地产巨头,又整了一波大动作

来杯咖啡

作者：明源地产研究院

  T! B3 j. z: H' Z( r) D" w今年，无疑将是地产行业组织调整和人事调整的大年。

  Y# `' r) I; q4 D; d# J作为行业最后一道防线的一梯队房企们，一季度基本上都已经完成了一轮大型的组织架构调整。

万科、绿城、华润置地、中交、招商蛇口等头部房企，都整了一波大动作。
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- E% D! I% d2 u, U组织架构大变革，加上大量地区公司负责人的轮动，不少房企内部员工表示：震感很明显。
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: j  d2 I5 U7 V8 T8 `8 l而且，这一轮的调整变动主要集中在国央企。显然，为了应对挑战越来越严峻的市场环境，国央企也纷纷开始做组织准备，积极求变。

为适应市场变化
9 I# P) [$ h# r/ x" T7 O0 n2 S3 q房企开启新一轮组织优化
9 l* P; y2 U" ~/ E, }* [4 h为了让今年房地产市场有个好的开局，今年前两个月在政策端其实是有所发力的，一线和核心二线城市陆续出台利好政策。但是从销售表现来看，显然是不及预期。

; d! D. n& y/ f5 ?$ X4 O今年开年新房销售市场迎来“超跌”，销售面积和金额创2017年以来新低。

2月，百强房企操盘金额同比降低60%，单月业绩规模继续刷新下限。前两个月总销售额的同比降幅也高达48.8%。
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. }8 N5 i* k. U) C销售疲软，注定成为头部房企今年要面对的头号难题。

" K0 u$ b1 m$ m$ r* m因此，年后回来，头部房企纷纷紧急调整组织架构，显然也是在为打硬仗做准备。
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总结起来，这一轮头部房企的组织调整方向很明确。
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8 x+ k9 O; a" P6 M9 o! A① 区域进一步整合，资源聚焦。
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& @: s3 N; s! S三月份，万科先后对两个最大的粮仓进行了城市公司合并。南方区域12个城市合并为8个，上海区域15家城市公司重组为2个中心城市和6个地区公司。
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/ ]" B$ W6 _/ R% w7 I3 O' ~招商蛇口2月份将7大区域合并成了5大区域；
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7 b3 ?6 N; d* d+ I9 D1 z% v华润置地的7大区域，也同样合并成了5大区域，并且28个片区公司也裁撤为20个地区公司；

绿城中国华北区域被降级，西南区域更是被旗下代建公司绿城管理西南区域合并。

5 o# D  m0 m) W4 l8 Y2 I( ~金茂去年底也将6个大区合并成了5个，并同时撤销了北京、长沙、上海、广州、佛山、成都等多个城市公司，相关项目直接由大区管理。

② 管控层级压缩，管理扁平化。

步子迈得最大的要属中交，直接撤销了7个区域公司，由“总部—区域—城市”三级管控，改为总部直管城市的二级架构。
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/ J$ l! G+ \$ e8 t华润置地最新一轮的调整，也进一步削弱了大区的管理权，未来大区主要承担业务督导职责，片区公司直接向总部汇报。
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0 G2 z- w! Y+ J" q9 M+ k! ^9 C通过管理层级的压缩，集团总部直管，一方面能及时掌握一线动态，提高市场敏感度，避免战略误判；另一方面，汇报层级压缩，也能提高决策效率，全国一盘棋，更高效地分配集团资源。
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③ 人事任命以业绩为主要导向。

8 r% \% F, l) n8 }区域公司、城市公司的升级、降级、裁撤、合并，也必然伴随着人事的适应性调整。因此，今年一季度，各大地产公司基本都经历了一轮大范围的人事变动。

并且，不管是区域吞并还是人事任免，都越来越趋向于以业绩为导向。把销售放在第一位，已经是头部房企今年的基本共识。

4 I0 f7 D4 L6 P4 L( B! r3月份，万科甚至首次任命了一位“首席营销官”。过去万科各区域营销基本独立，总部营销职能没有存在感。此次在集团层面设立营销高级管理岗，说明万科已经将“抓销售”提高到了集团战略高度，营销条线的权责分配可能也会随之调整。

: ?) C) c( a+ Q% j④ 多元业务加速整合。

1月份，万科宣布成立商业事业部，将万科地产7大区域的商业业务以及印力集团并入商业事业部管辖，集中力量办大事，避免各自为战、分散资源。
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绿城中国则将商管事业部资产管理职能划归综合产业办公室管理，同时，综合产业办公室与产融事业部合署办公。

并且将科技集团、生活集团合并，成立生活科技集团。原生活集团下属产城业务划归浙江区域管理；原生活集团下属商业运营业务划归给了商管事业部管理。
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总之就是，对多元化业务进行资源整合，以形成合力进一步做大。

- R1 @& a9 }& P/ `8 N从头部房企这一波的调整可以看出，近两年房企组织调整的思路，已经基本上趋同，那就是：
: d% P, I, e6 v! N! T1 C「去产能」、「控风险」、「降成本」。
8 k! K- U  F1 ]" V, z- y去产能，就是要缩表。减少新开发项目数，投资资源尽可能集中在回款有保障的安全区域。

表现在组织上，就是区域合并、裁撤，战略收缩。把扩张期铺出去的摊子，一点点收回来。城市公司配置的完整部门班子，能共用的共用，能裁撤的裁撤，能精简的精简。

: L% J0 ?. z$ ~: |7 J7 O/ u控风险，就是授权回收、强管控，缩小管理半径。
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不少房企将区域投资、资金、采购等权限都收归集团。并尽可能弱化山头主义，例如区首换防不能带原有人马赴任。同时，组织和个人绩效都强调业绩导向，加大人员升降奖惩力度，明确以销售回款为核心的组织目标。

& G& Z- z6 X7 V/ S' M降成本，则是持续进行组织瘦身、职能合并、一岗多能、团队精英化。

7 g! i& i5 h  h过去，房企采取什么样的组织架构，能够反映出各自不同的管理风格、发展理念、企业文化。现在，房企的组织架构已经调整为战时模式，一切以“求生存”为出发点。

只要地产行业整体的销售规模没有稳住，房企的组织调整就不会停。情况越紧急，调整也会越频繁。
! q3 y! o# D& j, k. n去年，碧桂园一年之内就调整了三次组织架构，试图紧急瘦身。
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& E1 j9 R& f* a( Y今年，随着市场持续承压，一些向来稳健的房企，预计也会出现频繁的大幅调整。在一波波的组织调整中，也会有更多的地产人被震荡出局。

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销售压力持续高企
今年行业依旧动荡
- c$ J) e  x6 W0 E9 u房企开年扎堆紧急调整组织架构，很大程度上还是因为销售面恢复不及预期。
, G1 ^/ T2 {' I! \$ c* }) z+ M$ i' y从去年四季度开始，不少城市就已经打响新房“价格战”，尤其是库存高企的区域，新项目为了提高开盘去化率，低于备案价、周边均价入市的情况，就不少见。给待入市项目形成了不小的压力。
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而今年一季度，房企的销售压力甚至不降反升。
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一是库存量创历史新高，价格战愈演愈烈。
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根据国家统计局公布的最新数据，今年1-2月，商品住宅销售面积同比下降24.8%，销售金额则同比下降了32.7%，也就是说，这份并不乐观的销售成绩单，也是靠房企单方面让利“以价换量”才拿到的。
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销售疲弱，让新房整体库存量快速飙涨。
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3 {: E5 u2 G  r7 X今年前两个月，全国待售商品房面积再创新高，同比增加了15.9%，达到了75969万平米，已经超越上一轮“去库存”前的2015年，达到历史最高值。
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而且，仅今年短短2个月时间，库存量就增加了8674万平米。如此高的库存量下，今年房企在销售层面上的竞争必然将进一步白热化。

二是头部房企偿债困难，行业紧张氛围持续。

6 @1 ^& Z) a' n9 G6 z' x$ ?0 T随着被看作地产“最后一道防线”的万科、金地等房企，陆续出现偿债困难、寻求债务展期，行业的整体安全性也再次遭到质疑。
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* D/ F1 I; E* f0 x. ~: y部分房企持续的现金流承压，加大促销力度，不仅加剧了价格下行的压力，还会加重购房者的观望情绪。
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同时紧张的舆论氛围，也会无形中提高地产行业的融资门槛，给所有房企都增添了一层隐形压力。
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巨大的压力之下，房企自上而下的寒气传导也会更加猛烈。
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去年，行业就已经出现房企高管“大逃杀”的局面，据乐居财经不完全统计，去年至少有554位房地产高管发生了职位变动，相当于每一天都有1-2位房企高管离职、跳槽。
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房企对高管的替换需求也越来越明确。
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. ^. Y# P( B' o# V  r/ }一、不拘一格降人才，关键时刻要打胜仗
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/ Q. L; m: u4 E9 H随着市场越来越严峻，房企对专业能力的要求越来越高，不少过去强调自有人才培养体系的房企，开始倾向于外部优秀人才的引入。

万科这一次的南方区域组织大调整，入职仅3个月的周轶群出任南方大区区首，打破了万科10年未有从外部引进过经理人直接任区首的惯例。
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% q1 C# Y9 \. ?) ?可见，当前房企用人的核心需求，就是两点：
一要有丰富的实战经验和亮眼的业绩成绩单。据称，万科新南方区首周轶群，就曾带领仁恒上海公司相继突破了100亿元及200亿元大关，跻身上海领先房企行列。

二要经历过高度竞争的市场环境，有强烈的事业心和执行力。

1 p$ |3 z1 G( b/ F+ P. P专业制胜的用人思路下，真正有能力的地产人，反而获得了更大的发展空间。

% B6 l& z* e; f; o! z6 U) }3 l二、产品、营销人才受追捧

在巨大的销售压力下，目前房企人才需求最大的岗位，就是产品和销售。

1 m% s8 _1 T2 a尤其是改善当道，各大房企都在设计人才升级方面下足了功夫，产品人才价值含金量也开始重新洗牌。改善和高端产品力强的房企设计条线的员工，开始受到市场的热捧。
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# B$ d( ?6 |+ ^例如，近期越秀引进的景观和精装设计负责人，绿城、中海宏洋、华发的精装负责人，基本都是龙湖出身。仁恒、旭辉、融创、绿城等房企的产品研发设计类人才，也非常受欢迎。

4 }+ v8 ]+ C( |! j* ]- j4 S此外，实战派的营销经理人，也成为各大房企招徕的目标。

除了万科，金茂也在近期任命了新的集团“首席营销官”，引进的是曾出任过龙湖集团营销一把手的李剑。越秀则引进了前龙湖城市总、泰禾营销副总裁，担任地产营销中心总经理。

可以看出，当前房企用人的要求，简单、直接，就是能攻坚拔寨，能打胜仗。
在区域合并大潮继续的背景下，各区域公司、城市公司之间互相赛马，就是业绩说话。
" `" D4 U: j" ]  S* g0 u4 L高强度竞争，会让地产高管人才的流动更频繁。团队精简、业绩至上的导向下，普通员工之间的人才竞争也会更激烈。
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