉山、遂宁单价全部在7000-8000的区间内，对比各市动辄上百万的人口流出，这种奇异的反差，自然给人一种当地楼市高估的感觉。


库存方面的数据更能说明问题，以南充为例，2018年商品房销量约935万平米，居全省第二，同比增幅高达62%，但截至年底南充商品房库存为123.78万平米，同比增加了52.2%。遂宁商品房库存为551.69万平米，同比增长4.29%，去化周期长高达33.5个月，两地都面临库存激增的窘境。简而言之，省内人口都争先恐后的流向成都，而其他地市在流出的同时，房价一直维持高位，商品房库存还在持续增加。


成都市内的锦江、青羊、武侯三区房价都在两万以上，但边缘的温江、郫都、新都区房价都在万元左右，如果跟其他地市再做一个对比，似乎绵阳、南充、广安这些城市就不再具备吸引力。这种失衡的结构，还能维持多久，或者说，四川楼市未来会演化成什么样子？有个数据可以参考，2019年的棚改目标，四川从25.5万套下调至15万套，同比减少41%，虽然没有河南、山西动辄降幅70%那么高，但也对其他地市的房地产形成了较大压力。


还有一个因素要考虑，成都楼市之所以去年下半年开始降温，与严厉的按家庭限购不无关系，这也从一定程度上影响了人口落户买房的动力，未来一旦有所松动，势必会进一步吸引省内人口的的进驻。从这两方面来看，其他地市的高房价很难一直维持，尤其是均价8000元以上的楼盘，去化率会持续降低，而成都楼市的扩张之路不会停止，边缘区域会迎来更多的人口填充。各地市房价下降回归合理，才能对冲人口流出的尴尬与库存激增的隐忧，而成都市内核心区房价企稳，远郊覆盖的人群和资源不断蔓延，也将是大势所趋，这可能就是未来几年四川楼市要走的路
来自: Android客户端

克零顿

说个锤子，我当时也纠结过这个问题！是选择成都买房还是遂宁，个人不喜欢成都总感觉在成都是在异地他乡！叶落归根的思想让我放弃成都选择遂宁！现在有点后悔了
来自: Android客户端

来自 遂宁网 App 客户端 - [您的言论影响遂宁]

走路哥

遂宁500多万平方的库存， 开发商老壳痛了

波娃子

成都近段时间对遂宁不错，

戏里小人物

其他城市要想吸引人， 除非工资提高，房价下跌。

大米饭666

波娃子 发表于 2019-10-29 10:28
成都近段时间对遂宁不错，

是啊，这是个好现象
来自: Android客户端

来自 遂宁网 App 客户端 - [您的言论影响遂宁]

704230

人往高处走，水往低处流，成都好挣大钱都嘛。

glue205

嘞娃儿

戏里小人物 发表于 2019-10-29 10:27
其他城市要想吸引人， 除非工资提高，房价下跌。

还有个除非，除非遂宁成为省会

三枫

成都现在新修的干道都是16车道，遂宁才六车道，人家是康庄大道，所以都往哪里去了
来自: Android客户端

来自 遂宁网 App 客户端 - [您的言论影响遂宁]

三枫

看嘛，遂宁哪门 搞得赢成都哦
[qf_video w=419 h=900 poster=http://pic.app.suiningwang.com/20191029_204151_1572358089354.mp4?vframe/png/offset/0]http://pic.app.suiningwang.com/20191029_204151_1572358089354.mp4?482[/qf_video]
来自: Android客户端

来自 遂宁网 App 客户端 - [您的言论影响遂宁]

a`学者

你又在乱说，人家不是说了遂宁房子不得够还得涨！明年物流港都一万了！
来自: Android客户端

来自 遂宁网 App 客户端 - [您的言论影响遂宁]

zxj

你这个是错误的理解，前些天去看房子耍，卖房的姐姐说了，明年房子还要涨，涨到一万五，所以我果断没买，等到一万五了再买。我是农村的，啥都不懂，你别骗我。

wy798075451

得涨到2.5万才买 现在这么求低买了没得逼格

已是曲中人

波娃子 发表于 2019-10-29 10:28
成都近段时间对遂宁不错，

我表示还可以搬了几个大工业过来
来自: Android客户端

来自 遂宁网 App 客户端 - [您的言论影响遂宁]

黑侠子

是这个意思.  遂宁这种城市将来房地产下跌有可能会很惨,  如果成都一放开限购的话. 将会大量遂宁人跑去成都. 将要卖掉遂宁的房子!

成都新盘代理

需要到成都购房的朋友可以私信我

成都新盘代理

微信号： CDXP888888(注明，遂宁网）

上士甲壳虫

如果能在家乡好好发展 哪个愿意背井离乡的出去闯 遂宁房价这么高工资又这么低 这是逼人出走 我丝毫不怀疑再过二三十年 遂宁这些所谓的新区会变鬼城