每周研究精读 | 从春节人口迁徙数据看人口流动新趋势;2024年两会房...

菠萝炒年糕

作者：克而瑞地产研究
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克而瑞研究中心“每周研究精读”，聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究成果，与各界探讨行业运行逻辑、变数及未来趋势。
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4 t) _0 c- k2 e- c/ f榜单
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5 C/ S0 w8 V7 o+ e5 J/ N& m. q+ Y9 B交付榜
% y4 o; h1 b" J# I. m- m& S) B, G7 o重磅！2023中国房企交付力TOP20
8 E' p! t! x1 f$ x( L十大交付力作品榜单发布！

( N' [" C9 ^+ Z# h; N长期来看，伴随着房地产市场的深度调整，房地产规模至上的时代已经过去。行业开始回归需求的本质，转而向低杠杆、精细化的内生型模式过渡。产品力、交付力、服务力方面的不断精进已成为行业的共识，也是房企践行长期主义的立足之本。作为房企与C端连接、增进口碑与信誉度的重要窗口，交付力的重要性不言而喻。只有不断提升交付品质、完善全周期交付服务体系，才能在激烈的市场竞争中行稳致远。

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代建榜
2 w" {( I! ^2 r4 [重磅 | 2023年中国房地产企业
3 W# X: \/ G/ t代建综合能力排行榜发布！
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2023年综合能力TOP30代建企业新增签约面积1.82亿平方米，按可比口径同比增长了25.5%，其中新增签约面积超1000万平米的企业共7家，新增签约面积合计达10876万平米，占TOP30企业新增签约面积的60%；其中绿城管理新增建面达3528万平方米，同比增长约25.0%。截止2023年末，TOP30企业代建总合约建筑面积已超7亿平方米。其中超过5000万平方米的有5家，合计面积达4.12亿平方米，占TOP30企业总规模的55%，行业集中度相对较高。目前代建细分赛道已经形成，相信随着越来越多的企业加入，未来的竞争格局或将愈发激烈。

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专题
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从春节人口迁徙数据看人口流动新趋势
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总体来看，本次春节迁徙在大方向上依然保持节前从一二线流入三四线、从沿海流向内陆，节后反之的一贯传统。四个一线城市仍是最具备人口吸引力的城市，待经济进一步复苏就业环境好转，人口的持续流入还将是城市房地产持续发展的主要支撑力；大部分二线城市在春节迁徙中也表现为先迁出后迁入，同样可通过提升经济活力、改善就业环境来吸引人口流入，但重庆作为人口净流出城市，则同时也需要在返乡置业上下足功夫，尽量留住更多置业人口。与此同时，一二线城市也亟待进一步完善租赁市场，以满足外来劳动力的居住需求。

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2024年两会房地产相关政策解读
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2024年3月4日-3月11日，全国两会召开，期间，《政府工作报告》、民生主题记者会、代表委员议案提案等都重点提及房地产行业。“两会”对今年的房地产工作做了哪些重要部署？怎样理解房地产发展新模式？保障房建设、城中村改造等重点工程的预期规模、效应和进展如何？

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观点
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行业透视
武汉二手升至近1年高点
新房来访增加成交仍弱 | 小阳春系列
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武汉楼市在春节后出现回升，主要是受到春节假期基数较低影响，从新房和二手房复苏情况来看，二手房韧性略强于新房，已达到近1年内高点，小面积、低总价房源备受刚需购房者青睐。目前新房成交整体延续低位波动，去化率基本也在2成以下，项目来访快速回升尚未在成交端体现。预判后市，3月供求有望修复，新房成交在企业“抢客甩货，加速降价”之下较1、2月会有明显提升，价格战竞争烈度加大。
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2 D/ z! C. W5 s! ]. b金地集团营业收入同比下滑近两成
代建版图持续扩张

2023年金地集团合约销售金额同比下降30.8%，一二线城市销售贡献超七成，拿地销售金额比0.08，土储权益保持44%，营收同比下滑18.4%，“三道红线”处于黄档，多元化业务营收占比12.7%。2023年金地集团新增土储建面95万方，总投资额125亿元，拿地销售比为0.08，拿地态度趋谨，远低于百强房企0.21的整体拿地水平。

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年报点评03｜招商蛇口：锚定五强、聚焦核心城市，盈利有所改善

) z; K+ e' u: g2023年招商蛇口合同销售额2936.4亿元，合同销售面积1223.4万平，同比微增0.4%和2.5%，对全年目标（3300亿元）完成率89%，全口径、权益口径销售额排名跻身前5。下行周期中，2024年初招商蛇口完成新一轮的组织架构调整，将深圳区域与华南区域合并，将华中区域并入其他区域，整合为五大区域，以进一步提升深耕能力和经营效率。2024年招商蛇口可售货值4500亿，其中住宅业态77%、6+10城占近7成，后续将加速去化、走出逆周期。

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月报/周报


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行业数据
商品房销售延续筑底格局
房地产开发投资降幅收窄

7 f9 x, |# E% C0 M3月18日上午，国家统计局公布了1-2月的宏观经济和房地产行业数据。经济层面，随着宏观组合政策靠前发力，经济运行持续恢复，生产需求稳中有升，就业形势总体稳定，居民消费价格同比由降转涨，发展质量不断改善。而房地产数据则显示出行业仍处于调整转型的筑底过程中，销售面积、金额同比下跌，新开工、竣工增速也双双走弱。房地产开发投资在前两个月出现积极变化，降幅比上年全年收窄0.6个pcts。

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产品月报
' m: M0 |, Y: z: p. ~( [1 V2 d" q2024年2月全国住宅产品月报

1-2月，全国成交结构趋向改善面积段，140㎡以上产品成交占比均同比增加，合计增加3.8个百分点；主力100-120㎡产品占比则下降3.3个百分点。从总价段来看，环渤海和珠三角区域低总价产品成交走弱，而中西部区域低总价需求明显提振，此外，长三角区域成交结构最为稳健，各总价段产品成交同比波动幅度均在2个百分点以内。
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新房周报
杭州等9城政策松绑
, T8 w$ k4 p1 E4 s! h& V- G6 ?; ~成交环比回升（03.11-03.17）

2024年第11周，各能级成交指数均有所回升。具体来说，一线指数环比增长10.62至57.97，上海上周成交基数偏低，环比近乎翻番，广州、深圳基本与上周相持平。二线成交指数环比增长10.72点至40.53，重点监测城市成交环比均回升，宁波、杭州、南京等增幅居前。三四线成交指数环比增长10.95点至80.93，佛山、温州等成成交均增长，南充、扬州等环比回落。

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二手房周报
二手房周报 | 成交环增32%创年内新高
深杭等表现亮眼（03.11-03.17）
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2024年第11周，3.11-3.17，14个重点监测城市二手房成交面积160.6万平方米，环比增长32%，创年内单周新高，同比降幅收窄至28% 环比来看，绝大多数城市成交均持增，且多数环比增幅在2成以上，成都、杭州、南京等领涨，增幅超过35%。同比来看，深圳等延续强势成交表现，规模超过去年同期，杭州成交有所修复，跌幅收窄至7%。

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" k2 K& W1 E# d0 a$ S土地周报
. f  ^) g: |2 I# o( Q' G7 l( L地市行情持续分化
! r( f% k) g) Y! x! B; m% h2 ?上海、苏州优质地块火爆成交（03.11-03.17）

' ?6 Y+ m+ @5 i6 L" W8 @' H2024年第11周，土地市场供应399万平方米，环比回升38%，成交185万平方米，环比下降29%，但在一二线城市土拍结构性影响下，平均楼板价为13084元/平方米，达2023年下半年以来最高水平，整体溢价率在上海、苏州等土拍的带动下也大幅回升至8.6%，市场整体表现平淡并未影响优质地块的火热出让，也进一步体现出土地市场冷热分化持续加剧。

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代建双周报
+ A$ d) l$ s! e6 w; b河南省公布省级政府投资项目代建管理办法
金科开管牵手绿城管理合作代建

$ r9 V+ y/ l/ I" `6 A1 l5 |/ j政策：河南省公布省级政府投资项目代建管理办法。企业：金科开管牵手绿城管理合作代建；绿地集团代建平台拿下超百亿文旅标杆项目。项目：监测代建项目15个，三四线城市占比超5成。

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企业交付

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, C2 Z+ I$ W" v交付服务体系
高标准交付服务全流程跟进，提升客户体验

交付力的核心除了企业对项目设计的兑现、对施工质量的落实把控，还包含对业主服务的跟进。优质的项目不仅是为业主交付品质产品，还回馈以全流程交付服务体系，以及交付后丰富、完备的增值服务等。随着产品理念的升级，交付力中的服务环节被日益重视。可以说，全面、细心、周到的交付服务体系，为客户提供优质的服务体验，已经成为产品交付力中重要的一环。
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本期编辑 | Jenny

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