产业园区,真的太卷了

豆芽花的家

作者：明源地产研究院

. \# i2 m4 F3 T" T2 l这些年，随着产业发展步入深水区，园区招商就如同餐厅吸引顾客一样越来越难干，大家开始把目光投向产业运营。一批“春江水暖鸭先知”的优秀企业，犹如敏锐的餐厅经营者看出了市场逻辑的变化，亦加速向运营转型变革。
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据不完全统计，部分企业的产业服务收入占比，甚至达到50%以上，这就像一家成功的餐厅其特色服务带来的收益占比很高一样。
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1 U. ^7 [* d6 u# ]* T9 W8 |根据一项公开数据显示，产业园区的综合服务收入，近6年来增长了近10倍，不仅扛住了经济下行的压力，亦成为许多产业园区利润新的增长点，恰似一家经营有方的餐厅，其额外的服务项目带来了丰厚且稳定的利润增长点。
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不知大家有没有发现，做园区运营，实际上与经营一家餐厅在本质上是毫无二致的。

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映照餐厅经营，捋清园区运营内在逻辑
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市面上不少标榜自己为产业运营商的企业，实则“照葫芦画瓢”，盲目对标其他城市或区域企业，别人做特色化园区跟着做，别人打造产业生态也沾个边，全然忽视了一点，即每座城市的产业政策、不同园区的产业定位不尽相同，所以，脱离实际，“有样学样”的园区运营，注定是竹篮打水一场空。
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- b+ z0 B5 N! i7 A5 H' _所以，产业运营不能只停留在浅层表面，应深度探寻其内在的逻辑。一家产业园区的运营，其内在逻辑本质上和经营一家餐厅极其相似，从核心产品的管理，到服务管理，再到合作管理与扩张发展，乃至资产、财务以及安全管理等各个方面，二者均能够找到相互映照之处。

' p: S" w7 {2 }' e1 j( R以核心产品管理来说，一个园区若要让企业引得进来、留得下来，关键就在于具备特色产业与服务，并且能够通过园区资源的整合以及产业链的高效协同，不断创新园区的产品和服务，以此助力园区企业的发展。
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" `) X: A$ C  F* I% k. e% I这恰如经营一家餐厅，需要有特色的菜品来吸引顾客，要基于供应链管理来保障每日新鲜食材的供应，同时，餐厅还需要持续进行更新和研发新的菜品，以吸引更多客户并防止客户的流失。

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+ N! m4 j4 a# t, O) Q( E9 f* f6 Y% N除了内在逻辑一致外，餐厅经营与园区运营在人才体系方面，依据不同岗位的特性，同样有着众多相似点，并非毫无关联，简直如出一辙。
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例如，餐厅的老板，恰似开发园区的一级公司；负责菜品研发的餐厅主厨，相当于园区中的高级运营专家或者园区产业的孵化经理；再比如，餐厅的营销部长，如同园区的招商专员，因为他们都需要借助宣传来提升公司的知名度，从而招揽更多的客户……诸如此类的对应，在餐厅经营和园区运营之间，都能够逐一找到。

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- l# T" U( D9 Y- W明辨商业模式，规避园区运营“三大忌”

! {' d+ J+ D& P) H- i5 A% t近些年，为了响应产业聚集，助力产业进一步发展的号召，一座座产业园区拔地而起，跟风建设不在少数。过度建设导致各地产业园区逐渐泛滥，而激烈的市场竞争压力，则进一步加剧了园区的生存危机。受此影响，产业园区的发展，越来越脱离初心，衍生出许多问题。


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一、明确产业定位，忌“美食城式”泛泛运营
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/ U8 m/ k; Z1 @在产业发展刚刚起始的那段时期，所有人对于产业的认知都极为模糊，于是，直接将“科技”、“创新”当作定位的产业园区屡见不鲜。在这个时候，招商的方向、企业的类型等都无从谈起。随后，形形色色的企业开始在园区汇聚，各不相同的产业方向在园区内畸形发展，并且各自的发展节奏也参差不齐。

这恰似各地的美食城，即便处在交通便捷的黄金地段，不缺乏流量，然而假以时日，倒闭的占据多数。探究其原因，说法众多，但都绕不开一点，那就是美食城内餐厅的种类过于繁杂，管理难度极大，各个餐厅的出品优劣不等。久而久之，关于食客投诉的新闻接连不断。与此同时，美食城高昂的租金和人工成本，也让许多城内的餐厅困苦不堪，压力巨大，离开似乎也是迟早会发生的事。
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- H* M! Y. I5 e; e; Q; _& M6 ~' a这就如同那些综合性园区，企业众多、各自发展、蓬勃向荣，但到如今却难以逃脱被市场淘汰的命运。根本原因就在于综合性园区看似什么产业都有，实际上产业定位模糊，致使园区缺乏特色，缺少发展后劲，此外，综合性园区的产业结构混乱，园区内企业所涉足的细分领域各不相同，各自为战，缺乏有效的沟通与联动，换句话说，园区企业之间缺乏集群效应，而这必然会影响后续的园区招商工作。

0 z# R! r3 O1 H4 O3 H所以，产业园区的运营应当避开“美食城运营模式”，应当依据每个区域特有的产业状况精准找准定位，发展“专精特新”特色产业园区，将当地的产业优势最大限度地发挥出来，才能够在竞争激烈的产业环境中夺得一席之地。
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例如，生物医药园区，聚焦于生物医药行业，瞄准产业链关键环节进行精准培育，从生产研发、制剂实验，到批量商用实现全链条贯穿。清晰明确的产业定位和规划，不但能够提升园区资源尤其是稀缺土地资源的配置效率，推动园区产业结构的有序升级，同时，也有助于科学地开展招商引资工作，有的放矢，促进生物医药产业雨林的形成，进而带动园区经济社会快速发展，为片区发展塑造新兴产业增长极。

+ i3 B1 N5 p  H  R' C二、完备产品体系，忌“菜系混乱”无章运营

产业定位的重要性显而易见，因而，那种盲目跟风、“依样画葫芦”式的产业运营必然会走向失败。不过，规划出正确的产业方向，仅仅只是做好产业运营的开端。
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8 |5 L9 e1 q2 [7 O! Y# [6 k大家都知晓，产业园区的实质是生产性服务业，其核心使命在于为产业提供各种各样的赋能服务，涵盖但不限于空间载体、场景应用、资源整合、技术支持、市场拓展、人才培养、政策对接、金融服务等等，这些服务的终极目标是推动产业更为快速且良好地发展。
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5 l, @( h9 _* i' u. J: G( j所以，在确定了产业发展方向之后，还应当围绕该产业构建成熟的产业链，确保园区内产业的上下游完备，营造优良的产业生态，并且结合当地的产业优势推出优势产品与特色服务，为产业发展打造持续的动力保障。
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6 i0 G3 h4 T4 t, ?. C这就如同经营一家餐厅，若要迅速招揽食客，前期就需要进行市场需求调研，包括当地的餐饮分布状况、当地群众的口味喜好、食材采购与供应链等等，将市场的需求和资源条件摸查清楚之后，才能够更为合理地配置餐厅的人员、设备、原材料等资源；以及选取最为合适的菜系进行深度运营，集中优势以更好地在当地市场闯出一片天地。之后再通过必要的品牌推广，持续提升自身的知名度，树立良好的口碑，从而吸引更多食客前来消费。
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三、创新运营服务，忌“国营餐厅式”僵化运营

, @5 y9 R6 f* b; G一些处于一线或者新一线城市的产业园区，起初凭借“天时地利人和”得以发展起来，于业内塑造出了一定的品牌知名度，一时之间风头无两。然而，伴随各地同质化园区不断增多，各地招商的内卷程度日益加剧。

4 `& J1 R( h- A9 `( `5 I另外，产业的细分领域愈发走向精细化，企业数量减少且对园区的要求持续提升……这一系列的变动致使园区的招商工作愈发艰难，空置率也日益增高。而部分产业园区抱残守缺，不追求运营和服务的创新，难以满足园区企业的发展需求，这进一步加速了企业的流失。

这恰似一些国营餐厅，又或者是明星餐饮店，尽管声名远扬，自带流量，可往往经营不了两三年便走向衰败。剖析其原因可谓五花八门，但都无法脱离菜价高昂、味道不佳、服务质量低劣等问题……与此同时，食客之间的口口相传，也进一步损害了餐厅的品牌好感度，从而对餐厅产生更多的不良影响。
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& k0 a& j- {3 |6 i) V" [; i, @( c以商招商的核心要点，向来都不是园区的名声有多么响亮，而是园区能否通过为企业提供发展所需要的高质量产品和服务，在企业当中形成良好的口碑。
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) \" n: Z% n3 t$ w; U6 b: {+ n( h所以，产业园区在具备了一定的品牌知名度之后，还应当持续深入探究企业的发展需求，不断更新迭代园区的精品服务，通过产业平台进行撮合，以滴灌的形式，高效地为企业发展赋能，这不但能够增强企业及其员工对园区的粘性，还能够为园区创造更多的利润增长点。
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结  语
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6 P, ?" a- Q; _, e1 B4 m2 l' O! Q在产城融合发展的宏大背景之下，产业园区逐步迈向特色化、专业化以及精细化的路径。在未来，除却园区载体自身，园区还需具备能够提供更多有益于产业发展、企业发展的附加能力。故而，园区运营的重要性愈发显著。
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要做好园区运营绝非是一件能够轻易达成的事情，它如同经营餐厅一般，需要倾注大量的人力、物力与财力。
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% b( ?3 y5 A. I6 Q与此同时，产业园区运营的思维逻辑还在于园区必须从地产思维转化为产业思维，跳出单纯的卖地模式，舍弃短期的地产利益，耐得住寂寞。

不但要明确产业标签，持续对特色产业进行深入耕耘，塑造完备的产业生态雨林，而且要避免自我封闭，需通过持续的运营创新，促使企业于园区内部得以茁壮成长，以此来换取长久的产业运营收益，将土地价值转化为长期的 GDP。
& i, P8 W; I: n5 i5 S（作者简介：张帆，又名老笑，产业园区智慧运营实战专家。现担任明源云产业园区军团总经理。）
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