开年就踩油门,今年楼市基本稳了

拓荒者

作者：明源地产研究院
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众所周知，现在经济的主要矛盾在需求侧。

2024年，地产行业最重要的一件事，就是：稳投资、挖需求。
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开年前半个月，几乎每天都有新政策出台，购房政策放松的消息也不少，一线城市和特区的购房政策优化在继续加码。

上海调整公积金贷款政策，放宽了二套房的认定标准，降低了首付比例。

上海金山区也推出了买房即享受5年「轨交自由」的神操作。
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海口也一口气出台9条优化政策，部分放松了限售和限购。
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% d% B7 P" R$ ~- q虽然整体来看，基本都是在之前的政策框架内进行微调，没有太多重磅政策落地。但这些开年政策“大礼包”，也很明确地给今年定下了一个基调：

救楼市，依然是今年的主旋律。
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从全国层面来看，救市的重头戏，将放在今年压下重注的「三大工程」领域。这也将是2024年稳楼市的基本盘。

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结构性货币政策发力
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定向放水三大工程

4 V5 K) L* O& b! j9 ~) W3 I开年前半个月，三大工程+房票安置+低息PSL的一套政策组合拳打得很高调。

2 d5 I- x3 D" j. b, O首先，是结构性货币政策托底。
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; f- I/ z, y, s& a开年第一周，被市场寄予厚望的PSL终于重启。PSL作为2014年棚改大潮中，助推楼市起飞的货币工具，再次成为重要的救市手段。
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: I$ A; j9 q& }3 I; h. `2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元。为有史以来单月发行第三高，定向放水「三大工程」（保障房、城中村改造、“平急两用”设施）。

0 V7 V4 L5 V! ?( C* F这能够很大程度上解决“三大工程”实施进展中最大的资金难题，加速保障房收储、以旧换新、城中村改造的推进速度。预计将拉动近万亿规模的投资增量，可以在很大程度上弥补房地产投资下滑的缺口，有效缓解行业的下坠趋势。

另外，1月5日，央行、金融监督管理总局也发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。去年引起高度关注的住房租赁「金融17条」，终于正式落地了。

去年计划的总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，也已经得到央行批复，将用于支持8个试点城市购买商品房用作长租房。8个试点城市分别是天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南。戳这里，了解保障房运营管理平台

: E! J, {- `. G0 F: d$ v' X这笔购房贷款，年化利率约为3%，借款期限长达30年。相当于央行给了1000亿，让8个城市的国企作为首付款，去买商品住宅。

政府直接下场买房，能在扩大保障性住房供给的同时，缓解新房市场库存压力。通过定向的货币宽松，避免了进一步加重地方债务负担。

城投平台作为借款主体，购买城投体系内的现房，纳为保租房，只要租金能覆盖利息，就相当于将城投原本的债务，置换成了永续债。短期内，地方政府也能通过城投平台融到一笔钱，缓解地方化债压力。
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其次，是「三大工程」推进加速，拉动需求增量。

当下的房地产最棘手的问题，是有效需求不足。以前的购房主力，也就是千万个普通人，没有购买力了。要去化库存，就要找到新的需求。
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# F& d, @7 A. D, W  L/ O: y2 i新的需求在哪里？
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0 L- A+ W5 ^6 ^/ k/ b一部分是政府直接下场买。也就是前面提到的，政府作为保障性住房的提供主体，尽快把潜在需求释放出来，收购存量房屋，平衡市场供需。

另一部分就是土地资源错配，造成的大量旧改需求。超大特大城市的城中村改造，已经开始加速。

, l+ z2 `( ]  S' U4号，深圳推出有关三大工程之一——「城中村改造」的征求意见稿，将城中村改造的一二级联动机制，改为一二级分离。拟通过引入前期服务商，划分优先拆除范围等方式，加快旧改推进速度。
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5号，广州第一张“发票”发出，一线城市旧改「房票安置」的靴子，时隔半年，也终于落地了。相较于返迁和货币化安置，房票安置将更有助于在短期内将制造需求，达到楼市去库存的目标。

总的来看，通过PSL，弥补房地产投资下滑的缺口，对地产投资形成一定的支撑；通过租赁团体购房贷款、旧改加速和房票安置，同步制造需求和购买力，对需求侧形成托底作用。

这套组合拳下，能最大程度实现资源的重新配置，也成为2024楼市企稳回暖的重要砝码。戳这里，了解保障房运营管理平台


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楼市复苏的关键
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: a% P+ ?, z3 }' w' D$ V, o依然需要在需求端发力

「三大工程」＋PSL将为2024年房地产发挥托底作用，但是很难像14年棚改那样，对楼市起到立竿见影的刺激效果。
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" W3 x9 G6 w7 P) |- y5 u一是市场供需关系已经发生深刻变化。
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上一轮的棚改＋PSL之所以能够快速引爆市场，主要是因为企业和购房者的积极响应，地方政府、开发商、购房者，都主动加杠杆，实现了涨价去库存的循环。
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而目前的行业现状正普遍处于信用收缩的阶段。且中央对地产供求关系，已经发生了深刻的转变。这一轮的PSL，重点是用于对冲地产旧模式的投资下行，而非重新开启传统商品房市场的新一轮繁荣。

PSL支持的「三大工程」项目，都要以“不发生隐性债务”、“资金平衡”、“保本微利”为原则，和上一轮涨价去库存的模式完全不同了。
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二是资金投放的整体规模有限。

+ e$ H$ d) J. m4 [对比14年和22年的前两次PSL投放规模，目前的3500亿，要对楼市起到明显的拉动作用，力度还不够，还需要持续的后续投放。

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按照目前机构的中性预测，今年整体的投放规模可能会在万亿以内，如果按照这个规模，将有助于楼市企稳，但还不具备掉头起飞的条件。
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/ A8 B9 A5 ~; V( r- V三是「三大工程」更多解决供应侧的问题，对需求侧的提振有限。
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3 B; {* G+ M) B+ k) G# P7 DPSL要在需求段发挥作用，主要是依靠城中村改造的货币化安置，源源不断的制造有效购房需求。但这一轮旧改主要集中在22个超大特大城市，且拆改模式和上一轮棚改有了根本变化。
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1 P. h0 K$ X5 s4 _- s按照63号文划定的“四道红线”——拆旧比不高于 20%，拆建比不高于 2，就地、就近安置率不低于50%。加上城中村改造成本测算难、资金占用周期过长，也导致推进速度相较棚改更慢，房企参与积极性更弱。

3 [/ ^$ \' w6 d  {+ w根据CRIC测算，在四道红线规范下，22个超大特大城市的城中村改造，对地产销售贡献度可能仅在1%-3%，就算大幅缩短拆改周期和提高拆旧比，也仅为3%-11%。因此，在规模和范围上，此轮城中村旧改对地产销售的拉动作用，将很有限。

4 r7 _# J9 T5 D  k4 R另一方面，配售型保障房和保租房的规模增长，虽然能够有效拉动新开工和开发投资，对存量房屋的收储，也能在一定程度上缓和部分城市的库存压力，但可能进一步分流市场刚需购房需求，反而加大部分城市的房价下跌压力。

总的来看，开年这一波操作，重点都是为今年的楼市托底，进行前置发力。

& r5 q: @: I+ k可以看出，今年助力房地产行业企稳的目标和决心，是非常明确的。如果行业回暖不及预期，不排除短期内会有更大力度的提振政策出台，值得大家期待。
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