地产人转型,这个赛道不错

大团子

作者：明源地产研究院
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$ X9 p" l$ O2 c& ], S. r) d- c“房子一移，兰博基尼”。曾经的旧改，被视为千载难逢的造“富”行动， 因拆迁而致富的故事屡见不鲜，凭借旧改业务发展壮大的房企也不在少数。
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而今，这种现象一去不返。
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* h. M. M: _! Y$ k* k3 q. C/ u9 V2021年“63号文”以后，“大拆大改”时代宣告落幕，取而代之的，是“更新”模式崛起。

2 W( t0 f8 K2 E6 U. w城市更新，不局限于拆掉重建，也包括局部修缮。更值得一提的是，现阶段的拆建，也与传统意义上的拆迁有着很大不同。在城市更新持续加码的当下，老旧小区的更新模式，正在发生全新更迭。
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( i" q5 j( ?, L& \& m. X' u作为三大工程之一，城市更新市场空间很大，转型的地产人不妨多关注。


9 s5 k/ T7 k- Z5 ^) B大量住宅趋于老化旧改工作任重道远
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# u: t+ U  x8 p8 V8 D5 H$ F中国房地产进入存量时代，不仅是因为住房市场趋于饱和，更是因为大量住房正在走向老化。

, R9 K5 A7 u6 m这决定了，存量住房的更新改造，会是未来房地产市场的重头戏。

七普的数据显示，截至2020 年末，我国家庭户人均住房建筑面积为41.76平方米，达到发达国家水平。
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  }3 s/ M" l8 y# [与此同时，由于建成时间集中，大量房屋也正集体走向“老龄化”。
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据统计，截至2022年底，城镇既有房屋中，有约20%已建成超过30年；到2040年前后，这个数值预计将会达到80%。
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部分建国初期盖起来的小区已经沦为危房，居住体验差不说，还可能威胁人身安全。

5 ?/ m, R' p7 B" ~# o据住建局统计，城镇有300多亿平方米的存量住房，合计约22万栋老旧小区需要改造更新，这些小区普遍面临设施老化、环境不佳等问题，严重降低了居民的生活品质。

( P& X3 b8 h, T5 h: G1 r前些年的拆迁改造，带动了一大批住房更新，也助推了区域面貌焕新。

然而，这种资金巨大、规模宏大的改造模式，在近几年遭遇了严重瓶颈。戳此，了解项目管理平台

一方面，经过多年改造，现在剩下的大都是难啃的硬骨头。存量巨大的老旧小区，也让地方财政倍感压力。
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另一方面，这几年的洗牌，让很多房企自顾不暇，旧改这种周期长、不确定性强的项目，别说民企，就连国央企都很谨慎。
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( e% s7 |# l" Q  s5 |传统模式难以为继，微更新、原地拆建等更新模式，悄然登上历史舞台。

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8 X# d* [: K; G' L8 @4 C局部更新改造成为旧改主流模式
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9 N9 N3 A- P: m! Q; i自2020年起，中央一直在加大旧改方面的资金投入，特别是针对老旧小区的改造工程。

不同于过去大拆大建，这一轮老旧小区改造，更强调补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力。

去年新开工改造的老旧小区，加装电梯3.6万部，增加停车位85万个，养老托育社区服务设施2.1万个，改造燃气等各类管道约10万公里，建设口袋公园4100多个，建设绿道5300多公里。

- _. M' S1 a. @* y/ L局部改造、补齐功能，是当前老旧小区改造的主流模式。
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! h2 p( U" m) f过去三年间，全国各地累计分别完成了3.9万、5.3万、5.1万、5.3万栋老旧小区的改造任务。

按照国家的规划， 将在2025 年底基本完成 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。今年的目标，是完成5万栋老旧小区的改造。
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纳入改造范畴的老旧小区，通常结构安全，但设计不佳，功能不全，或者部分功能年久失修，通过调整布局，改善设施，增加设备，完善住房的功能，可以明显提升居住体验。
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以上海为例，上海去年正式实施的《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》就明确提出，对“建筑结构差、功能不全、确需保留的旧住房，通过原址改建等方式，使其能够独用成套。”
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- G! p/ e8 X: ~( z; [8 n由于历史原因，上海很多老旧住房没有独立的厨卫。成套改造，就是通过扩建，为这些老房子增加独立的卫生间/厨房，提升居住体验和便利性。

0 r$ s/ C; k# ~除此以外，老旧小区改造内容还包括：
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基础设施维修改造，如水电煤气、供暖、通信等管道线路更新维修，以及道路、停车场等公共设施改善。

建筑本体的改造，如外墙保温、防水、门窗更换、加装电梯等，以及楼道、阳台、屋顶等部位的维修。

5 Q+ n: A9 v7 V8 _0 w6 o+ ?服务设施改造或增建，如增设健身器材、儿童游乐设施、养老服务设施、无障碍设施物业用房、快递柜、充电桩等。

不过，并不是所有的老旧小区都能通过修缮来达到更新目的。这类房屋，需要有另外的更新方式。

1 B- E" D6 ?3 O9 U例如，上海就明确，对于那些建筑结构差、年久失修、功能不全、存在安全隐患且无修缮价值的旧住房，可以拆除、重新建设。
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而对于老旧小区的拆除重建，各地也在探索新玩法。


3 v, @8 a* H. w2 V旧改进入新阶段多地试点原拆原建模式
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- I- }. s0 x" H) d. d; i9 c8 k截至目前，北京、上海、广州、深圳和杭州等5个城市，已出台了相关支持政策，率先探索新的旧改模式。

一种不同于传统拆迁，也不同于局部改造的老旧小区改造模式进入探路阶段。
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" A9 y# N  C( G7 X- {# u" k传统的拆迁方式，拆除重建后的小区，容积率会有明显增加。例如深圳多个旧改出来的新小区，容积率高达5以上。建成后的项目除了一部分作为回迁房外，剩余房屋由开发商出售以收回前提投入的成本，并获得相应的利润。

' Z2 [8 n& b5 X6 f: |0 L, h而目前多地在探索的旧改模式，也是将原建筑拆除重建，但容积率不会有太大变化，居民也是原小区居民，改建后的小区居住功能和舒适度将得到极大提升。
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去年底，杭州浙工新村的居民自筹4.7亿重建小区的新闻，就引发了广泛关注。

. R9 S' b, R3 E& I2 V6 X8 [该小区共有13幢建筑物，其中最早一幢建于1983年。

据报道，该小区部分楼栋早已被鉴定为C级危房（危房分ABCD四级，D级的危险程度最高），虽然经过加固，但效果不明显。
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. P9 u1 e9 A" e; b按照当地政策，旧改的方式可能还是进一步加固。
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居民不愿意以加固模式来延长房屋的使用寿命。于是，小区居民自主提出申请，委托政府提供拆建服务。

0 f/ X! D- S1 [- T: G# e1 t9 k最终住建部门牵头，规划、园林、交通、国土等多个部门参与，对小区实施整体拆除，重新规划建设。
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9 r; p, y; |, u( a- I原来13幢房屋拆除后，将建成7幢11层的电梯小高层。另外，还将配建“一老一小”活动中心等配套设施超2000平方米，增设450个地下车位，绿化率也将提升至25%以上。

当地政府为小区重建提供了政策支持。其中包括为居民发放临时租房补贴，提供专项资金支持小区改造、加装电梯、未来社区改造等。
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, h( ?0 Y- A, x# u随后不久，浙江发布了《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，浙工新村被作为示范案例进行推广。

  r2 X4 M2 a2 ~浙工新村改建模式，和传统的旧改有很大不同：

  K8 Q  I& X7 T❶资金来源渠道多元化，政府不再是唯一的出资方，而是由居民和社会资本共同承担，政府适当的给予激励；

7 ^* l4 s+ z/ k: H+ w❷居民不需要动迁异地安置，项目在原址上拆除旧楼，再建新楼，居民还是原住民，既留住了乡愁，也更好的保留了城市风貌。

5 g" G5 d; u; I这一模式，就称之为“原拆原建”。
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事实上，浙工新村并非个例。此前，深圳、北京、成都等地，也有成功案例。

深圳最早原拆原建项目，可以追溯到2006年。田贝村在股份公司的主导下，自筹自拆自建，将80栋旧楼拆除，建成5栋32层住宅楼。
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$ \: ]+ r$ d7 N2 h! E此外，北京的劲松北社区、上海的彭三五小区、成都的中央花园二期等，都是原拆原建模式的成功实践。

最近的案例，则是广州花都新华街丰盛社区集群街2号居民楼，上个月刚启动拆建工作。这也是广州花都区首个由政府部门指导、居民自筹资金拆建的危楼项目。
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2 X; W* @4 z! S7 G从目前来看，各地对于这一模式的运作也有所不同。其中，最受关注的莫过于资金来源渠道。
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上述几个项目中，上海彭三五小区是由政府主导，财政掏腰包；杭州浙工新村是居民自筹+社会资本为主；广州花都项目政府补贴比例较高。

# D4 W! k# Z+ _" `6 p2 j' [  F相比之下，政府大包大揽的财政支出模式，在当前显然是无法大面积复制的。杭州模式及广州模式，更有可能在未来被推广。
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7 V! n7 y( c7 y: l9 j7 t: r4 r微利但可持续
新型旧改为房企提供新机遇

; W( N# H- |' a9 M传统的旧改，是典型的重资产模式，资金量大，周期长，复杂性高，很多房企都望而生畏。这一轮的行业下行，旧改项目成了很多房企的拖累，大量旧改项目也迫于资金压力而搁置。
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% W& A$ y" A; I0 b9 Q; c在此背景下，老旧小区原拆原建模式，对房企来说更具可操作性。
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房企投入一定的资金参与小区改造，换取一定年限的小区公共空间和设施的经营权，从而获取相应的投资回报。

/ i$ u; u- w- t8 ^以北京劲松北社区改建为例，负责小区改造工作的是民企愿景集团。企业前期投资了3000万元参与劲松北社区一、二小区的改造。

- c# p( d0 ]& C$ y作为回报，小区所在的街道与企业签订了20年期的改造和运营协议。项目改造完成后，该企业通过物业运营及服务获取投资回报，包括物业管理费、停车管理费，以及商店、餐厅、社区服务中心等空间的租金收入。

: {) J- D2 ^8 _# K. s. L该公司测算，项目大概需要10年收回前期投入成本，后面10年将进入盈利期。

原拆原建模式对房企来说，前期资金压力不似传统旧改那么大，后期收益也没传统旧改来得那么快，属于“细水长流”的赚钱方式。

这与当前行业“赚慢钱”的趋势也是一致的。它要求房企不仅要有开发能力，更要有运营能力。对于转型中的房企来说，这是不小的考验，同时也不失为一种新的机遇。
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