年报点评06|保利置业:稳健发展,未来将把现金流作为运营核心

拓荒者

作者：克而瑞地产研究
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毛利率仍在下行，净利率止跌回升，财务状况有所改善。
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# t6 b* n4 a/ e  m' l  ^' N◎  作者 / 房玲、洪宇桁
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核心观点
" u& H' K% t+ `. v【规模逆势增长，存货去化压力加大】2023年保利置业实现全口径合约销售金额536亿元，同比增加6.8%，在百强房企销售金额同比减少16.5%的背景下实现了逆势增长。全年企业新推和续推货量的综合去化率在50%左右，期末已竣工可售物业存货增加21.8%至323.1亿元。2024年的销售目标是维持在近年（500亿元左右）的水平，计划新开盘和续开盘的项目货值在500亿元左右；在存量可售货值占比较高的情况下，企业可能面临一定的去化压力。
【深耕长三角重点城市，2024年拿地销售比将控制在40%以下】2023年保利置业新增11个项目，分布于上海、昆山、苏州、杭州、广州、南宁和济南7个城市。新增土储建面为182.3万平方米，拿地总价约221亿元。拿地金额近半投资在上海，共计约九成在长三角主要城市。2024年保利置业计划将拿地销售比控制在40%以下，在多数房企大幅减少甚至暂停拿地的背景下，企业的投资规模仍处在不错的水平。【毛利率仍在下行，净利率止跌回升】2023年保利置业的营业收入为409.32亿元人民币，同比微减了0.47%，毛利率同比降低了6.52个百分点至20.42%。由于目前保利置业的已售未结转规模约为485亿元，整体毛利率约为19%，因此企业的毛利率可能仍将保持在当前水平。由于其他收入的增加、计提存货减值减少以及加强纳税管控等原因，保利置业的净利率逆势同比提升了1.53个百分点至3.99%，归母核心净利率也同比提升了0.61个百分点至4.3%。【财务状况继续改善，短期偿债压力相对较小】2023年底保利置业的持有现金同比微增了0.76%至318.58亿元人民币，一年内到期的有息负债同比增加13.2%至208亿元（占比28.1%），现金短债比降为1.53，短期内财务压力较小。2023年底企业的总有息负债同比减少了7.69%至738.95亿元，总权益却增长了8.07%至451.61亿元，因此净负债率同比大幅降低了22.81个百分点至93.08%，剔除预收款后的资产负债率也降低了2.51个百分点至72.63%，整体财务状况也有所改善。
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规模逆势增长
! o) D0 P5 _% H; [存货去化压力加大
2023年保利置业实现全口径合约销售金额536亿元，合约销售面积225.2万平方米，分别同比增加6.8%和减少6.1%，在百强房企销售金额同比减少16.5%的背景下实现了逆势增长。企业单盘销售金额超过10亿元项目个数为13个，同比增加2个。与此同时，保利置业全年实现销售回笼金额537亿元，销售回笼率达到了100%，同比提高了11个百分点。因此企业实现经营活动现金净流入54亿元，继续保持着现金流的稳定。值得注意的是，2023年保利置业新推和续推货量的综合去化率在50%左右，这也让企业的已竣工可售物业存货值由期初的265.17亿元增长了21.8%至期末的323.1亿元。企业对于2024年的销售目标是维持在近年（500亿元左右）的水平，计划新开盘和续开盘的项目货值在500亿元左右，去化率预期保持在50%左右；存量可售货值超过50%的情况下，企业可能面临一定的去化压力。
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2023年保利置业的合约销售均价达到了23805元/平米，同比提升了13.8%，再创近年来的新高。企业在香港地区的销售金额占比达到了8.1%，同比提升了4.6个百分点，是近年来的新高，同时该地区的销售均价也同比提升了23.79%至360833元/平米。在内地方面，保利置业在珠三角和西南地区的销售均价变化不大，但是在长三角和其他地区的销售均价却分别同比提升了8.01%和33.2%至29875元/平米和17101元/平米，使得企业在内地市场的销售均价达到了21996元/平米，同比增长9%。
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/ d, Y$ [- L" Y) ]02投资
* u& d$ P' o/ S深耕长三角重点城市
2024年拿地销售比将控制在40%以下
2023年保利置业新增11个项目，分布于上海、昆山、苏州、杭州、广州、南宁和济南7个城市。新增土储建面为182.3万平方米，拿地总价约221亿元。2023年保利置业按建面计算的拿地销售比为0.81，按金额计算的拿地销售比为0.41，投资力度相比于2022年变动不大。2024年保利置业计划将拿地销售比控制在40%以下，在多数房企大幅减少甚至暂停拿地的背景下，企业的投资规模仍处在不错的水平。
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, ?& l, _* a% y; S  r在区域布局方面，2023年保利置业的拿地金额近半在上海，共计约九成在长三角主要城市；从面积角度来看，长三角的新增土储建面占比达到了67%，相较于2022年继续提升了10个百分点。长三角地区内的城市经济发展水平都相对较高，居民强大的购买力在一定程度上也能够保证企业的销售稳定。在城市能级方面，企业在一线城市的拿地占比达到了41%，相较于2022年增长了27个百分点，相较之下在三四线城市的拿地占比仅为7%，创下了近年来的新低。
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3 G& e; H/ |9 _+ T9 G) s" k7 E截至2023年底，保利置业的总土储建面为1669万平方米，相较于期初减少了12.9%，其中在建面积866万平方米，待建面积约803.2万平方米。从土地分布来看，2023年底保利置业的土地储备中长三角和大湾区的权益建面占比达到48%，同比提升5个百分点；一线城市的占比达到26%，同比提升4个百分点，因此企业总土储的平均土地成本达到了11258元/平方米，同比继续提高了14.9%。

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5 ~6 X+ B' D, T, U* D$ U6 n4 Z03盈利
! |* X3 ]2 K: M+ ~6 K* t& S1 i1 Y毛利率仍在下行
9 A, d9 x% _# \8 w净利率止跌回升
' L6 v/ \3 P. G2023年保利置业的营业收入为409.32亿元人民币，同比微减了0.47%；毛利润同比减少了24.55%至83.6亿元，因此毛利率同比降低了6.52个百分点至20.42%。毛利率的降低主要是受到了行业下行的影响，而由于目前保利置业的已售未结转规模约为485亿元，整体毛利率约为19%，因此企业的毛利率可能仍将保持在当前水平。虽然毛利率仍在持续降低，但是由于其他收入的增加、计提存货减值减少以及加强纳税管控等原因，保利置业的净利率反而逆势同比提升了1.53个百分点至3.99%。与此同时，保利置业的归母核心净利润为17.61亿元，同比增加了15.93%，归母核心净利率也同比提升了0.61个百分点至4.3%。
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04偿债
融资能力较强
1 D: }$ h7 \2 N+ @8 P/ g债务结构仍有优化空间
在房企融资环境仍然趋紧的情况下，保利置业在2023年共完成发行了40亿元的公司债和30亿元的中期票据，公开市场信用债融资占比持续扩大，同时平均融资成本也同比继续下降了0.39个百分点至3.88%，企业仍然保持着较强的融资能力。2023年底保利置业的持有现金同比微增了0.76%至318.58亿元人民币，一年内到期的有息负债同比增加13.2%至208亿元（占比28.1%），现金短债比降为1.53，现金仍能基本覆盖短期有息负债，流动性比较稳定，未来企业仍将把现金流作为运营核心。从未来的有息债务到期情况来看，在一年后但两年内到期的规模约为259.4亿元（占比35.1%）、在两年后但五年内到期规模为192.4亿元、在五年后到期规模为79.2亿元。两年内有息负债占比63.2%，企业债务结构仍有优化空间。2023年底企业的总有息负债同比减少了7.69%至738.95亿元，而总权益增长了8.07%至451.61亿元，因此净负债率同比大幅降低了22.81个百分点至93.08%，剔除预收款后的资产负债率也降低了2.51个百分点至72.63%，整体财务状况有所改善。

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