2024年1-3月房企销售TOP100,中海保利赢麻了

拓荒者

作者：明源地产研究院
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榜单解读
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前言：2024年3月，因去年3月高基数（2023年单月最高）和今年2月低基数（2019年来单月新低）原因，重点30城供应环比倍增、同比腰斩；成交环比大增92%，但仍不及去年三季度和四季度月均，一季度累计同比降52%，降幅持续扩大4pcts。

企业层面，3月中国房地产市场继续承压，整体保持低位运行。TOP100房企仅实现销售操盘金额3583.2亿元，环比提升92.8%，但单月业绩规模仍保持在历史较低水平，较去年3月同比降低45.8%。累计业绩7792.4亿元，同比降幅47.5%。

今年以来，尽管政策面持续优化、释放利好，一线及部分强二线核心城市调控政策松绑。但市场信心支撑不足、需求及购买力低迷。行业预期尚未得到明显修复，市场整体走向并不明朗。预计短期内市场供求不会出现明显转暖，企业销售将持续面临较大压力。
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预判4月，我们认为成交总量规模或将延续弱复苏走势，绝对量与3月持平或小幅微增，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势。核心一二线城市在政策利好下或将迎来点状复苏，三四线城市成交规模将延续筑底行情，楼市成交规模难有显著表现。
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百强房企3月业绩同比降低45.8%
2024年一季度，中国房地产市场整体保持低位运行，企业销售持续承压。3月，TOP100房企实现销售操盘金额3583.2亿元，较2月环比提升92.8%，但单月业绩规模仍保持在历史较低水平，较去年3月同比降低45.8%。累计业绩来看，百强房企1-3月实现销售操盘金额7792.4亿元，同比降幅47.5%。
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百强房企各梯队门槛降幅明显
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2 I  Q. w% Q. Y2024年3月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低，且门槛值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低55.8%至200亿元。TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低47.7%和44.8%至54.5亿元和32.8亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则降低48.2%至13亿元。
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中海地产单月销售412.1亿元
+ w' M( y* }8 [4 F2 a3 J  a; |创近一年来新高
7 V2 p6 t0 k9 \% J8 e9 C从企业表现来看，2024年3月逾八成百强房企实现单月业绩环比增长，但单月和累计业绩同比降低的房企也占到近九成。单月业绩同比降幅大于50%的企业数量达到52家，业绩同比整体呈普降态势。1-3月，百强房企累计操盘金额超百亿的房企只有16家，而2023年同期有34家，2022年同期为40家。即便是全口径销售金额，过百亿的房企也仅有20家。值得注意的是，中海地产3月单月实现全口径销售金额412.1亿元，单月销售居百强之首，创近一年来新高。主要是因为上海新天地板块的中海·顺昌玖里项目存在价格倒挂，3月28日开盘当日贡献业绩196.5亿元，且刷新了全国商品房单次开盘最高销售纪录。


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房企仍需积极推盘及营销去化
. l2 g2 }$ n7 Q6 m" J' z# j+ ~并把握结构性机会
* \! d+ [& x3 e2 S. o7 a) c& O今年以来，尽管政策面持续优化、释放利好，一线及部分强二线核心城市调控政策松绑。但市场信心支撑不足、需求及购买力低迷，行业预期尚未得到明显修复。中短期来看，市场整体走向并不明朗，经营环境仍存在各种不确定性。预计短期内市场供求不会出现明显转暖，企业销售将持续面临较大压力。但对于房企来说，伴随各种利好政策的叠加，政策效应或将有一定程度显现，市场需求可能会迎来局部结构性释放，房企仍需积极推盘及营销去化。同时，也要把握结构性机会，挖掘不同城市、不同购房群体的结构性需求，以产品创新和升级迭代迎合购房偏好的转变，从而取得市场优势地位，安全穿越此轮危机。
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3月楼市成交环比倍增但仍低位
料4月延续修复
; p! L& U0 y8 j* c0 g3月市场较2月低谷大幅反弹，不过绝对量仍处相对低位，新房成交与去年成交低点三季度均值仍有差距：重点30城供应环比倍增、同比腰斩；成交环比大增92%仍不及去年三季度和四季度月均，一季度累计同比降52%，降幅持续扩大4pcts。因去年3月高基数（2023年单月最高）和今年2月低基数（2019年来单月新低）原因，不同能级均呈现环比回升、同比下降态势。一线环比增幅147%高于二三线83%，同比降幅46%和累计同比降幅44%均低于二三线，因而可以看出一线市场修复程度显著好于二三线。我们通过将3月成交与2023年三季度（去年成交低点）、四季度的月均值进行横向对比，可以将各城市划分为以下几类：一是成交止跌，底部趋稳的二三线城市，以宁波、济南、长春、常州等为代表，3月整体成交表现基本已好于或与2023年三季度和四季度均值持平或微增，这些城市经历了2年多的调整期，目前成交规模已趋近于底部，降无可降。二是仍处于稳步需求修复期的热点城市，诸如广州、重庆、天津、佛山、珠海等，“比上不足比下有余”3月成交规模已好于2023年三季度月均，但是与2023年四季度月均仍有差距，广州、天津、重庆等虽然月初项目来访、去化有了回升，但是后劲略显不足，客户观望情绪比较浓厚。三是30城中有20城热度稳步回落，3月成交虽较2月有所回升，但尚不及去年三、四季度月均，跌幅超三成城市大体分为两类，一类为前期热度较高的北京、杭州、合肥、长沙等，购房需求遭遇阶段性瓶颈，回调压力较大；另一类为昆明、青岛、福州等弱二线城市，因前期需求透支，目前仍处深度调整期，成交尤有下探空间。预判4月，我们认为成交总量规模或将延续弱复苏走势，绝对量与3月持平或小幅微增，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势。分能级来看，核心一二线城市在政策利好下或将迎来点状复苏：对于热点恒热的成都、西安，近期市场亦有降温趋势，而京沪杭等红盘缩圈现象将更为明显，仅核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高去化率，而对于城市外围多数项目而言，整体去化难言乐观。三四线城市成交规模将延续筑底行情，经历了这两年的调整，多数城市已下挫至成交底部，市场热度处于跌无可跌有价无市停滞状态，楼市成交规模难有显著表现。
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