开年就踩油门,今年楼市基本稳了

拓荒者

作者：明源地产研究院
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0 C1 e5 `$ G1 M0 z众所周知，现在经济的主要矛盾在需求侧。

2024年，地产行业最重要的一件事，就是：稳投资、挖需求。
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开年前半个月，几乎每天都有新政策出台，购房政策放松的消息也不少，一线城市和特区的购房政策优化在继续加码。
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% D" U$ C# ^, i5 V/ g3 {上海调整公积金贷款政策，放宽了二套房的认定标准，降低了首付比例。

上海金山区也推出了买房即享受5年「轨交自由」的神操作。
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4 ^: X2 K5 ^/ y4 z' H海口也一口气出台9条优化政策，部分放松了限售和限购。

& \: R% R: Y; |% k3 G! ~+ n虽然整体来看，基本都是在之前的政策框架内进行微调，没有太多重磅政策落地。但这些开年政策“大礼包”，也很明确地给今年定下了一个基调：

: q  b) g8 x% F救楼市，依然是今年的主旋律。
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% e- U  k8 r! I2 o. t从全国层面来看，救市的重头戏，将放在今年压下重注的「三大工程」领域。这也将是2024年稳楼市的基本盘。
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- w% Y# j+ W' o' m% J$ i  {0 e0 D0 z结构性货币政策发力
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定向放水三大工程

开年前半个月，三大工程+房票安置+低息PSL的一套政策组合拳打得很高调。

% w6 q3 k3 d, [2 ]) V& i. N首先，是结构性货币政策托底。

开年第一周，被市场寄予厚望的PSL终于重启。PSL作为2014年棚改大潮中，助推楼市起飞的货币工具，再次成为重要的救市手段。

2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元。为有史以来单月发行第三高，定向放水「三大工程」（保障房、城中村改造、“平急两用”设施）。

这能够很大程度上解决“三大工程”实施进展中最大的资金难题，加速保障房收储、以旧换新、城中村改造的推进速度。预计将拉动近万亿规模的投资增量，可以在很大程度上弥补房地产投资下滑的缺口，有效缓解行业的下坠趋势。
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另外，1月5日，央行、金融监督管理总局也发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。去年引起高度关注的住房租赁「金融17条」，终于正式落地了。
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- w7 ^# I( ?9 v9 m7 \( P1 s9 v, J去年计划的总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，也已经得到央行批复，将用于支持8个试点城市购买商品房用作长租房。8个试点城市分别是天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南。戳这里，了解保障房运营管理平台
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这笔购房贷款，年化利率约为3%，借款期限长达30年。相当于央行给了1000亿，让8个城市的国企作为首付款，去买商品住宅。
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政府直接下场买房，能在扩大保障性住房供给的同时，缓解新房市场库存压力。通过定向的货币宽松，避免了进一步加重地方债务负担。
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城投平台作为借款主体，购买城投体系内的现房，纳为保租房，只要租金能覆盖利息，就相当于将城投原本的债务，置换成了永续债。短期内，地方政府也能通过城投平台融到一笔钱，缓解地方化债压力。

' |9 i! A( {4 l, g# J其次，是「三大工程」推进加速，拉动需求增量。

( t. i! R: |" A当下的房地产最棘手的问题，是有效需求不足。以前的购房主力，也就是千万个普通人，没有购买力了。要去化库存，就要找到新的需求。

新的需求在哪里？

& d) ?* H; t+ q- C6 O( b1 S+ g一部分是政府直接下场买。也就是前面提到的，政府作为保障性住房的提供主体，尽快把潜在需求释放出来，收购存量房屋，平衡市场供需。
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另一部分就是土地资源错配，造成的大量旧改需求。超大特大城市的城中村改造，已经开始加速。
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4号，深圳推出有关三大工程之一——「城中村改造」的征求意见稿，将城中村改造的一二级联动机制，改为一二级分离。拟通过引入前期服务商，划分优先拆除范围等方式，加快旧改推进速度。

; c4 r% h6 S' R3 V. }5号，广州第一张“发票”发出，一线城市旧改「房票安置」的靴子，时隔半年，也终于落地了。相较于返迁和货币化安置，房票安置将更有助于在短期内将制造需求，达到楼市去库存的目标。

总的来看，通过PSL，弥补房地产投资下滑的缺口，对地产投资形成一定的支撑；通过租赁团体购房贷款、旧改加速和房票安置，同步制造需求和购买力，对需求侧形成托底作用。
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这套组合拳下，能最大程度实现资源的重新配置，也成为2024楼市企稳回暖的重要砝码。戳这里，了解保障房运营管理平台

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8 s2 L1 l! C9 L- p2 ]楼市复苏的关键

8 W" e6 t' P( A0 T依然需要在需求端发力
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& V1 U2 ?& t+ L6 D/ d2 u8 Q" w「三大工程」＋PSL将为2024年房地产发挥托底作用，但是很难像14年棚改那样，对楼市起到立竿见影的刺激效果。
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一是市场供需关系已经发生深刻变化。

上一轮的棚改＋PSL之所以能够快速引爆市场，主要是因为企业和购房者的积极响应，地方政府、开发商、购房者，都主动加杠杆，实现了涨价去库存的循环。
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而目前的行业现状正普遍处于信用收缩的阶段。且中央对地产供求关系，已经发生了深刻的转变。这一轮的PSL，重点是用于对冲地产旧模式的投资下行，而非重新开启传统商品房市场的新一轮繁荣。

7 m9 C( G- G8 Q. QPSL支持的「三大工程」项目，都要以“不发生隐性债务”、“资金平衡”、“保本微利”为原则，和上一轮涨价去库存的模式完全不同了。

9 }# H/ ~# B' C; @二是资金投放的整体规模有限。

/ o6 p) t, g. K& Y8 K对比14年和22年的前两次PSL投放规模，目前的3500亿，要对楼市起到明显的拉动作用，力度还不够，还需要持续的后续投放。
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5 C9 \9 m) b$ O1 p- r按照目前机构的中性预测，今年整体的投放规模可能会在万亿以内，如果按照这个规模，将有助于楼市企稳，但还不具备掉头起飞的条件。

三是「三大工程」更多解决供应侧的问题，对需求侧的提振有限。

PSL要在需求段发挥作用，主要是依靠城中村改造的货币化安置，源源不断的制造有效购房需求。但这一轮旧改主要集中在22个超大特大城市，且拆改模式和上一轮棚改有了根本变化。
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# J3 j; p! j9 w3 i* d按照63号文划定的“四道红线”——拆旧比不高于 20%，拆建比不高于 2，就地、就近安置率不低于50%。加上城中村改造成本测算难、资金占用周期过长，也导致推进速度相较棚改更慢，房企参与积极性更弱。

! k7 C7 X( B6 b$ Z根据CRIC测算，在四道红线规范下，22个超大特大城市的城中村改造，对地产销售贡献度可能仅在1%-3%，就算大幅缩短拆改周期和提高拆旧比，也仅为3%-11%。因此，在规模和范围上，此轮城中村旧改对地产销售的拉动作用，将很有限。
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另一方面，配售型保障房和保租房的规模增长，虽然能够有效拉动新开工和开发投资，对存量房屋的收储，也能在一定程度上缓和部分城市的库存压力，但可能进一步分流市场刚需购房需求，反而加大部分城市的房价下跌压力。
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6 H" {2 a3 L( z4 M( i& \总的来看，开年这一波操作，重点都是为今年的楼市托底，进行前置发力。

) Z  r5 V, d4 ?, c2 @$ F" O可以看出，今年助力房地产行业企稳的目标和决心，是非常明确的。如果行业回暖不及预期，不排除短期内会有更大力度的提振政策出台，值得大家期待。

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