REITs市场持续走低,啥情况

独秀 · 发表于 2024-1-29 09:09:35

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作者：明源地产研究院

2024年伊始，以“稳健”著称的公募REITs没有延续23年的上涨势头，集体遭遇持续下跌，近一个月以来，29只已上市的公募REITs中已有6只因为跌幅较大而暂时停牌。

1月12日，作为今年发行的第一只公募REITs，保租房公募REITs中第五单，目前规模最大的保租房公募REITs产品，城投宽庭保租房公募REIT自申报成功以来就受到市场持续关注，这也是我国第30只公募REITs。但其在上市首日开盘10分钟跌超10%，截至下午收盘，临收盘2分钟跌幅收窄至0.07%，仍处于破发状态。

而REITs市场开年持续走低，原因何在？REITs产品还值得投资吗？今天让明源君带你详细解读看看。

市场波动受底层资产运营情况影响

也是市场重新定价的动态过程

目前，已上市的30只公募REITs总市值大约为800亿元。今年以来，中证REIT指数跌幅超过7%，按照资产类型来看，产业园、高速公路、仓储物流、生态环保、清洁能源、保租房类公募REITs平均跌幅分别为12.66%、1.14%、21.55%、1.65%、3.42%、7.33%（截至2024-01-12收盘，数据来源：Wind）。

从底层资产种类来看，产权类REITs如产业园、仓储物流和保障房类在本轮下跌中跌幅相对较大，而现金流相对充沛、经营确定性高的高速公路、生态环保和能源等特许经营权类则相对较为“抗跌”。

其中有很大一部分原因是产权类公募REITs受出租率与租金的影响较大。而随着近日多只公募REITs发布2023年底层资产运营成绩单，投资者预期发生调整，资产实际运营情况与招募说明书相对乐观的预期直接影响了市场情绪。

具体来看有两点：

其一，部分底层资产项目运营业绩不达预期，引发市场忧虑

根据wind数据统计，近一个月因为跌幅较大而暂时停牌的公募REITs包括产业园REITs，如华夏和达高科REIT、华安张江产业园REIT等，以及仓储物流REITs，如嘉实京东仓储基础设施REIT、中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT等。

嘉实京东仓储基础设施REIT开年至今累积跌幅近30%，可以说是领衔行业跌势，其中很大一部分原因是其发布的关于武汉项目主要承租人续租情况公告显示降租续约，新租约的租金较旧租约下降了13.16%。产业园如和达高科REIT发布的2023年下半年主要运营数据，显示底层资产和达药谷一期项目、孵化器项目新签租约平均租金均发生环比小幅下滑……

所以整体来看，仓储物流类项目的续租调价、产业园类项目的出租率和租金不达预期，引起了市场对REITs整体情况的担忧。这样的大跌趋势下，不少基金管理人和原始权益人行动起来，开始采取自救措施，通过增持REITs产品、积极沟通交流等手段来稳定市场预期。

其二，市场整体流动性相对较弱，叠加机构调仓动作引发价格负反馈

除了经济修复预期反复引起的下跌之外，其实还有一点原因是市场流动性较弱，尤其在机构投资者较为集中、行为趋同的背景下，在宏观经济基本面修复不及预期、部分项目业绩承压的影响下，投资人多采取谨慎观望态度，导致整体市场流动性不足、换手率较低，以及一些机构的赎回或调仓行为也引起下跌，阶段性跌幅被短期放大。

事实上，当前REITs市场整体波动，是一种定价逻辑的深度重构，这个过程会让市场更加贴切的反应风险溢价和投资价值，也促使企业更加关注底层资产的运营管理水平。

公募REITs发展前景依旧

长期价值仍值得期待

实际上，我们认为目前REITs的下跌是暂时性的，并且是周期性影响，因为其实公募REITs的底层资产是真正在运营发展的，并且大部分都属于现金流相对较好的优质资产，所以当运营向好，造血能力回升后，或许会迎来REITs新的前景，其长期价值仍值得期待。我们也来看看一些政策暖风和利好步伐。

一、社保基金、公募FOF资金将REITs纳入投资范围，为REITs市场引入新的“源头活水”

首先，2023年12月6日，财政部发布《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，主要是针对投资范围和比例进行了调整，其中拟将公募REITs纳入全国社保基金投资范围，社保基金“开闸”投资公募REITs，一方面让投资者结构不断优化，有力提振市场信心和投资热情，稳定预期；另一方面这一长期资金的引入，将促进REITs市场的平稳运行，也发挥长期资金定价能力，引导估值合理预期，对我国REITs市场高质量发展有重要意义。

另外，公募FOF也加入了REITs的“救市”大军。近日，多家基金管理公司宣布，明确公募REITs纳入FOF基金投资范围，截至目前，已有255只FOF可投资REITs资产，占全市场FOF产品总数的一半以上。FOF基金带来潜在增量资金入场，促进底层资产的价值发现，同时投资者结构也能有所丰富。REITs纳入FOF的投资范围，也标志着公募REITs逐步获得资本认可，其实有助于两类产品形成长期双赢格局。

公募REITs的长期投资价值将进一步凸显。短期来看，传递了积极的投资信号，缓解流动性压力，中长期来看，长期资金活水的引入有利于REITs市场恢复活力，从而起到投资“稳定器”的作用。

二、消费类公募REITs落地，提振消费，构建我国不动产金融新循环

2023年3月，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，明确将消费基础设施纳入REITs发行范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，商业类资产被正式纳入REITs体系中。

截至目前，申报消费基础设施公募REITs的项目已有多家，首批四单消费类公募REITs已全部通过交易所审批，分别是华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏金茂购物中心REIT和嘉实物美消费REIT，此外，华夏首创奥特莱斯REIT、华安百联消费REIT也已正式申报，消费基础设施REITs发展进程大幅加快。

我国消费基础设施存量充足，商业不动产规模巨大。不管是现有存量还是未来新增，我国的商业不动产规模都有一定的发展潜力，消费基础设施公募REITs的发展可有效解决退出困难问题，有望给商业不动产带来“第二春”。

另一方面，其对于拉动内需、扩大消费、服务实体经济具有重要意义，有助于进一步促进我国经济的高质量发展。同时未来也将有更多尚未覆盖的资产类型纳入公募REITs，有望进一步延伸至办公楼、酒店等领域，并形成示范效应。

三、“首发+扩募”双轮驱动格局已成，多层次REITs市场将助力更多优质资产盘活

2023年6月，首批4只公募REITs扩募项目顺利上市，分别是博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT、华安张江REIT和中金普洛斯REIT，募资规模合计超过50亿元，标志扩募机制正式落地。

其实从海外经验看，扩募是REITs产品的核心特征，通过扩募实现规模增长是海外成熟REITs市场的标准动作。以美国为例，2015年至2022年，美国REITs市场扩募单数为首发的20.72倍、扩募规模是首发规模的20.46倍。

扩募的重要价值其实有三点：

1.扩募为优质资产装入提供了可参考的路径，推动多层次REITs市场的建立

我国基础设施存量资产类型多且数量庞大，倘若每处基建资产均发行一个新REITs产品，市场上REITs产品将会变得十分繁杂，公募基金与底层资产“一对一”的形式实际上是限制了REITs的运作效率，并且单个底层资产的收入和价值波动性较大。

扩募意味着更多优质成熟的基础设施资产可装入公募REITs，降低个别资产经营风险对公募REITs产品整体的负面影响。另外，通过继续装入新的优质资产，稳定REITs产品的存续期限，可以说是将重心从单一项目的价值创造转到真正的REITs基金产品的更显著价值提升上。

2.扩募申报流程简化，加快促进基础设施项目投资-运营良性循环

扩募规则中明确说明扩募募集资金应用于新购入资产，同时允许用于重大改造等非收购基础设施项目。这种规则其实是一种“新陈代谢”的方式，加快引入社会资本的节奏，更有助于基础设施项目持续稳定发展，原始权益人也更愿意将持有的优质资产作为公募REITs底层资产，减少资金占用比，让“开发-培育-运营-再开发”的价值链加速良性循环发展。

另外，扩募也不同于首发，扩募流程和手续相对简化，发行人有合适资产，不用再走一遍发行流程，扩募流程就可以将资产装入到REITs中，便利原始权益人和基金管理人，提升REITs运作效率。

3.扩募让平台属性价值凸显，向“资产上市平台”模式进一步进阶

公募REITs本质是通过将运营成熟的资产打包上市，实现企业的“轻重资产”分离，REITs作为重资产平台、上市公司作为轻资产平台，打造资本“双平台”理想结构。扩募其实是帮助企业进一步实现资产整合从而创造出更显著的价值，可以说是具备“资产孵化”的特质。

原始权益人拿出更多更优质的资产，装入平台进行整合，同时企业内部会更注重存量资产的升级改造和价值提升，而装入REITs的资产变成现金流可减少企业资产对资金占用比例，加速资金回笼，也加速资产上市平台模式的高效运转。

从海外经验看，扩募是REITs产品的核心特征，通过扩募实现规模增长是海外成熟REITs市场的标准动作，可以说扩募的本质是将REITs打造成“资产上市平台”，而具有扩募机制的REITs产品便像是“上市公司”，具备了“壳”的功能，发行人通过市场机制增发份额收并购优质资产，优化投资组合，进一步实现上市主体的价值增长。

以资产收益率为核心

关注资产运营管理能力

做到“有效”管理

尽管中国公募REITs市场短期内出现震荡波动，但其实也是顶层政策配套和市场机制完善的必经之路。其实纵观全球REITs市场，都是在波动中向前发展的。要想让公募REITs可以高质量可持续发展，能够发挥其真正的战略价值，就需要从多方去考虑和提升。REITs的根本在于“管”，如何管好资产，提升自身资产价值和资产管理能力，如何管好资本，做到有效管理，都是企业需要首先思考的问题。

一、底层资产产权清晰和收益率提升，是两大核心要素

能够成功发行公募REITs首先要求资产是优质的，这里可以分两个维度，一个是资产产权清晰，一个是收益率达标并持续提升：

第一个是资产项目本身情况。除了项目在重点区域，属于重点行业会被优先支持外，项目的合规准入和规模标准可以说是严要求。基础设施REITs的底层资产产权清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收，未出现重大问题和合同纠纷等。236号文最新规定，资产首次发行项目评估净值不低于10亿元（保障性租赁住房其他项目不低于8亿元）。

第二个是资产运营和收益维度。首先是要能够持续运营，原则上经营3年以上，具有成熟的经营模式及市场化运营能力，并具有持续经营能力。其次是稳定的收益及现金流，投资回报良好，现金流来源有较高分散度，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。236号文最新调整，产权类项目（保障性租赁住房等）预计未来3年净现金流分派率原则上不低于3.8%

所以说，基础设施REITs发行对底层资产的规模、资产权属、收益、现金流等多方面均有明确要求，作为拥有资产的原始权益人来说，要做的是“把好资产拿出来做产品”，通过资产运营和资产管理能力的提升，让底层资产价值和收益获得稳定提升，实现“投资建设—运营管理—REITs融资—快速实现收益和资金回笼—扩大再投资以确保市场份额”的业务闭环，并持续提升产品管理规模和内在价值。

二、运营管理机构实力和基金管理人专业能力，同样至关重要

REITs资产的背后是运营管理能力，也就是除了资产的合规性外，运营机构实力也很重要，这里要求运营管理机构的同类项目运营管理经验，配备的运营管理人员，公司治理和财务状况等，不同项目会对应不同需要解决的问题。所以专业的事情要交给专业的人做。

对于基金管理人和外部管理机构，要从如何持续提升资产的运营管理能力，如何做好公募REITs的持续管理和运营效率提升，形成有效融合和协同去发力。

未来REITs的运营一定会呈现出高度专业化和精细化的格局。这里包括资本市场的投资运营能力、基金产品的运作管理能力、以及对底层资产的运营管理能力，比如做产业园运营，会考虑产业园的一些招租策略、优惠政策、引导政策等。

小结

展望未来，公募REITs作为盘活存量资产的重要工具，发展前景可期。随着多项政策的发布，从顶层制度、税收政策支持、扩募落地等方面不断完善的我国公募REITs发展框架，随着各类市场主体和增量资金的入场，以及底层资产种类和数量的不断增加，REITs市场一定会在不断加速中持续壮大和创新发展。

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