地产人,必须认清形势了

遂宁挚友 · 发表于 2024-4-23 12:24:03

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作者：明源地产研究院

五年前，当中国房地产的头部企业们都意气风发地拍地、贷款、高负债、高杠杆、高周转，继续疾行在他们认定的“通天大道”上的时候。

几乎没有人想到，后来，口罩时代来了，美国的制裁来了，美元的加息潮来了，房地产的“三条红线”来了，国内经济的低潮周期来了，国民经济的趋势性反转时代来了。

一切的一切，看似猝不及防，又那么顺理成章！

正所谓：一首惊回，乱云掠过。

救市乏力，趋势使然

两年多来，上千次的扶持政策投放，可以用“不惜一切代价”来形容。

看似力图“救市”，救楼市，救房地产，实则真心想救中国经济。因为，这房地产，其自身的就业率、产能、税费贡献长期以来一直是国家经济的老大，其对经济的直接贡献就8-10%，间接贡献更是要到20%以上去了。如此重要的产业，政府怎么能眼看着让它一夜之间被打入冷宫、拖垮整个中国经济呢？

然而，几年过去了，从上到下，几乎所有的努力似乎都显得苍白无力。

中国房地产的大趋势来了，它的底层性、关键性的指征是：城市化基本到位、人口负增长、人口老龄化、城镇住宅总量高企、人均居住面积攀至国际高位、住房供应和销售指标连续下降、房企和居民负债率显著上升，等等。

大趋势已清晰表明，中国房地产再也不可能回到那种万民炒房、房价一路飙升的时代了，那种带有鲜明的土地财政时代特征的、房地产曾经成为国家经济第一支柱产业的时代已经永远过去了。房地产不可避免地要告别高增长、高杠杆、高房价的时代，而回归国民经济民生实用性、居住消费性支柱产业的基础地位。

当然，一线、强二线城市未来人口仍然有增长机会，土地出让和盖新房子的数量没那么多了，但仍然有一个量在那里，当然也会有相应的交易。

更多的是老房子的拆旧换新或翻新改造，还有大量保障性住房的推出以及庞大的存量房的运营，可见，房地产仍然有大把事做。

所谓大趋势，绝不是说房地产这个产业要退出历史舞台，那是胡扯，大趋势说的是，房地产必将深刻改变运行模式，原来那套依赖土地财政、依赖加杠杆炒作、金融投资属性远超实用属性的扭曲型模式真的不行了。

此外，周期这个事还在，那些被套的主们还有一点机会捡回一点损失。但是，指望所谓周期性“大反弹”而补回全部损失，甚至再攀高峰，那几乎是痴人说梦了吧。

能够肯定的一点是，中国几十年来践行市场经济的历程中，几乎所有中国人直接感受到的更多的是通胀、上涨、上行、增长和亢奋，而对通缩、下跌、下行、衰退和灰心几乎没有成型的概念，更没有深刻的体验，甚至不愿意相信。因此，当房地产剧烈、持续下行的浪潮涌来之时，太多人感到非常不理解，非常不适应，甚至非常抵触。

然而，这是铁定的事实，这是残酷的现实，千真万确。无论阶段性周期还是长期性趋势，它们来临时，不会和任何人商量，也不会理会任何人的心情。

算账担责，为了未来

一地鸡毛。用这个词来形容当下的中国房地产，似乎还算贴切。现在的问题是，如何收拾这烂摊子？要不要清理一下？

结论是很清楚的：必须清理。高层近期也明确表露了这个意向，并日渐政策导向化。因为，留下一堆债务，一堆困局，一堆问题，会长期拖累中国经济正常运转，严重影响民众的正常生活。

好了，如果清理，当然得算一算账。说起“算账”，立马让人想起“秋后算账”这个词，是不是说得重了点啊？因为那意味着，要厘清所有参与者的责任，清理自然要从各自担责开始。

过去若出了一些事，经常的做法是，组合一个平台公司，把所有的垃圾事都装进去，由它一家处理，其他机构和人，任他过去有多少事，都给他把烦事“豁免”掉，继续轻松上路。

这次的房地产出事，能被“豁免”吗？不能了。为什么？第一，事太大了，根本搞不起这么一个能装下那么多烂事的筐筐，第二，有事的主体太多，都想被“豁免”也太幼稚了。

梳理，算账，就得从担责起步。谁来担责？总不能说，让房企或个人或地方政府或什么一方力量把所有责任都一股脑儿担下来，这不符合历史逻辑，也不符合现实情况。

话说得有点重，有点“得理不饶人”的味道，但是，这话又不能不说啊。

其实，也不是什么“不饶人”，不过是让各路参与方客观看待自己的历史，总结经验教训，配合国家政策规则做出一定的解困操作而已。勇敢承担历史责任，这不仅是反映任何社会组织或个人的一种精神品质，更是着眼未来，为国家经济和人民生活更好地发展铺平道路。

五大角色，各自担当

二三十年来的房地产发展，可以说几乎社会的方方面面都卷进去了。我只能集中盘点一下五大主要角色的责任问题。

角色一：先锋队——房地产商

我们都知道，房地产如今的低迷，“三条红线”政策几乎是压垮它的“最后一根稻草”，压出来一长串债务“爆雷”的房企，2.4万亿的恒大彻底爆了，1.8万亿的碧桂园危机重重，连“优等生”万科也负债1.2万亿，近来频频出现麻烦，更多的头部房企们也在爆雷或走在爆雷的路上。

由于债务爆雷，导致房企工地上出现很多烂尾楼，以至于这两年来地产界最热门的一个词竟然是“保交楼”。政府说，救民不救商，救房不救市，银行可根据“保交楼”的实际需要，给予相关符合条件的房企一定的资金支持，以保障已售楼盘的交付。

住建部长在今年两会上说的很直白：对严重资不抵债、失去经营能力的房企，该破产的破产，该重组的重组。看来高层已经等不及了，房企债务困局不解决，房地产形势很难扭转，也必然影响到全国整体经济的稳健发展。

那些陷入债务困局的房企们，它们要担哪些责呢？所谓“庞氏骗局”，所谓三高（高杠杆、高负债、高周转），所谓内部操控，所谓资金挪用，所谓楼盘烂尾，等等，房企们当然要为自己的严重错误承担历史责任，犯错到什么程度就承担责任到什么程度，无法“豁免”。

当然，我还是要说三点：

其一，如此大面积的房企出现债务违约甚至爆雷，这已经不单单是房企一个方面的问题，背后的相关制度例如开发贷制度肯定存在问题；

其二，在当前困局下，仍然有相当一部分房企能够保持业务的相对稳定发展；

其三，多年来，中国城镇居民的居住水平得到很大提升，房企在其中所做的贡献应该充分肯定。

就是说，当对房企困局追责的时候，必须把房企的贡献与部分房企的债务困局区别看待，不能不分青红皂白地把所有房企或房企的所有行为都归入“另类”。这样做才是对中国房地产历史保持客观理性认识的正确姿态。

角色二：大财主——商业银行

中国的商业银行们在这场房地产“击鼓传花”式的超级“游戏”中本来一直是“大赢家”，因为它们搭上了房地产预售制的“快车”，赚得“盘满钵满”。

预售制可以伴生出千亿级别的“授信”，锁定开发商的开发贷高利，同时又能够延伸出“预贷制”，即提前与购房者签订按揭合同，在楼盘交付前很长一段时间内，准业主们就不得不开始向银行按月偿还按揭贷款，而且月供还款中的利息占比竟然高达90%左右。

现在在政策要求下，银行降低贷款利率，或对部分符合条件的业主实施延期还贷政策，以缓解业主的还贷压力，并减弱业主提前还贷的行动。

然而，银行只做这点事够吗？显然不够。因为，在多年来房地产亢奋上涨过程中，银行借助预售制这种存在明显缺陷的信贷政策以及关联的、更加不合理的“预贷制”，获得了非常可观的利息收益。

这意味着，未来银行须逐步剥离预售制下的信贷模式，同时更要终止所谓“预贷制”，对购房者的买房贷款必须在房企交楼后才能正式启动按揭贷款偿还流程，而且，当月还款中的本金和利息占比要趋向合理，不能由银行单独搞“霸王条款”迫使购房者签订执行。

角色三：加速器——居间操盘者

这些年来的房地产领域，那些在房子销售过程中的中介机构、房产交易牵线人、房产代持者、专门从事炒房的投机者，等等。我把他们统称为“居间操盘者”。

为什么如此大量的居间操盘者能够存在？而且在楼市亢奋期常常还能赚得盆满钵满？那是因为买方和卖方之间存在一条信息沟壑，居间操盘者能够利用这种信息不对称格局赚取不俗的差价。

说起赚差价这个事，当然这是市场经济的必然伴生现象，居间服务其本身也无可厚非，很多正规的中介机构赚的也都是合理的差价。问题出在：这个差价到底赚多少才合理？从过去房地产亢奋期的表现看，居间操盘者通常都有强烈的冲动，把买卖差价尽量搞大，以便轻松赚取中间的暴利。

角色四：接盘侠——普通购房者

我用了“接盘侠”这个词汇来界定楼市里面的普通购房者，是因为，一方面，从房地产商业流程看，从政府土地出让、银行放贷、房企贷款投资开发及销售，到最后由购房者贷款卖房，这是常规意义上的“接盘侠”；

另一方面，从地价房价上涨的流程看，政府拿走地价，银行拿走利息，开发商拿走楼盘项目利润，中介机构拿走居间服务费，炒房者拿走加杠杆炒房利益，最后留给普通购房者的就是房价高企的房子，这里的“接盘侠”有点在“击鼓传花”游戏最后的“冤大头”的味道。

问题是，为什么这么多年来，普通购房者明知房价已经高企，还是前赴后继地去买房子？一方面是真正需要住，这是刚性需求，另一方面，越来越多的普通购房者也在房产买卖中赚到了差价。这个差价有多少？可能有几倍、十几倍甚至几十倍！

当房子的投资属性被普通购房者亲身体验到以后，他们对房子的诉求就远远不是买来居住那么一点想法了。

问题是，这些美好的现象都只存在于房价上涨的通道里。

当楼市下跌之际，所有的普通购房者们的房产价值都出现缩水，很多人的房子价格甚至出现大幅跳水，房产成了负资产，其中一部分人被迫断供，进入法拍，这对于普通购房者家庭的打击是非常严重的，甚至是毁灭性的。

普通购房者的房产在楼市下滑中出现缩水，当属正常现象，然而，出现大缩水，甚至断供法拍，这就是大问题了。作为普通购房者当然有他们自己的责任，什么责任？比如，超过常规支付能力的贷款行为。然而，让他们承担房价暴跌的全部历史责任，这个确实有点冤枉他们了。因为，他们毕竟是这场房地产击鼓传花式的“游戏”中的终端接盘侠和受害者，前面的各位主们，例如银行等，这个时候，都应该做出责任分担的行动。

角色五：地方政府

这么多年来，地方政府通过大量土地出让，让广大市民有更多的机会改善居住水平，同时获得的土地出让金也投入了大量基础设施和公共服务项目的建设，对城市经济社会发展做出了很大贡献。

面对当下楼市这种情况，政府有没有责任来合理化解普通购房者面临的困难？我认为必须有。

近期，有一位很有影响的专家给地方政府出了个超级点子，他说，现在市面上房价下跌很多了，政府可以考虑趁低价把这些房产收购回来，一方面化解楼市房子卖不动的问题，另一方面也可以解决政府手里缺乏保障性住房的问题。他还专门补了一句：政府这样做没有道德问题。

我一直非常尊敬这位曾经任职地方高官的专家，他提及的政府低价收房用于保障性住房这个事本身也是好事。

但这个事该如何操作呢？说起来容易做起来难。

中国的城市，就此进入一个“断舍离”的时代，大分化的时代，有些城市，踏上新的经济航道，找到了新财税的砝码，又可以昂首前行；而可能更多的城市只能在苦苦探路中匍匐前行；还有一些城市，可能要被甩出大道之外了，进入缩量发展通道，就此暗淡下去

认责领命，晴朗前行

好了，我已经就房地产流程中涉及到的五方主要角色的责任和问题说得不少了，最后的几句话是：各方角色们，大家都曾经在中国房地产领域吃香的喝辣的，现在困局来了，想作鸟兽散并没有那么容易啊，各方都扪心自问一下，有什么事、什么责可以且应该担带一下？从哲学视角看，这是积德行善，这是从善如流。

担责意味着对历史负责，对未来负责，大家各自从那个曾经的房地产“角斗场”上认责领命，为的是清除路障，辨识方向，下一步继续晴朗前行。

房地产这个大市场，现在还很冷，这样做，也算是“报团取暖”吧。

各方大佬们，如此操盘，大家愿意吗？能做到吗？

点击下图，了解详情


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