地库无效成本,就该这么管

雕刻时光吧

作者：明源地产研究院
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随着我国汽车保有量的连年增长，地下车库已经成为地产开发项目中不可或缺的配套设施。
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根据经验，一般地下车库面积占项目总建筑面积的20%-25%，地库建安成本所占整个开发项目的比例也较大（以西安为例，约占15%～20%），所以对地下车库进行合理优化，在满足功能需求的前提下尽可能减少不必要的成本投入，具有很重要的现实意义。

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$ H% ~0 K, O$ I/ f由于车库影响了项目的地下基础部分，常常在项目初期要占据大量资金成本，并影响工期及开盘预售等各个节点；
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/ F9 `6 f" D- N' V( q 地库的设计优化对项目利润的影响十分可观，且具有较大的弹性空间。因此地库设计方向、优化控制点也是甲方控制成本及提升收益的关键之一。
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: V1 G1 i, B+ a7 G. H9 ]0 g' W* w9 X4 N关于如何找到车位的盈亏平衡点？
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' R* j1 K  d/ V5 R) A根据同辰建筑过往服务的项目来分析，一般住宅项目居多，而高层住宅的户型和占比更高。这样导致规划要求的车位配比要求会提高，以满足小区业主的日常停车需求。
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, {, h% L# s1 k) a- N如果地下室停车设计不够饱和，销售又不理想，那地下车位要卖多贵才能避免亏损？戳我，消除浪费，让无效成本“归零”
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这就需要找到车位的盈亏平衡点。例如，假设普通两层车库建安成本单方造价约为2500元/㎡，单车位面积按照35㎡进行预估，那么得出一个车位的建安成本约为：2500*35=8.75万元，加上营销费用、财务费用、管理费用、税费等，一个车位若要不亏损，售价至少要在10万元以上。
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" d9 Q1 D& L6 b& d* e( @因此随着市场车位需求量的增加，在地下室设计中要寻找更多能产生溢价的销售点，以减少投入更多的资金成本，让可售车位逐步由售价不高销售利润低甚至赔钱的状态向高利润过渡，最终达到项目开发的获利目的。

一般项目开发地在一线城市市区中，车位预售价格都普遍偏高，例如深圳车位预售价格可达10~15万，上海的车位价格甚至达到20~40万，足以体现当地市场的需求以及城市居民对停车位的关注。
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2 N1 T9 M! s- `在项目地下车库设计中，通过子车位、微型车位、豪华型车位等形式的设计，既可以满足小区业主对车位的使用需求，同时也增加了开发商的项目溢价点。
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# K. M5 {& `% ]8 }- ~& T' {对地下车库优化评价的指标：单车位面积控制

在建筑地下室设计中，我们经常接触到“提升停车效率”、“停车布局需紧凑”的术语。

停车效率的定义：停车效率简单而言就是单车位的面积。地下车库的停车效率  = 地下总建筑面积/总停车数，总建筑面积不包括自行车库面积、赠送业主的地下面积且不包括因特殊条件或地域条件设置的设备房。


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整体来说，设计阶段的优化主要着眼于减少平均车位面积和降低建安成本。平均车位面积（地下车库面积÷总车位数）直观反应了地下车库设计的优劣。
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一般普通住宅非人防车库单车位面积需控制在32㎡以内，有人防的车库单车位面积会提高2㎡～3㎡，在实际项目开发中某些高端项目考虑豪华车位占比的情况此值还可适当提高。

, s7 v/ H4 S* s7 S7 k从近年涉及的多个项目来分析，地下车库的设计存在很多不尽合理的问题，比如柱距不合理、防火分区设置不合理、附属设备房挤占停车位、出入口坡道太宽、车道宽度偏大、地库轮廓不合理等问题，导致降低了车库的停车效率，增加了车库的无效成本投入。戳我，消除浪费，让无效成本“归零”
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针对上述问题，笔者对以往的车库优化项目并结合同辰建筑设计优化数据库进行了梳理总结，整理提炼出地下车库经济性设计的主要优化要点，供项目开发、设计优化参考。
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1、规划方案阶段优化要点
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在项目规划方案阶段，如绿地率、车位配比、楼栋间距、人防设置要求、设备房提资、车库与单体的关系、销售和开发计划、车库层数等诸多因素对地下车库范围有着根本的影响，需综合考虑，减小地下车库的范围以减少地下车库配建面积、降低成本。
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1.2
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结合用地条件将地下车库轮廓尽量做规整，减少异形、边角空间，以提高车库空间的利用率；根据车位数量、场地周边道路等条件先合理确定车库出入口位置及车道数量。
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景观方案布置应考虑尽量减少覆土厚度，避免在车库范围内布置乔木、高灌木等，可有效降低楼板荷载、降低车库层高。

2、施工图设计阶段优化要点

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柱网尺寸是否经济合理，是影响地下车库停车效率的关键因素之一。柱网尺寸与项目当地规范要求的最小车位尺寸、车道宽度和柱子宽度均有关系。
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( b6 s3 T$ X* g在符合项目定位的前提下，应力求控制最小柱网尺寸，避免空间浪费、布置最多车位数。

" C+ y1 u, e5 _* E" f0 m% Y例如：有些商业综合体的项目地下室柱网跟地上商业空间对应，柱网设计偏宽敞大气（8.4m~10m），这种商业高端等对品质有要求的项目情况下，柱网一般不做调整。
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柱网跨度尺寸 =  车位宽度尺寸 + 柱子截面尺寸 + 抹灰层厚度
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7 \4 E" V0 [( v- x大柱网三个车位的柱网尺寸普遍设计为8400 × 8400mm，按《车库建筑设计规范JGJ 100—2015》规定的小型车位尺寸2400 × 5300mm。
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" _+ d. S3 X5 m! _即3个标准车位宽2400 ×3=7200mm，柱子截面一般为600 ×600方柱（优化为宽扁柱500×600），柱子抹灰层厚度50mm（再加上施工预留尺寸50mm），则柱网尺寸可优化为  7200+ 500 +100 =7800mm。
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; W4 @6 A% s3 W再结合结构专业对地下室柱网方案分析、经济性对比，可直接确定地下室的柱网尺寸，进行柱网排布。



2.2
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8 n  N7 T( P* G防火分区划分对地下车库的成本及停车效率也有一定的影响。防火分区数量尽量减少，轮廓尽量规整，以减少防火墙及防火卷帘的设置。2个疏散口可全部借用住宅楼梯，避免设置独立的疏散楼梯。
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0 S* g/ k7 b) |附属用房一般包括配电室、柴油发电机房、泵房及水池、报警阀间、换热站、排烟机房、送风机房等，尽量布置到停车效率低的区域，在符合规范及使用要求前提下将面积控制到最小；两排一送”机房布置，可将两部排烟风机放置到一个排烟机房内，节省空间；风机房的风井挤占车位时，可将风井底板抬高，底部净高满足2.2m即可停车。
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- f6 @3 m- T8 ^' R4 o2.4

( x+ C5 V. A/ Q规范规定：地下车库内车道、内坡道最小宽度是单行车道3m，双行车道5.5m，垂直车道两侧停车，车道最小宽度为5.5m，一般情况双车道5.5m宽已经能够满足后退式停车要求。
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- N; j! s; R6 Q# @* m8 {; x2.5

出入口汽车坡道宽度，双向行驶时不应小于7m，单向行驶时不应小于4m 。（车库规范4.2.4） 随意加宽会出现车库的无效面积，降低地下车库停车效率；而随意减少宽度，则会不满足车库规范要求，影响车辆出行使用功能。

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2.6

地下车库的出入口数量根据车库的规模来定，出入口数量及宽度尽量按规范最低要求设置，设置偏多则降低停车效率，增加成本（据初步计算，地下车库出入口每增加一个，带来成本增加10万元左右）。
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3 X& S/ y0 g& v, {1 T备注：车库出入口及车道数量按车库的机动车总数量选取。需注意，当居住建筑与非居住建筑共用车库时，按非居住类建筑设置出入口。
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" ?; {8 t3 q3 q2 \/ J% |1) 关于具体的使用方面的问题，需要结合物业管理经验来确定。
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/ Y4 E( L2 h3 o2) 根据实际情况，应考虑停车管理系统门口设备对出入口宽度的影响。
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2.7
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对于有人防的车库，人防相邻防护单元出入口尽量结合设置，人防出入口和汽车库出入口尽量结合设置，防护单元的划分应与防火分区的划分吻合避免跨越错位，进而避免出现出口过多浪费面积的现象。

+ }9 x2 S4 W9 e) ~2.8

地下车库层高在满足规范及正常使用前提下尽量降低以合理控制成本。层高主要跟结构形式、机电管线布置、顶板厚度、地面做法等有关：
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2.8.1 结构形式普遍使用的较多是梁板结构，条件允许可采用无梁楼盖，在保证车库净高不变的情况下有效降低车库层高。

: c' R1 w% z2 {( X2.8.2 结构、管线（喷淋、通风及电桥架等）应进行综合设计，管线相互避让，减少交叉以节省空间。通常管线设计计算高度为：喷淋200mm（预留50找坡高度），通风道350mm（预留50支架高度），电桥架150mm（另支架高度200）。
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通常情况下，有采暖管线设备管线留空800mm～1000mm，无采暖管线设备管线留空600mm～800mm，具体高度按实际车库情况分析。

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①风管、电桥架、水暖管道在一般情况下尽量并行设置、避免垂直叠加（如无法避免时，交叉点应远离主车道），上述管线可以考虑和车道垂直布置；

②风管道尽量不要设置在车道正上方（库内车道净高不应低于2.2m，车位净高不应低于2m ）、直径较大的管道可优先设置在车位尾部不走人空间(参见下图)；

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3 H0 g) Y8 I% M5 T, Z9 V# ?3 s③1.2米宽度以上的方形风管底部必须设有自动喷淋口（喷淋约占200高度），此情况对车库净高影响较大，需关注；
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8 z: p0 @, A: Y  B- G5 G- X2.8.3 车库顶板排水形式可采用结构找坡。相较常规建筑垫层找坡做法，顶板结构找坡排水效果更好，且比建筑垫层找坡节省造价约50元/㎡，但结构找坡需要更精细化的设计及更高的施工要求。
2.9
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5 R0 m4 }6 c8 Y% j% G  Q+ C地下车库外轮廓的优化，需注意以下几点：
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2.9.1 地下车库与单体的挡土墙尽量合并，避免车库与单体间设置专用的连接通道。
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2.9.2 地下车库外轮廓尽量规整，避免凹凸造型，有效减少挡土墙的长度。

2.9.3 调整外轮廓将地下车库边缘无效的边界空间去除，提高停车效率、降低成本。
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4 k5 L2 d2 d& j4 i' C8 f+ j: d3、其他经济性优化细节

3.1
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5 z. R( \- z: w6 Z8 b微型车位的利用
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) [- W4 A" v, P) ?) u1 H微型车位的车位尺寸为2.2m x 4.3m（垂直对墙面停车），可以根据外墙不规则情况、车库边柱离墙的距离大小充分利用微型车位、微型子车位，提高地下车库的停车效率。
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& I( ^5 A5 m* L9 D0 `' M, i  o注：微型车车位的比例与车位计算规则应以当地规划部门的批复为准。以北京地区为例，微型车位数量按实际数量的0.7折算，符合车库规范规定。

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* H  Y3 T- t4 V) ~3.2
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2 {0 j: \1 X1 `* L5 w# \6 j附属设施的合理布置
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, Q  ~$ w, V: [1 ]! z设备用房、消防栓的布置不应影响停车，更不要挤占停车位布置，尽量布置在不便停车的部位，实在无法避开时可考虑相关措施把影响降到最低。如：消火栓的位置平行于车位布置避免对停车的影响。
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/ t. D3 p2 K+ V3 v; P: r
6 y, e3 u& [% h1 c9 D+ J& ]总之，地下车库优化设计实际上是精细化设计、分部分项设计的延伸，设计人员在日常工作中应不断总结、不断创新，让产品更加人性化、让设计创造更大价值。

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