经济好转,地产救市会不会喊停

诗涵麻麻

作者：明源地产研究院

4 h5 N0 a& F: M$ e8 B# j前两天提到了房地产行业可能要出台一些终极救市大招，比如媒体透露的借鉴日本的经验建立一个全国性的房地产平台公司，负责收购各地烂尾楼，后期续建则主要供应保障性住房。
- l) w* E, }/ \! E  H很多同行都表示没有可能性，因为一季度的经济数据远超预期，经济和市场情况没有大家想象中的那么糟糕。
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国家统计局公布的一季度GDP同比去年增长了5.3%，我们有个比较强烈的担忧，如果统计局的数据没有什么太大的问题，那是否意味着房地产行业的持续下行已不会拖垮中国经济，而这也会让政府高层更加坚定地认为，中国目前转换经济增长模式（也即发展新质生产力）所取得的成绩已充分证明中国经济可以大幅减少对房地产的依赖，房地产的救市也不再需要放什么大招或者做什么特殊的安排。
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$ `0 A! L0 t. Y' s4 J  j$ k可以验证上述猜测的，其实是前两天北京住建部门召集优质房企开会时提出的要建立房地产的“联动和长效机制”，其中重点就是长效机制，大家甚至可以理解为政府层面需要先看看前期已出台的各项刺激政策的效果转化情况以及成交量的实际变化，之后才会考虑是否需要继续出台更大力度的救市政策。

按上述逻辑来推测，房地产行业在中短期内的触底可能面临更大的压力。我们在此前​文中有提到，目前全国各地水电气费的暴涨、基建的暂停暂缓以及各类底层资产为房地产的金融产品的集中爆雷，根源性的原因都是房地产持续下行导致土地财政崩塌后，地方财政收入已难以为继。

当然，统计局公布的一季度经济数据，其实并不会让人有什么悲观的看法。在一季度5.3%的GDP增长数据中，房地产开发投资虽然同比下降了9.5%，但基础设施投资却增长了6.5%，制造业投资增长更是高达9.9%，其中高技术制造业和高技术服务业投资更是分别增长了10.8%、12.7%。

从趋势上来看，制造业或许已成为当前经济的主要驱动力，政府通过发展新质生产力以拉动制造业的努力已见到积极的成效。
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; _$ _) j2 r! k  Q需要注意的是，上述数据跟很多普通人的体感还是有着巨大的差异，尤其是很多人看到自己身边更为常见的是中小企业的亏损、破产和倒闭潮以及大面积的失业和降薪潮问题。

0 K' f6 X( h2 ~6 _5 _因此，市场方面目前更大的疑虑在于，以新质生产力为代表的科技、制造相关产业在增长方面是否具备可持续性，因为房地产行业这个庞大的蓄水池在短期内根本无可取代，而科技、互联网、制造相关行业可容纳的经济体量在中短期内其实比较有限。

9 I, p# ^1 I% Q6 Z& k9 X3 u与上述疑惑的声音相似，一季度社零增速4.7%、投资增速4.5%、出口增速4.9%，也即消费、投资、出口这三驾马车的分项增速都不足5%，但GDP的增速却达到了5.3%；此外，个人所得税收入下跌了15.9%，但全国居民人均可支配收入却增长了6.2%。类似这种因统计口径和计算方式的差异导致计算结果的巨大反差，其实还是会让人有很多担忧。
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, Z& d, S& X. \# `$ L值得庆幸的是，至少从数据变化的趋势上来说，整体上还是有偏乐观的成分，比如一季度的经济增长重点已经是制造业，而非房地产，甚至可以理解为中国经济从地产主导转向科技、制造业主导的过程中已经取得了新的平衡。

如果再从这个角度去探讨房地产行业的终极救市大招，那显然是暂时没有必要的。
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5 k0 M8 t8 |' H- f- `尽管如此，对于金融、地产、城投相关行业的从业人士来说，当前两个方面的问题还是非常突出：
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一是当前房价还在继续下跌，比如统计局公布的数据中显示3月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降了1.5%，二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降了2%和3.4%；

8 P; i6 x. u+ P/ F据此可以计算得出，3月份新建商品住宅价格同比下降了2.2%，为2015年8月至今以来的最大降幅，而目前二手房的实际价格降幅更是惨不忍睹，最近成交量的大幅上升也仅仅是“以价换量”的结果。
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$ J! l; G; M' d6 R1 @/ D- ]二是中美脱钩断链节奏加快的问题，即便新质生产力短期内能大幅拉动投资，但只要出口和消费没能扭转，尤其是欧美日韩等核心消费市场不再买单，那么中国经济及房地产行业的复苏仍将面临巨大的压力。

万科最近的舆情说明了一件事，那就是只要楼市后续依旧未能企稳回暖，在民营房企的集中爆雷潮结束以后，以万科为代表的混合所有制房企的爆雷潮也将来临，国央企类房企也大概率会出现集体违约的事件。
: Q: n3 X  u2 l* u& e; z) ~3 Y* w
, g* p6 f$ a" x, t, ^  X也正基于上述原因的分析，不少同行认为未来3-5年内房地产投资仍将长期保持下行趋势，房地产政策也依旧会以刺激为主。
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以地方政府和城投平台的化债为例，现在各地财政其实都偏紧张，大部分城投平台都非常缺钱，在金融严监管的背景下甚至举步维艰，工资、利息支出都无法保障。

我们现在做城投项目的投资已开始需要从前端就早早介入，包括先评估项目能否包装成城中村改造、片区开发、EOD等，一方面是确保项目本身可以实现资金自平衡（不然很难入库或通过审批），另一方面是提前为政策性银行的资金申请以及我们社会资本的进入做好铺垫。
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4 j6 i) N9 z! j1 D( ^* g5 N点击下图，了解详情
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