评司论企|保利置业财务结构优化,经营韧性彰显

画船听雨

作者：克而瑞地产研究
导语
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行业下行调整期，保利置业保持稳健的销售、投资节奏，在产品力升级迭代的加持下，企业未来发展有保障。

◎  文 /克而瑞研究中心

& X' {9 R) i4 m+ D  y3 }01稳健发展
7 N; R% U+ c5 n7 g) d( f% C" F2023年业绩表现优于行业整体

在行业深度调整的市场背景下，保利置业近年来仍保持了良好的发展势头。从销售业绩来看，2023年行业规模继续下行，但保利置业年内实现累计业绩同比增长，且自2019年至今业绩增速都明显优于行业整体和百强房企平均水平。具体来看，2023年保利置业累计实现合同销售金额536亿元，同比增长6.8%。
销售规模的逆势增长，得益于保利置业在长三角、珠三角区域的深耕布局。2023年，包含香港地区在内，保利置业在长三角和珠三角区域的销售金额占比达到67%。同时受销售结构影响，保利置业近年来的合同销售均价也呈逐年提升的趋势。2023年保利置业的合同销售均价达到23805元/平方米，较2022年提升13.8%。
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, F9 [8 b+ _7 y) X* r# i$ {2 z# s02财务优势凸显
/ u, L, M3 p) h0 V$ V: E奠定企业长期发展基础基于年内高质量的销售，保利置业2023年实现销售回笼金额537亿元，销售回笼率达到100%，同比提高了11个百分点；年内实现经营活动现金净流入约人民币54亿元，期末持有现金同比微增至316.32亿元人民币，现金短债比为1.52，短期偿债压力较小。与此同时，2023年保利置业仍然保持着较为明显的融资优势，在房企融资环境仍然趋紧的情况下，于年内完成发行40亿元的公司债和30亿元的中期票据，公开市场信用债融资占比持续扩大的同时，平均融资成本也同比继续下降了0.39个百分点至3.88%。期内企业主动调整杠杆，总有息负债同比减少7.69%至738.95亿元，净负债率同比大幅降低22.8个百分点至93.1%。整体来看，保利置业财务状况持续改善，现金流动性充裕，为企业长期发展奠定了扎实的基础。
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. t! a" N9 J# y03审慎、聚焦
2023年投资布局高能级城市优质地块从企业投资来看，目前市场尚处于筑底修复阶段，行业整体投资低迷、规模房企投资意愿未有改观、审慎投资仍是主旋律。2023年销售百强房企的拿地销售比保持在0.21的低位，有近半数百强房企仍未拿地。同时，布局高能级核心城市成为房企共识，新增投资更聚焦核心城市、核心区域的地块。
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具体来看，近两年保利置业拿地投资战略精准，在投资区域上聚焦热点区域和高能级城市。2023年企业新增土地约九成集中于长三角区域，并加大一线城市布局力度，企业在上海全年投资占企业全年整体投资50%以上。截至2023年底保利置业的总土储建面为1669.2万平方米，土地储备充裕且区域布局较为优异。其中长三角和大湾区的权益土储占比较期初提高5个百分点至48%，一线城市权益土储占比较期初提高4个百分点至26%。目前行业背景下，深耕经济发达的重点区域是企业业绩的重要支撑，也是企业稳健发展的基础。
/ h8 _! @3 K7 K% p04聚焦“产品+服务”
" y! S- R' Y5 O0 p打造差异化产品提升企业竞争力近年来在行业深度调整的背景下，房地产行业从规模红利向产品红利过渡转变。保利置业也积极顺应行业发展趋势、践行长期主义，聚焦“产品+服务”、围绕客户需求提升产品力。2023年保利置业全面升级了产品体系，以“POLYLIGHT·人居四感体系”及致美生活图谱为迭代指引，形成包括“甲第”、“誉”、“赋”、“印”、“壹号”五大产品系。针对不同客户群体给出差异化的产品，旨在为全龄段客户营造全场景生活。通过对整个产品设计底盘的构建及产品系的迭代，企业核心竞争力得到加强，进而提升产品溢价、助力项目销售去化，推动企业实现高质量可持续发展。
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3 Q% Q" D" S% Y6 \1 g9 _2 e9 A+ y  u总结：行业下行调整期，保利置业保持销售、投资节奏，稳健高质量发展。同时，2023年保利置业选择聚焦产品力与服务力，响应市场变化、迭代升级五大产品系，针对不同客群打造差异化产品。在产品力升级迭代的加持下，增强核心竞争力。同时，依托央企背景叠加其自身战略布局深耕的资源优势，未来保利置业的行业竞争力将会有进一步提升。

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