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（部分摘自网络）遂宁位于川中，连接成都与重庆，但不直接与成都相邻，而是与三阳即绵阳、德阳、资阳相邻，另外与南充相邻。
射洪2016年公布的基准地价为：县城1级地价2235元每平米，县城高于金华镇>沱牌镇>仁和镇>太乙镇>洋溪镇。
未列出的乡镇分别为金家镇1级640元每平米，复兴镇570，天仙镇530。
按照年利率4%推算到2020年，射洪市的市区1级地价（范围见下图）为2719元每平米，按照容积率2.0计算楼面价为1360元每平米。按照市场竞争之后的溢价20%估算成交价约为1632元每平米。
（二）大英县地价
难以查询到大英县近期的基准地价，下图是2011年的成果，按照年利率4%推算到2020年，大英县的1级地价为1820元每平米，如果按照5%的每年涨幅的话2020年为2004元每平米。
下面取整数2004元每平米，按照容积率2.0计算楼面价为1002元每平米。从基准地价到实际成交价的溢价假设按照20%估算，实际楼面价大约为1200元每平米。
（三）蓬溪县地价
蓬溪县的基准地价不够透明，使用实际市场价来代替。难以找到县城的地块成交情况，下面的地块位于金桥新区，更接近市区而不是蓬溪县城。
蓬溪金桥新区的2019年地块拍卖价格为180万元每亩，楼面价为1125元每平米，推算2020年的价格为1170元每平米。
（四）安居区地价
安居区的基准地价情况不够透明，难以查询到有关信息，也缺乏住宅用地的实际成交公示，但是有大量的工业用地成交情况，如下表，位于安东大道南端西侧的一块130亩土地只需要6.4万元每亩。
2020年5月安居区拍卖的一块商业用地起始楼面价格达到1961.54元每亩，同期拍卖的另一块与之相邻的住宅用地价格为1125元每平米，假设溢价20%（具体视竞争激烈程度而定）被房地产商拿下，那么楼面价达到1350元每平米。
（五）船山区地价
上表为2018年基准地价，按照年利率5%推算2020年的1级地价应为1929元每平米，按照容积率1.8计算楼面价应为1072元每平米。
二、住宅造价、开发商其他成本与合理利润
造价方面，之前用过3个价格。用过的第一个价格是住建部2016版《装配式建筑工程消耗量定额》所附的投资估算指标，根据预制率20~60%的不同，价格从2000元左右升高到2400元左右，如装配式混凝土小高层住宅，PC 率40%时，价格为2134元每平米。用过的第二个价格是拆迁换房小区建设的招标控制价2400元每平米，但是招标控制价是最高限价，实际竞争中为谋求中标，成交价肯定低于该价，比如在2300元每平米左右，而承建商的成本肯定又低于这个2300。由于各地安置还房小区的建筑面积都很大，即便100元每平米的利润乘以30万平米，也可以获得纯利润3000万。用过的第三个价格是计算住宅建筑约17个分部分项工程的成本，从而估算出造价约为2000元每平米。在本文中，按照2100元每平米计算住宅造价。
开发商其他成本包括税费约20%，利息约10%，合理利润约5%，实际利润约11%。
从本文开始，第一次把货币发行量纳入考虑范围。M0流通中货币过多，则会有大量热钱，用于日常消费，炒高日常物价，不会影响房价。如下表。2020年1月流通中货币为93249.16亿元，2020年6月缩减为79459.41亿元，我国人口目前为14.0005亿人，按照14亿人计算，则人均由6660元缩减为5676元。个人认为这反应了由于今年疫情，大家的定期存款增加，日常零用减少。还可能由于微信、支付宝的大量使用，他们与电子银行直接相连，大家并不需要取钱，也可以应付所有日常消费，因此M0连续缩减。
再看M1货币，是在M0的基础上，增加了单位活期存款，也就是公司企业、机关事业单位随时可以支付工资、采购物资和服务等所需的货币。2020年1月到6月从545531.79亿元增加到604317.97亿元，人均从38967元上升到43166元，增加10.8%，说明公家的钱比较热，随时可以用于生产或投资，但通常不直接影响房价，可能影响股价，这一块需专家指点，后面的文章将更清晰。
货币与准货币M2，是在M1的基础上，主要增加了居民储蓄和单位定期存款。2020年1月到6月，从约202万亿元增加到了约213万亿元，相当于人均14.4万元增加到了15.2万元，增长幅度5.4%，仅仅是M1增幅的一半，说明大家把定期存款转化为活期存款等现金，认为股市等投资的收益高于定期存款。这可能影响到房价。但房价的情况比较特殊，它在短期内难以出手，但是在中期内5年左右可能出手，也有长期/定期存款的作用。
三、遂宁房价
射洪市楼面价1632元每平米。
大英县楼面价1200元每平米。
蓬溪县楼面价1170元每平米。
安居区楼面价1350元每平米。
船山区1072元每平米，这个数感觉不太准确，主城区按道理应该高于射洪、安居等所有县市。不过也有例外，广安市区的房价就低于大多数所辖县市。
射洪市房价≈(楼面价+住宅造价)/(1-税费20%-利息10%-利润11%）=(1632+2100)/0.59=6325元每平米。比网络预测的5718元贵了600元。
大英县房价：（1200+2100）/0.59=5593元每平米，与网络预测价5647元很接近。
蓬溪县房价：（1170+2100）/0.59=5542，比网络预测价4679元贵了800多元，不过这是金桥新区的。
安居区房价（1350+2100）/0.59=5847元每平米，比网络预测价4619贵了1200，安居的房价这么低吗？
船山区房价（1072+2100）/0.59=5376，比网络预测价6556便宜了1200。
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发表于 2020-7-28 11:07:24
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