行业透视|预计4月供应环比回落仍处年内高位,成交或将延续弱复苏

拓荒者

作者：克而瑞地产研究
& ~7 M0 O! U4 l/ h导语
- Y" T+ L2 p, [9 G% y5 i4月成交量或将延续弱复苏态势，部分一二线城市可能会出现点状复苏的情况。
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  p6 {% w6 g- ^/ V6 A( W◎  文 / 杨科伟、俞倩倩
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9 m1 H! m# Z, w9 c& f, w5 d6 r4月仍属传统营销旺季，房企推盘积极性较3月小幅回落，但仍处年内高位：4月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积781万平方米，环比下降26%，同比下降48%，但是整体推盘量仍处年内高位。不同能级城市呈现显著分化行情：一二线同环比齐降，呈现阶段性疲软；三四线整体供应稳中有增，环比增22%，同比下降49%，累计同比下降45%。

从供给结构来看，改善、刚需各占49%和40%，改善为主、刚需为辅；7成以上城市以主城为供应主力。预判4月，我们认为，因供应小幅收缩，成交或将与本月持平或小幅微降，考量到去年高基数原因，同比或将延续降势，部分一二线或将延续点状复苏行情。

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* i" U0 l6 R/ P: c: V规模：4月28城供应环比降26%仍处年内高位
/ F: r( |8 c: h1 _' E一二线同环比齐降
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3 |( ?' b$ }) l! d( a! @4月房企推盘积极性略有回落，不过绝对量仍处年内高位。据CRIC调研，4月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积781万平方米，因3月恰逢传统营销旺季，基数较高，4月环比下降26%，同比下降48%。4月也属强销期，房企推盘积极性略有回落，但是整体推盘量仍处年内高位，暂不及2023年月均水平。

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" C) r" g+ Q6 J/ X2 W分能级来看，一二线同环比齐降，呈现阶段性疲软；二线同比和累计同比降幅仍在5成左右仍显著高于一线。分城市来看，（1）头部城市北京、西安，供应量保持高位，北京4月供应89万平方米，同比倍增，累计同比涨幅也达到33%，预期将有5700余套房源即将入市。西安如是，虽然环比下挫，但是同比和累计同比保持增势，总体供应也相对充沛。（2）阶段性放量的重庆、长沙、南京、宁波、厦门等，环比涨幅均超80%，宁波4月同比回正，微增2%。（3）多数城市同环比齐降，其中跌幅显著的既有短期内市场热度略有回落的上海、成都、苏州，也有行情相对低迷的长春、济南、昆明等弱二线，房企供货积极性普遍不高。

三四线整体供应稳中有增，环比增22%，同比下降49%，累计同比下降45%。我们调研了长、珠三角部分重点城市，徐州、常州、泉州属“供应大户”，单月供应规模均为9万平方米，泉州经历了上月阶段性放量，本月与上月供应量基本持平，同比增13%，累计同比因去年基数较低而实现倍增，房企推盘积极性相对较高。无锡、漳州虽环比上升，但同比降幅均超6成，仍处探底阶段。
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; l2 I0 p. C2 s& J, R% ^; V结构：供应改善为主、刚需为辅
  B9 k( s% Q  }9 ?7成以上城市以主城为供应主力

1 v) R; Z$ K- O" t2 N/ Y  k而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为40%、49%和11%，呈现出以改善为主、刚需为辅的供应结构。3-4月供应产品档次结构大体类似，“以销定产”模式造就房企更愿意推出适销对路改善盘迎合高净值人群需求。
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/ s$ U8 y# |: S分城市来看，（1）昆明、深圳、天津、宁波、长沙、重庆、上海等城市刚需产品供应占比都在60%以上，事实上昆明、天津、重庆等二线城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）而无锡、漳州、厦门、常州、成都“以销定产”，依旧以改善作为供应主力，占比均在7成以上。（3）泉州、长春、南宁、郑州、南京等刚需、改善占比“不分伯仲”，基本都在五成左右。（4）合肥、福州、苏州等高端产品占比显著上升，超40%。其中苏州本月同时加强了改善和高端供应占比，供应面积占比均在50%。（5）广州供应则兼顾了刚需、改善和高端，占比均在3成以上。
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: d$ m& I: i- O9 [" b8 F从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为55%、31%和14%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。
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分城市来看，漳州、昆明、合肥、西安、南宁、苏州、武汉、福州、郑州、重庆、徐州等主城占比均在7成以上，济南、青岛、宁波、常州则以近郊项目为主，占比均在5成及以上，泉州、南京、北京、无锡等供给结构兼顾了主城和近郊，少数城市诸如上海、天津、长春等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。



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- d+ c* f" @7 f- V预判：4月供应年内高位或将拉动成交弱修复，核心一二线点状复苏
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1 _7 T1 K3 {. U$ k" d: ?2 L盘点了4月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：4月供应环比同环比齐跌，但仍处于年内高位，可以看出房企推盘积极性一般，主要是受到低迷行情影响。因供应小幅收缩，成交或将与本月持平或小幅微降，考量到去年高基数原因，同比或将延续降势，部分一二线或将延续点状复苏行情。

不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：
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第一类为北京、成都、西安、杭州等核心一二线城市，市场热度居前，成交预期小幅放量。以北京为例，4月入市量持平3月，保持高位，区域来看，丰台为主力供应区域，中海多盘入市。开盘项目以首改、再改为主，不乏高价高端改善盘，亦有低价上车刚需盘，预售项目开盘均价普遍将低于政府指导价，也有望吸引一波刚需刚改集中入市。杭州、西安、成都供给缩量，但推盘主要以主城改善为主，市场热度有望维持。
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& z4 e4 H7 o+ {2 f" a7 t第二类为厦门、南京、重庆、无锡、徐州等供给放量，且伴随适销对路产品入市，成交或将小幅微增。这些城市4月供应环比保持增势，且入市项目多集中在主城刚需、刚改项目，结合当前各地楼盘营销策略，预计加强折扣包装、继续调整产品价格、提高分销/全民点数等是大概率事件，以价换量或将促进单项目流速上涨。
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) k6 e+ K4 \: L第三类为供需错配持续加剧城市，诸如济南、青岛、宁波、常州等，整体产品集中在近远郊，对于成交制约作用较为显著。青岛、宁波4月供应主要集中在近郊刚需盘，常州、济南4月供应则为近改善盘，主城区供应占比下降对成交也将产生一定的负面影响，对于这类城市而言，外围市场相较主城更为惨淡，除非房企能加强营销力度，以低总价、低首付招揽客户，否则整体成交实则难有亮眼表现。

2 k2 A! a- C" T$ O! T! f总体来看，4月也是传统营销旺季，供应量预期年内高位维持，但与去年月均仍有差距，因而预判后市，我们认为，成交或将延续弱复苏，持平3月或小幅微增，但是同比仍降持跌，部分核心城市迎来点状复苏行情。值得关注的是，3月核心城市诸如本上广深杭厦等相继松绑限购、利好政策不断，4月政策利好是否持续叠加也将影响供需两端市场预期，若核心城市能进一步放松限制性政策，市场还是有止跌回稳的可能。



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