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近年来，受产业转移叠加人口结构变化等多方面因素影响，收缩城市数量明显增多。典型如东北地区，因资源枯竭、产业结构性调整，以鹤岗为代表的多个城市一度沦为空城。而在城市不断分化的大背景下，这类收缩城市房地产市场将如何走向？哪些城市更有望摆脱收缩泥潭？ 产业、人口变化改变城市化增长逻辑收缩型城市始被关注 收缩型城市呈现出就业机会明显减少、人口大量流失、城建逐步破败，城市进入新一轮“收缩周期”。 事实上，城市本就不可能永远扩张，一味遵循城市不断扩张、人口持续增长的单一发展逻辑既不符合历史客观规律，也有悖于追求资源合理配置、实现社会总效益最大化的初衷。可以预见的是，在经济增长减速换挡、人口总量趋于平稳的时代背景下，在鼓励生产要素合理充裕流动、逐步放开户籍限制的政策引导下，收缩型城市会越来越多。 收缩型城市筛选维度：从人口、经济及财政收入。 一、收缩城市特征：人口减少、经济衰退、市容衰败 参考国际权威研究联盟——收缩型城市国际研究网络（SCIRN）的定义，收缩城市是指人口总量大于10万且人口密集、城市大部分区域连续2年以上出现人口流失且经历经济变革或结构调整等问题的城市。 城市收缩通常有三方面特征——人口减少、经济衰退、市容衰败，具体来说： 人口减少是城市收缩的首要特征，既包含人口尤其是劳动年龄人口的机械流出，也包含因少子化和老龄化等结构性因素导致的人口自然衰减。 经济衰退是城市收缩的另一大表征，体现在地区生产总值负增长、财政收入下滑等方面。但需要指出的是，经济衰败并非城市收缩的必有特征，一方面产业结构调整引发的城市收缩可能伴随着经济增长，另一方面过去地方“唯GDP论”的政绩观和发展观长期占据主导地位，在此特殊背景下，城市收缩常常与经济增长并行不悖。 在经历了较长时期的人口流失、经济衰退后，城市收缩的第三表征为城市空间衰败或品质下降，譬如基础设施更新明显滞后、商业和住宅空置率明显提升、城区内空地荒地明显增多。 值得说明的是，在城市收缩过程中，人口减少、经济衰退、市容衰败三者之间的影响机制并非一维的、线性的，而是多维的、循环的反馈过程。 二、筛选标准：城区人口减少为主，GDP及财政收入下滑为辅 三、区域分布：收缩城市地域分布相对集中，东北地区占比近四成 收缩动因及类型：资源枯竭、产业结构调整、传统人口输出及核心城市周边 31个收缩城市划分类型： 其一，资源枯竭型城市，包括鞍山、大庆、抚顺、阜新、鹤岗、淮北、鸡西、攀枝花、石嘴山、乌海和营口。资源枯竭型城市大都套上了资源的“魔咒”，随着资源趋于枯竭，产业陷入“休克式”剧烈调整，本地人口被迫向外迁移。 其二，产业结构调整型城市，包括巴彦卓尔、赤峰、佛山、衡阳、佳木斯、洛阳、三明、沈阳、通化和长治。在产业结构不断调整优化的过程中，产业人口结构随之动态优化调整，传统产业人口向外迁移，新兴产业人口则逐步聚集，阶段性出现城区人口总量净流出的局面。 其三，传统人口输出型城市，包括白城、达州、嘉峪关、揭阳、金昌、遂宁和中卫。受限于产业基础薄弱、经济欠发达，传统人口输出型城市颇有“甘为他人做嫁衣”的味道，本地人口不断向周边省市以及经济发达地区聚集。 其四，核心城市周边卫星城市，包括嘉兴、辽阳和玉溪。这类卫星城市大都在核心城市“1小时通勤圈”，经济发展水平、居民收入、市政配套等多方面较核心城市皆存较大差距，叠加产业经济的短板效应，人口长期被吸附，本地人口仍向核心城市聚集。 传统人口输出型（遂宁）： 经济始终是短板，低收入倒逼人口加速外流 传统人口输出型城市劳动力资源丰富，但产业基础相对薄弱，经济短板效应明显，居民收入水平整体偏低。因此，本地人口更愿意外出务工，人口不断向省会城市以及经济发达地区迁移，且有加剧的趋势。 典型如遂宁，乃是传统的人口输出型城市，百万级劳动人口终年外出打工。 四川省经济可谓是成都一家独大，成都经济规模优势显著，GDP长期领跑全省。2018年，成都GDP多达15343亿元，远高于第二名绵阳2304亿元。虽然遂宁位于成渝两大核心城市辐射范围，但经济发展不振，2018年全市GDP1221亿元，在全省21个地级市中排名倒数第8位。 受限于经济发展不振，叠加收入水平偏低，长期以来遂宁均是人口输出型城市，常住户籍人口比低于0.9，每年将近50万户籍人口净流出，终年外出打工的劳动力更在百万级。2016-2018年，遂宁常住人口由330万人降至320万人，两年间常住人口净减少约10万人，显示人口正加速外流。 传统人口输出型：潜在自住需求及购买力皆不济，楼市步入瓶颈期 1、市场规模：楼市步入瓶颈期，成交规模增长上限尽显（略） 2、潜在供应：供地略显过量，长期去化压力仍有隐忧（略） 3、潜在需求：净迁出人口持续提升，潜在购房需求增长受限 4、支付能力：房价收入比突破合理区间，购买力明显不济 传统人口输出型城市楼市不容乐观 数据出处：克而瑞地产研究
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发表于 2020-5-15 15:35:51
变色卡
千斤顶
发表于 2020-5-15 19:29:07
，个人觉得，遂宁还是不错的！！！
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